中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714
行业研究
二、表层原因—REITs的收益率和稳定性
从投资的角度来看，REITs行业与开发商的收入规模和估值的差异主要来自于行业发展空间及收益与风险的差异。其中最主要的是REITs的收益率和风险特征。
开发商主要从事新房开发，REITs覆盖住宅，写字楼，零售物业等市场，舞台更大； 就投资回报和风险来看，1972年以来，权益型REITs年收益率12.99%，其中分红收益率年均8.42%，占65%，资产增值带来的收益占35%；同期的标普500和道琼斯威尔希尔5000指数的年收益率低于REITs，且70%的回报来自于资产增值，波动性更大。
1、REITs所面临的舞台数倍于开发商
REITs不仅投资住宅，还投资零售，写字楼，工业厂房，仓储设施等，几乎所有能提供租金回报的物业。而开发商主要从事住宅开发，但是一手房成交占全部住宅15%以下。 ¾ 就住宅开发而言，专事一手房的开发商面临的需求来自于人口的增长和迁移，这种
增量需求增长比较慢，规模上不能与存量市场相比，况且在美国住房交易市场的主导是二手房，一手房成交量和成交额占比不足15%。
图 3：美国一二手房销量结构
资料来源：Bloomberg，招商证券
图 4：美国一二手房销售额结构
¾ 基于避税，改善现金流和加速变现的动机，部分企业可能将自有物业转让给REITs，
这使得存量物业也成为了REITs的潜在市场。
2、REITs收益率高且稳定，65%左右来自稳定的租金 （1）过去30年权益型REITs年收益率11.1%高于其他资产
过去30年权益型REITs（占REITs92%）年收益率为11.1%。比道琼斯工业指数高3.3个百分点，比标普500指数高0.6个百分点，比纳斯达克综合指数高2.6个百分点。
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