成本法+收益法的房地产抵押评估 - 图文(3)

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气），宗地内达到“五通一平” （通上水、通下水、通电、通路、通讯及场地平整）。

5、建筑物状况

根据房地产估价委托合同，本次估价的委托方为浙江中南建设集团有限公司，所有权人为浙江×××有限公司，基于委托方提供的相关产权资料属实的前提下，本次估价对象为浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产。

中南国际商城1幢建成于2009年，基本为全新建筑，外墙面采用面砖及玻璃幕墙装饰，内墙面采用白色涂料刷白，内外墙保养较好。

估价对象为该五层（含地下两层）钢、钢砼结构的建筑物之第一至三层的商业用房，建筑面积为29008.26平方米，内部格局为大开间，目前分割成多个品牌区域，每层层高约为3.5米，室内正处于装修阶段，地面铺设抛光砖。估价对象室内通风采光情况较好，水、电、有线电视等线路设施齐全，房屋总体保养状况较好。

6、区位状况

估价对象所在的中南国际商城位于钱塘江四桥边，紧邻城市主干道----江南大道，距离市中心约20分钟车程，距离萧山国际机场约25分钟。整个商城规划总建筑面积约50万方，包括第六空间现代馆、凡尔赛宫、国际装饰品牌馆、现代生活中心以及规划中的酒店。

估价对象所在区域周边有凡尔赛宫、大都会、中南国际大厦、滨江区政府、杭州市闻涛小学、星光大道商场等配套设施；白金海岸、同人〃春江时代、水印城等众多住宅小区，居住氛围正逐渐浓郁；

估价对象所在的区域与滨江区高教园区、高新开发区、滨江区政府、萧山国际机场等形成迅捷联动，离建设中的地铁1号线不到两公里，附近另有B支3路、K113路、K116路、315路、107路等多路公交车通行，交通较为便利。

7、估价对象他项权利状况

根据委托方提供的资料和我们力所能及的了解核查，至估价时点，估价对象不存在抵押担保等他项权利。

四、估价目的

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为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

注册房地产估价师×××、×××于二○一○年九月二日对本估价报告中的估价对象进行了现场查勘、拍照和记录，根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日”，故本次评估确定估价时点为二○一○年九月二日。 六、价值定义

本次评估的房地产价格为估价对象在估价时点二○一○年九月二日的抵押价值。

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

估价对象的抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值－知悉的法定优先受偿款。

七、估价依据

（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国担保法》； 4、《城市房地产抵押管理办法》。 （二）本次估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》； 2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会在二○○六年初联合发布，于二○○六年三月一日起实施《房地产抵押估价指导意见》。 （三）委托方提供的有关资料 1、房地产估价委托合同

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2、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印 3、法定受偿权利情况说明等

（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。

八、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正的执业原则及合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、谨慎原则等技术性原则。

1、合法原则

遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

3、估价时点原则

房地产价格由市场上供给与需求决定，影响供给与需求因素不断发生变化，所以房地产价格为变动状态，而评估得出的价格为时点价格，属于静态分析，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

4、替代原则

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

5、谨慎原则

在具体评估测算过程中，在存在不确定因素的情况下，估价人员作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示，同时在未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取中一些评估参数的选取略显保守。

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九、估价方法

依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法等。根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

1、估价方法适用性分析

估价对象所在区域类似专业市场整体转让或者交易案例较少，同时可比性较差，故不宜采用市场法进行评估；

估价对象为专业市场，具有收益性特点，周边小面积铺面出租案例较多，其对应的客观租金收益可以通过比较案例修正、调整取得，按照《房地产估价规范》要求存在收益的房地产可以选用收益法作为其中一种估价方法，所以宜采用收益法进行评估。

估价对象为专业市场，目前正在正常经营，属于产品，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价；

估价对象根据其对应的客观成本、税费、合理利润确定重臵成本，然后扣除建筑物折旧，得出估价对象的价值，故本次评估时适合采用成本法进行估价；

故本次评估时，采用成本法、收益法分别进行测算，以上两种估价方法得出的结果经定量和定性分析后，确定估价对象的最终价值。

2、估价方法定义 （1）成本法

成本法的理论依据是生产费用价值论，是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价格的方法。

公式：房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润-建筑物折旧 （2）收益法

是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的具体情况并结合估价目的，本次评估拟采用如下计算公式：

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aV?r??1 ?1?n???1?r??n?1?g????? ?1???1?r?????a 和V?r?g式中：V—房地产价格 a—房地产的年净收益 r—房地产的报酬率 n—房地产的收益年限 g—净收益递增比例

十、估价结果

估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在估价时点二○一○年九月二日的估价结果如下：

公开市场价值估价结果

评估总价：RMB38100万元，折合单价为13134元 /平方米。 大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整。 需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款

根据委托方提供的关于本次估价所涉及的情况、资料及估价目的，截止估价时点，估价人员知悉估价对象不存在特定的法定优先受偿款。

抵押价值估价结果

评估总价：RMB38100万元，折合单价为13134元 /平方米。 大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整。

十一、估价人员

中国注册房地产估价师 房地产估价师注册号 签章

××× 3320060011

××× 3320080015

十二、估价作业日期

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