成本法+收益法的房地产抵押评估 - 图文(7)

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税金+开发利润-建筑物折旧 （2）收益法

是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的具体情况并结合估价目的，本次评估拟采用如下计算公式：

aV?r??a1 和V?1??r?g?1?r?n???n??1?g???? ?1???1?r?????式中：V—房地产价格 a—房地产的年净收益 r—房地产的报酬率 n—房地产的收益年限 g—净收益递增比例

七、估价测算过程

(一)、收益法

所谓收益法: 是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

⑴、确定估价对象客观租金

估价对象拟作为专业市场经营使用，内部分隔成铺位进行出租，出租方式按建筑面积出租。鉴于估价对象属于新建建筑物，且周边商业氛围一般，作为专业市场须有一定的培育期，因此在本次估价中根据类似物业的经营趋势对估价对象前期市场培育及后期的经营趋势进行适当的模拟，如下所示：

年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年及以后 出租率 60% 70% 80% 90% 95% 95% 增长比例 0% 10% 10% 10% 10% 5% 备注 租金按市场客观租金的7折计算 在上一年度租金的基础上增长10% 在上一年度租金的基础上增长10% 在上一年度租金的基础上增长10% 在上一年度租金的基础上增长10% 在上一年度租金的基础上增长5%，并且在之后10年内租金按照5%递增，10年之后租金保持不变 通过对周边商业房地产市场的调查，附近市场类的商业房地产租金标准如下：

①、欧亚达家居 1-4层 平均租金69元/平方米〃月 ②、第六空间家居 1-3层 平均租金66元/平方米〃月 ③、滨江农副产品综合市场 1-2层 平均租金 57元/平方米〃月

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④、中南建材市场 1-2层 平均租金64元/平方米〃月

本次估价对象为1-3层的专业市场，其规模格局与欧亚达家居、第六空间家居类似，租金水平与它们比较相近，但在本次估价中本着谨慎原则，采用平均租金做为估价对象的客观租金，则：

估价对象第一年客观租金=(69+66+57+64)÷4×0.7=45（元/平方米〃月） 各年份租金标准如下：

年份 租金 （元/㎡〃月） 第一年 45 第二年 49.5 第三年 54.45 第四年 59.90 第五年 65.88 第六年及以后 69.17 ⑵、确定估价对象各年总收益

年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 建筑面积 （㎡） 29008.26 29008.26 29008.26 29008.26 29008.26 29008.26 租金 （元/㎡〃月） 45 49.5 54.45 59.9 65.88 69.17 出租月数 （个） 12 12 12 12 12 12 出租率（%） 60% 70% 80% 90% 95% 95% 年总收益 （元） 9398676 12061635 15163198 18766024 21786132 22874115 ⑶、确定估价对象各年总费用

估价对象在经营过程中主要涉及管理费、维修费、保险费、房地产税费等费用，其中根据租赁模式的不同，专业市场的管理费通常在年总收益的1%-3%，本次估价中取其平均数按2%计算；维修费通常按照房屋重臵价格的1%-2%计，本次估价中取其平均数按1.5%计算；保险费通常为房屋现值的0.2%；杭州市企业房屋用于出租的，其综合税费为年总费用的17.8%（其中房产税12%、营业税5.6%、水利建设基金0.1%、印花税0.1%）。（估价对象为新建建筑物，成新率为100%，参考杭州市各类工程的一般建设情况并结合杭州市各类建筑物安装工程的行情，确定估价对象建筑物重臵单价为3000元/㎡，则估价对象重臵总价为87024780元）估价对象各年总费用如下：

年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 管理费(元) 187973 241233 303264 375320 435723 457482 保险费(元) 174050 174050 174050 174050 174050 174050 维修费(元) 1305372 1305372 1305372 1305372 1305372 1305372 税费(元) 1672964 2146971 2699049 3340352 3877931 4071593 年总费用(元) 3340359 3867626 4481735 5195094 5793076 6008497 浙江×××房地产土地资产评估咨询有限公司 电话0571-×××××

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⑷、确定各年净收益 年净收益=年总收益-年总费用

年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 年总收益(元) 9398676 12061635 15163198 18766024 21786132 22874115 年总费用(元) 3340359 3867626 4481735 5195094 5793076 6008497 年净收益(元) 6058317 8194009 10681463 13570930 15993056 16865618 ⑸、确定收益年限

估价对象建筑物建成于2009年，钢混结构建筑物的耐用年限为60年，则建筑物剩余使用年限为59年，其土地使用权终止日期为2045年2月21日，剩余使用年限为34.47年，因土地使用年限短于建筑物使用年限，因此本次估价以土地剩余使用年限做为估价对象的收益年限，即估价对象收益年限为34.47年。

⑹、确定资本化率

资本化率的求取一般有三种基本方法，如累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法，本次评估时，采用累加法确定估价对象资本化率。

累加法公式：资本化率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

无风险报酬率采用一年期定期存款利率2.25%；投资风险补偿为承担额外风险所要求的补偿，根据估价人员对市场经营相似经营利润的了解，投资风险补偿取1%；管理负担补偿为投资所需要的管理与监管带的补偿，估价对象为专业市场，所需管理负担一般，本次评估时，取0.75%；缺乏流动性补偿是指对所投入资金由于缺乏流动性需要得到补偿，本估价对象为专业市场，地理位臵良好，确定缺乏流动性补偿为0.5%，投资带来的优惠主要指投资房地产可能获得的某些额外的好处，如易于获得融资等，本次评估时，考虑到房地产类投资易于投资、增值，确定投资带来的优惠为-0.5%。则资本化率确定如下：

资本化率=2.25%+1%+0.75%+0.5%-0.5%=4.0% ⑺、房地产现值的测算 本次评估拟采用如下计算公式：

aV?r??a1V? 和1??n?r?g??1?r??n??1?g???? ?1??1?r??????浙江×××房地产土地资产评估咨询有限公司 电话0571-×××××

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式中：V—房地产价格 a—房地产的年净收益 r—房地产的报酬率 n—房地产的收益年限 g—净收益递增比例 房地产现值：

p?60583178194009106814631357093015993056????1?4%(1?4%)2(1?4%)3(1?4%)4(1?4%)5?16865618?(1?5%)10?16865618???(1?5%)9?11????1???1???10?10(34.47?15)??5(4%?5%)(1?4%)4%?(1?4%)(1?4%%)???(1?4%)???P=380810363元

即估价对象房地产现值为380810363元。

(二)、成本法

成本法的理论依据是生产费用价值论，是以房地产价格各构成部分累加为基础求取估价对象价值的方法。

公式：房地产价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润-建筑物折旧

⑴、确定估价对象的土地成本

因估价对象所在区域今年来类似土地出让较少，并且二级市场上也无类似土地交易案例，因此不宜采用市场比较法测算估价对象的土地成本；估价对象位于杭州市基准地价覆盖区域，可以采用基准地价系数修正法求取估价对象的土地成本，测算如下：

①、选用基准地价

根据2004年9月27日发布实施的杭州市基准地价，其标准为土地开发程度达 “五通一平”条件下宗地地价的平均值，基准日为2004年1月1日。

基准地价表

土地级别 标准 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 Ⅳ级 Ⅴ级 Ⅵ级 Ⅶ级 Ⅷ级 Ⅸ级 Ⅹ级 Ⅺ级 Ⅻ级 土地用途 商业用地 9100 6910 5270 4430 2850 1600 1050 660 550 420 350 300 综合用地 7500 6560 5100 4070 2530 1520 980 580 480 380 320 270 住宅用地 6600 5780 4770 3410 2430 1460 930 540 440 350 300 250 工业用地 1530 1220 970 750 390 300 250 190 170 150 130 110 说 明 1、基准地价内涵：各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占浙江×××房地产土地资产评估咨询有限公司 电话0571-×××××

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的比例分别为45％、20％、35％(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。 2、基准条件界定：商业、综合、住宅和工业用地的容积率均为2.0。本标准适用于容积率小于等于上述标准时的标定地价测算，当容积率大于上述标准时，按附件3～5确定的楼面地价标准执行。 3、土地使用年限：商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。 4、本表中的土地级别按土地级别划分范围（及土地级别图）确定，见附件1。 5、萧山区、余杭区所在级别的各类用途基准地价可以本标准为基础分别下调15％执行。 ②、估价对象适用的基准地价水平确定

估价对象处于杭州市滨江区，属于五级商业用地。根据基准地价表，五级商业用地基准地价为2850元/平方米，故本次评估采用2850元/平方米为待估宗地基准价。

③、期日修正系数的确定

期日修正系数=宗地评估基准日地价系数/基准地价基准日地价系数 通过对杭州市商业用地近几年价格变动情况的了解，基准地价基准日为2004年1月1日，以公布日期地价指数定为100，按每月环比增长率为0.8%，则至评估基准日2010年9月2日地价指数为189%，则期日修正系数为1.89。

④、年期修正系数的确定

杭州市基准地价中商业用地设定法定使用年限为40年，估价对象宗地尚可使用年限分别为34.47年，故需进行使用年期修正。修正公式为：

1?1/(1?r)m K2? n1?1/(1?r)公式中：

K2——-估价对象土地的年期修正系数

r－－－土地还原率[还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.25%，再加上一定的风险因素调整值，按6％计]

m－－－估价对象土地设定使用年限 n－－－基准地价设定土地使用年期

由以上分析可知：r=6%，m=34.47，n=40，则：年期修正系数=0.959 ⑤、容积率修正系数的确定

估价对象土地容积率小于基准地价设定的容积率，根据杭州市基准地价修正体系，实际容积率小于基准容积率的则容积率不做修正，故容积率修正系数为1.0。

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