中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714(10)

中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714

图 10：REITs的盈利模式

资料来源：招商证券

内涵式增长由租金，出租率和附加服务收费等因素决定，但是这些因素通常较为稳定。外延式增长由持有物业量和附加服务种类决定。

（1）REITs运作模式创新的动力来自于获得成长性的要求

1980年初期以前，始终处于不温不火的状态，即便是期间有5年左右的繁荣期，也是REITs充当开发商融资工具而形成的短暂繁荣。之所以如此，是因为当时的REITs仅仅相当于一个物业资产组合，缺乏外延式增长能力，导致其成长性受到质疑：

¾ 在资金上，REITs的收益90%以上用于分配，需要通过增发融资来扩张。但新收购

物业在交纳资产转让所得税的情况下，难以保证融资所需要的投资回报率； ¾ 在管理上，REITs被要求实行被动式管理，物业招租，物业维修与管理等业务必须

外包出去，最核心的客户资源都掌握在外部单位手中。 在有效避税的前提下，扩大资产规模和盈利模式多样化（向产业链下游延伸）是REITs成长的主要方式（物业租金和出租率决定的内涵式增长的边际贡献不大）。这是1980年代后期REITs运作模式创新的焦点。三大标志性事件是：

¾ 1986年公布《税收改革法》，允许REITs进行自我的内部资产管理，并提供物业管

理，维修等增值业务，逐渐扩大其经营范围。此前一直要求REITs实行被动式管理，即委托外部机构管理，REITs也仅相当于一个物业资产组合； ¾ 1992年UPREITs模式出现，REITs得以在规避资产转让所得税的基础上收购投资

物业，扩大资产规模。同时对开发商而言，开发商可以先以资产换取REITs股份，然后在公开市场变现，从而实现低成本退出或融资； ¾ 1999年允许REITs成立纳税子公司从事房地产以外的业务，进一步拓展盈利渠道； 美国REITs主要以UPREITs和DOWNREITs模式来实现成长性。

（2）美国REITs的运作模式

为了享受REITs的税收优惠，同时获得必要的成长性，在相关法律逐步放松管制的基础

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