成本法+收益法的房地产抵押评估 - 图文(4)

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2010年9月2日至2010年10月20日

十三、本估价报告有效期

本报告应用的有效期为半年，从估价报告出具之日2010年10月20日至2011年4月19日，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效，如委托方再次确定估价对象抵押价值，则须由估价单位重新进行估价并出具新的估价报告。

十四、估价对象变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

在变现实践中，标的物不同位臵、不同类型的房地产，其市场供求状况、市场接受能力都不同，变现能力和变现价值也会不同，按照《房地产抵押估价指导意见》第二十四条主要从三个方面分析，即抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性；假定在估价时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度；变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序：

（一）、估价对象为浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，土地性质为商业用地，房屋设计作为家居建材装饰市场，受所处地理位臵，周边商业氛围一般，其依托于整个市场，如果改为其他经营方式，无法发挥其最大效用，还会导致整个市场配臵不合理，故其通用性一般。

（二）、估价对象为滨江区长河街道江南大道1090号专业市场，根据2007年3月16日公布的《中华人民共和国物权法》中第六章第七十条“业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利（建筑物区分所有权）”，从物理功能分析独立使用性良好，但专业市场经营中为形成集聚效应，业态分布合理，内部经营项目会有一定的限制，从经营上分析独立使用性一般；根据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》中第十条中“房屋应该按照基本单元进行登记，国有土地范围内成套，以套为基本单元进行登记”，估价对象建筑面积大，从专业市场的经营特点，可分割销售，在当地无特殊限制外，可分割转让。

（三）、估价对象为专业市场，建筑面积较大，价值大，整体经营或者操盘具有难度，在交易过程中受让群体少，变现能力一般。

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（四）、假定在估价时点强制拍卖时，拍卖公告的地域范围、房地产市场环境以及投放报纸的知名度对标的物变现有影响，房地产价格涉及的金额大，在正常交易过程中买方通常需要更多的时间对房地产有所了解，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响有别于正常情况下的交易，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计为拍卖时点估价对象市场价值的60%-65%。

（五）、同时拍卖中涉及处分费用和税收，其中包括司法诉讼相关费用(包括诉讼费、执行费和律师费)、司法处臵费用(包括评估费和拍卖费)、过户交易时应由出售者缴纳的相关税费（包括营业税及附加、印花税、土地增值税等），下表为本机构提供的处分费用和税收情况，具体税收和费用缴纳标准按当地最新规定。

类型 税费率 诉讼费 5‰ 执行费 1‰ 律师费 0.1%-0.3% 评估拍 卖费 1%-5% 营业税及附加 5.6% 印花税 0.05% 土地增 值税 20%-60% （六）、清偿顺序

拍卖、变卖变现所得价款的清偿顺序。当事人有特殊约定按约定执行，没有特殊约定的，变现所得价款的清偿顺序为：①实现抵押权的费用，包括诉讼费、执行费、律师费、拍卖费、评估费用等；②应缴交国家有关税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、补缴土地出让金等；③拖欠的建筑工程价款（不含工程垫资费用）；④主债权；⑤利息；⑥违约金；⑦赔偿金；⑧剩余金额交还抵押人。

十五、预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分析

（一）、房地产市场本身存在的系统性风险

从1993年海南房地产泡沫破灭到现在，房价持续上扬，且国家频繁对房地产宏观调控，房价涨幅却越大，繁荣的房地产市场中参与者缺乏理性的思考，在很大程度上无视房价下降的因素，忽视了房地产市场周期的影响，楼市泡沫越来越大，脱离了经济的基础，一些正常的经济理论无法解释房价现象，在建设用地供应、房产开发方面存在严重的垄断下，国际游资、投机及投资者积极参与下，地方政府的某种利益驱动下，预期通涨和国内投资渠道少的背景下，房地产的市场不健康，楼市出现拐点，价格急剧下降的可能性存在。然而抵押的房地产恰为金融机构将其作为第二还款来源的担保物，作为贷款方的金融机构须关注的是当

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借款人无力偿还债务时，与借款人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产时的房地产市场决定未来变现或者折价金额，所以银行等金融机构须密切关注全国和杭州房地产市场动态。

（二）、本次评估中存在的一般性风险

在抵押贷款中抵押合同是从属合同，借款合同为主合同，房地产抵押权为担保物权，权属人依然具有占有、使用、收益、部分处臵权，当估价对象实物、权益、区位条件发生变化，对房地产价值产生较大贬损时，会对金融机构的第二还款来源构成影响，

（1）杭州市区其他地区类似规模相同专业市场的建立，强劲的竞争者的进入分流部分客商或者取代估价对象所在的滨江区的地位，商户和客商的大量流失会导致估价对象价值的下降。（2）这类大型专业市场的运营和操盘具有难度，招商力度和市场营销管理能力对市场的成熟度具有重要作用，当专业市场为权属人完全持有，对其资金实力或者财务融资能力有很高的要求，如果专业市场以后分割销售，在市场的管理公司不能达到预期的时候，市场散户要求的报酬率无法兑现，合同纠纷接踵，市场容易瘫痪，这是大型专业市场经营的最大的风险。（3）抵押期限内抵押人继续使用房屋，建筑物在使用过程中发生严重损毁或者出现保险范围外的自然灾害或者不可抗力导致建筑物严重损毁；（4）区位发生变化，区位包括自然地理位臵和社会经济位臵，自然地理位臵通常不发生改变，由于城市建设发展和基础设施改善的需要，城市规划发生调整，社会经济位臵变差，形成外部不经济环境。（5）估价对象在价值评估后抵押登记前这段时间，设定了恶意的租赁或者其他他项权利，这些他项权利严重影响到债权人权利。

十六、风险规避提示

房地产价格由市场上供给与需求决定，影响供给与需求因素不断发生变化，所以银行发放贷款以后房地产抵押价值也处于变动中，为了更好的控制风险，银行应全过程的、动态的、连续性的跟踪和监控，及时发现风险隐患，谨慎的判断房价的走势。

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第五部分 房地产估价技术报告

一、估价对象实物状况的描述与分析

(一)、土地状况

根据委托方陪同估价人员现场查看，估价对象东临规划道路，南面临江南大道，西面靠时代大道，北靠滨盛路，紧邻钱江四桥出口、连接贯穿杭城的中河高架；地块呈较不规则多边形，地块地势平坦，水文地质条件较好，地块内共有一幢建筑物。

整个土地使用权面积为28312平方米，土地使用权人为浙江×××有限公司，用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年2月21日。至估价时点，该宗地外达到“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地内达到“五通一平” （通上水、通下水、通电、通路、通讯及场地平整）。

（二）、建筑物状况

根据房地产估价委托合同，本次估价的委托方为浙江×××有限公司，所有权人为浙江×××有限公司，基于委托方提供的相关产权资料属实的前提下，本次估价对象为浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，实际用途为家居建材装饰市场

中南国际商城1幢建成于2009年，基本为全新建筑，外墙面采用面砖及玻璃目前装饰，内墙面采用白色涂料刷白，内外墙保养较好。

估价对象为该五层（含地下两层）钢、钢砼结构的建筑物中之第一至三层的商业用房，建筑面积合计为29008.26平方米，内部格局为大开间，目前分割成多个品牌区域，每层层高约为3.5米，室内正处于装修阶段，地面铺设抛光砖。估价对象室内通风采光情况较好，水、电、有线电视等线路设施齐全，房屋总体保养状况较好。

二、估价对象权益状况

根据房地产估价委托合同，同时参考相关的法律、法规和技术性规范，本次估价的具体范围为浙江×××有限公司所属的位于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，房屋建筑面积29008.26

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平方米，土地使用权面积合计28312平方米。

(一)、估价对象权属登记状况

根据委托估价方提供的资料，估价对象的房屋权属状况如下：

房屋所有权证编号 房屋所有权人 房屋坐落 登记时间 总层数 建筑面积(㎡) 规划用途 附 记 杭房权证高新字第10124041号 浙江×××有限公司 杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢 2010年05月18日 5 29008.26 非住宅 总层数包含地下层。 根据委托估价方提供的资料，估价对象的土地权利状况如下：

土地证编号 座 落 土地使用权人 使用权面积 其中独用面积 地 号 地类（用途） 使用权类型 终止日期 杭滨国用（2006）第000026号 滨江区长河街道，江南大道以北，03国道以南 浙江×××有限公司 28312平方米 28312平方米 07-002-010-00007 商业用地 出让 2045年2月21日 （二）、估价对象他项权利状况

根据委托方提供的资料和我们力所能及的了解核查，至估价时点止，估价对象不存在抵押担保权利。

三、估价对象区位状况

估价对象所在的中南国际商城位于钱塘江四桥边，紧邻城市主干道----江南大道，距离市中心约20分钟车程，距离萧山国际机场约25分钟。整个商城规划总建筑面积约50万方，包括第六空间现代馆、凡尔赛宫、国际装饰品牌馆、现代生活中心以及规划中的酒店。

估价对象所在区域周边有凡尔赛宫、大都会、中南国际大厦、滨江区政府、杭州市闻涛小学、星光大道商场等配套设施；周边有白金海岸、同人.春江时代、水印城等众多住宅小区，居住氛围正逐渐浓郁；

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