成本法+收益法的房地产抵押评估 - 图文

杭州市滨江区长河街道江南大道1090号1幢1-3层商业房地产抵押价值评估 第 1 页 共 37 页

房地产抵押估价报告

估价项目：浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090

号中南国际商城1幢1-3层商业房地产抵押价值评估

委 托 方：×××××

估价机构：×××××

估价人员： ××× 中国注册房地产估价师

××× 中国注册房地产估价师

估价作业日期：2010年9月2日-2010年10月20日

报告出具日期：2010年10月20日

估价报告编号：×××××

浙江×××房地产土地资产评估咨询有限公司 电话0571-×××××

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目 录

第一部分 致委托方函 ............................................................................................. 4 第二部分 注册房地产估价师声明 ......................................................................... 6 第三部分 估价的假设和限制条件 ......................................................................... 7 第四部分 估价结果报告 ......................................................................................... 9

一、委托人 ............................................................................................................................ 9 二、受理估价方 .................................................................................................................... 9 三、估价对象概况 ................................................................................................................ 9 四、估价目的 ...................................................................................................................... 11 五、估价时点 ...................................................................................................................... 12 六、价值定义 ...................................................................................................................... 12 七、估价依据 ...................................................................................................................... 12 八、估价原则 ...................................................................................................................... 13 九、估价方法 ...................................................................................................................... 14 十、估价结果 ...................................................................................................................... 15 十一、估价人员 .................................................................................................................. 15 十二、估价作业日期 .......................................................................................................... 15 十三、本估价报告有效期 .................................................................................................. 16 十四、估价对象变现能力分析 .......................................................................................... 16 十五、预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分析 ...................................................... 17 十六、风险规避提示 .......................................................................................................... 18

第五部分 房地产估价技术报告 ........................................................................... 19

一、估价对象实物状况的描述与分析 .............................................................................. 19 二、估价对象权益状况 ...................................................................................................... 19 三、估价对象区位状况 ...................................................................................................... 20 四、市场背景分析 .............................................................................................................. 21 五、最高最佳使用分析 ...................................................................................................... 24 六、估价方法适用性分析 .................................................................................................. 25 七、估价测算过程 .............................................................................................................. 26

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第六部分 附 件 ............................................................................................... 36

附件一: 估价对象位臵示意图 附件二: 估价对象照片资料 附件三: 房地产估价委托合同

附件四: 委托估价方提供的《国有土地使用证》复印件 附件五: 委托估价方提供的《房屋所有权证》复印件 附件六: 委托估价方提供的法定受偿权利情况说明复印件 附件七: 受托估价方估价人员资格证书复印件 附件八: 受托估价方估价机构备案证书复印件 附件九: 受托估价方企业资质证书复印件

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第一部分 致委托方函

浙江×××××有限公司：

受贵方委托，我公司派出注册房地产估价师×××、×××对贵方所属的于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产（以下简称估价对象）进行评估。

估价对象：位于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，权属人为浙江×××有限公司，规划用途为非住宅，实际用途为家居建材装饰市场，总层数五层（地上三层，地下二层），产权证记载地上建筑面积29008.26平方米，对应的土地用途为商业用地，出让，土地使用权面积28312平方米，终止日期为2045年2月21日。《房屋所有权证》编号为：杭房权证高新字第10124041号；《国有土地使用证》编号为：杭滨国用（2006）第000026号。

估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价时点：二○一○年九月二日

价值类型：减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款的市场价值 估价方法：成本法和收益法

估价依据：中华人民共和国国家标准CB/T50291-1999《房地产估价规范》；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国担保法》；《城市房地产抵押管理办法》；建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会发布的《房地产抵押估价指导意见》；《中华人民共和国物权法》；国务院、建设部、国土资源部以及杭州市人民政府有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策文件；委托方提供的资料；我公司所掌握的杭州市房地产市场的有关资料及估价员实地查看、调查所获取的资料。

估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在估价时点二○一○年九月二日的估价结果如下：

公开市场价值估价结果

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评估总价：RMB38100万元，折合单价为13134元 /平方米。 大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整。 需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款

根据委托方提供资料及勘查掌握的情况，截止估价时点，估价人员知悉估价对象不存在特定的法定优先受偿款。

抵押价值估价结果 评估总价：RMB38100万元

大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整，折合单价为13134元/平方米。

×××××

法定代表人：

二O一0年十月二十日

浙江×××房地产土地资产评估咨询有限公司 电话0571-×××××

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