成本法+收益法的房地产抵押评估 - 图文(6)

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估价对象所在的区域与滨江区高教园区、高新开发区、滨江区政府、萧山国际机场等形成迅捷联动，离建设中的地铁1号线不到两公里，附近另有B支3路、K113路、K116路、315路、107路等多路公交车通行，交通较为便利。

四、市场背景分析

（一）、国家宏观经济形势及相关政策简况

据国家统计局网站消息， 2009年全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。

居民消费价格比上年下降0.7%，其中食品价格上涨0.7%。固定资产投资价格下降2.4%。工业品出厂价格下降5.4%，其中生产资料价格下降6.7%，生活资料价格下降1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%。农产品生产价格下降2.4%。农业生产资料价格下降2.5%。70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。

全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。分地区看，东部地区投资95653亿元，比上年增长23.0%；中部地区投资49846亿元，增长35.8%；西部地区投资49662亿元，增长38.1%；东北地区投资23733亿元，增长26.8%。

全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%。分地域看，城市消费品零售额85133亿元，增长15.5%；县及县以下消费品零售额40210亿元，增长15.7%。分行业看，批发和零售业零售额105413亿元，增长15.6%；住宿和餐饮业零售额17998亿元，增长16.8%；其他行业零售额1932亿元，增长2.5%。

（二）、2009年全国房地产市场运行情况概况 1、房地产开发完成情况

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2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

2009年，全国房地产开发企业完成土地购臵面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

2、商品房销售情况

2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

3、房地产开发企业资金来源情况

2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

4、70个大中城市房屋销售价格指数

12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。

四季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，其中新建住宅销售价格上涨6.4%，二手住宅销售价格上涨5.6%；房屋租赁价格与上年同期价格持平；物业管理价格同比上涨0.4%；土地交易价格同比上涨13.8%，其中住宅用地交易价格同比上涨19.4%。

（三）、2009年杭州商业地产情况

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2009年的杭州商业地产市场，整体表现上扬曲线，呈良性趋势发展态势。年初受国际金融风暴影响，杭州商业地产市场发展陷入跌入低谷，商业项目纷纷搁臵，实力不济的商业地产公司被迫解散。商铺销售也创历史最低点。二季度以来，随着国家一系列维稳经济政策的出台，杭州整体的经济形势得以复苏。

1、商业用地市场活跃

根数据显示2009年杭州共出让土地116宗，出让面积约5422亩，其中商业金融业用地占到39宗，出让面积约913.7亩。就09年商业用地的出让情况来看，特别是岁末几次商业专场交易来看，无论是交易价格和竞争场面都是相当火暴的。

2、实力房企逐渐加码商业地产

华润新鸿基、凯德来福士广场等商业旗舰落户钱江新城。龙湖地产入住驻下沙…国企、民企还是海外资本，现在都将视线对准了商业地产。宝龙地产、以及万科、绿地、保利地产等均跻身商业地产抄底大军。百货卖场类：如泰国尚泰百货（万象城）即将入驻、银泰（庆春广场店）已经开业、城西店开张、丁桥物美店、天虹百货（五福新天地）、（易买得）星光大道、宜家（滨江）、红星美凯龙（金茂MALL）等。

3、杭州商业地产的发展格局

随着杭州城市的发展和扩大，原本以武林商圈为核心，其余区域商业中心为多点的“一心多点”的商业格局正在向“多心多点”的新格局转变。钱江新城的华润万象城、湘湖的铜锣湾、滨江的星光大道、城西的西城广场、印象城沃尔玛等区域大型商业项目的开工和建成，使得这些区域的商业地位大大提高，对武林商圈的核心地位发起了有力的挑战。随着杭州周边区域的人气聚集和城市交通系统的快速完善，更多各具规模的区域商业中心将形成对区域内甚至全市的商业辐射力，“多心多点”的商业格局将在不久的将来成为杭城商业的新格局。

（四）、杭州家具市场及所在的第六空间介绍

自2007年以来，杭州的家具市场进入大规模扩张时代。目前，已经形成了七大相对比较成熟的板块：西北面古墩路、勾庄一带，城西宏丰家居，城中北面的大关、石桥一带，临平副城区，城东秋涛路一带，下沙九堡一带，江南岸大都会一带等七大板块商圈，泛家居建材卖场主要有杭州陶瓷品市场、恒大建材市场、新型装饰材料市场、佳好佳卫陶广场及华东陶瓷建材市场等，市场竞争激烈。

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第六空间大都会项目鸟瞰图

估价对象所在的第六空间大都会博览园位于中河路高架和钱塘江双轴心交点的钱江四桥，是杭州新老城市中心接合处，扼守进出省城要道。该项目总规划面积数十万的家居商业集群，将拥有8大专业主题商场、10大主力店、40个品牌旗舰店集群、500个品牌店以及总部写字楼，其中“凡尔赛宫”欧美馆及“红9”现代美居中心等一期项目已投入使用。同时由于宜家家居商场入驻滨江区，占据四桥、江南大道立交的西南侧，预计营业面积达到10万平方米，与大都会家居博览园50万平方米的超大体量将构成杭州家居产业的新地标。因此以大都会家居博览园、宜家商场为主体的家居业态，很可能会形成家居零售业的核心商圈。随着第六空间大都会二期的建成，第六空间大都会将集传统专业市场、家居集散地、品牌旗舰店三种模式的优势于一身，成为中国家居行业中高端领域规模较大、规划超前的一站式商业集群，区域市场前景较好，发展潜力较大。

五、最高最佳使用分析

（一）合法性分析

根据估价对象权属登记记载及估价人员实地查勘：估价对象为浙江中南建设集团有限公司所属的位于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，规划用途为非住宅，实际用途为家居建材装饰市场，适合作为法定用途使用。

（二）估价对象利用前提分析

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建筑物的合理利用一般有保持现状、装饰装修改造、转换用途、重新利用。估价对象为浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产。所在区域具有凡尔赛宫、国际装饰品牌馆、现代生活中心等专业家具、建材市场，估价对象作为家居建材装饰市场（中南国际商城），故采用保持现状法定用途为最佳方案。

六、估价方法适用性分析

依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法等。根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

(一)、估价方法适用性分析及估价技术路线

估价对象所在区域类似专业市场整体转让或者交易案例较少，同时可比性较差，故不宜采用市场法进行评估；

估价对象为专业市场，具有收益性特点，周边小面积铺面出租案例较多，其对应的客观租金收益可以通过比较案例修正、调整取得，按照《房地产估价规范》要求存在收益的房地产可以选用收益法作为其中一种估价方法，所以宜采用收益法进行评估。

估价对象为专业市场，目前正在装修，属于产品，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价；

估价对象根据其对应的客观成本、税费、合理利润确定重臵成本，然后扣除建筑物折旧，得出估价对象的价值，故本次评估时适合采用成本法进行估价；

故本次评估时，采用成本法、收益法分别进行测算，以上两种估价方法得出的结果经定量和定性分析后，确定估价对象的最终价值。

(二)、估价方法定义 （1）成本法

成本法的理论依据是生产费用价值论，是以房地产价格各构成部分累加为基础求取估价对象价值的方法。

公式：房地产价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售

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