中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714(14)

中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714

行业研究

五、美国REITs发展历史回顾

美国REITs行业经历了两轮繁荣期：第一轮是1969-1974年，主要是为企业融资应对房地产建设高潮；第二轮从1991年开始，是在REITs成长性问题得到解决，参与者更加多元化之后实现的。

房地产行业自身发展规律是美国REITs的繁荣的大背景。其次是REITs的参与主体在政府支持下形成了多赢的局面：REITs使房地产由小众投资品变成了大众投资品；政府的税收政策保证了REITs的收益率，以便吸引投资；政府的税收政策使物业持有者选择以REITs的形式持有或退出，解决了REITs物业资产的供给瓶颈；

1、美国REITs的发展历史

美国REITs的发展大致可分五个阶段： ¾ 1960-1967年，创立初期缓慢发展期

1960年出台《房地产信托投资法》，REITs实行被动式管理，即委托独立第三方机构管理，且只能以商业信托或协会形式注册。REITs实际上仅仅是一个持有物业资产组合；1968年前大约只有10多家REITs，总市值只有约2亿美元； ¾ 1969-1974年，第一波繁荣期

总资本从10亿美元增加到约200亿美元。主要是在房地产开发热潮中，抵押型REITs作为开发商的一个重要融资渠道获得了迅猛发展； ¾ 1975-1986年，没落重整期

主要是因为1）印象恶化：1973年写字楼市场转弱，抵押型REITs因贷款烂帐而崩溃；2）成本提高：两次石油危机及随后通胀和高利率导致REITs借贷，建筑和购置成本提高；3）避税功能弱化：1981年公布《经济振兴法》，允许业主利用房地产折旧来合理避税；4）缺乏成长性：REITs实行被动式管理，仅作为一种资产组合而存在； ¾ 1986-1991年，全面恢复期

1986

年公布《税收改革法》使REITs的税收优势再次凸显，同时允许REITs可以进行自我的内部资产管理，但是不能经营非收租类业务，使REITs具备了一定的成长性；

图 21：REITs

数量与规模

图 22：REITs的四次IPO高潮

资料来源：NAREIT，招商证券

¾ 1991年之后进入扩张期

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