中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714(17)

中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714

行业研究

租房的比例更高，这是商业地产所面临的庞大市场；再则，随着工业化和城市化的进一步推进，第三产业挤占第二产业用地的现象由优先发展的核心城市向周边城市扩散，商业地产需求增长加快，商业与住宅和工业争夺土地的现象日益严重，推高商业地产或住宅的价格；

¾ 退出渠道效应，吸引开发商

REITs能够为房地产开发商提供便捷的低成本退出渠道。如果按美国UPREITs模式，房地产开发商只需要用物业换取UPREITs权益，然后转化为上市REITs股权，便可变现；这是美国1990年代以来REITs繁荣的一个基本动力； ¾ 盘活资产效应，吸引一般企业及政府

目前国有企业及事业单位拥有可观的物业资产，通过REITs来盘活这些资产，并提高其运营效率，改善企业的资产负债表是一个很好的方式。例如美国最大的写字楼REITs的最大承租人是政府，其次是花旗银行等； ¾ 投资渠道效应，承接老百姓与地产

经过改革开放近30年的积累，居民已经积累了大量的财富，截至2009年6月，中国居民储蓄存款已高达24.6万亿，储蓄的分流将是一个长期的过程，而REITs在政府税收政策支持下是一个非常好的投资标的。美国过去30多年的数据也证实了这一点；

（2）中国REITs大规模发展面临的障碍分三类

中国REITs的大规模发展所面临的障碍归结起来主要是要解决REITs的收益性，成长性和流动性问题。具体而言： ¾ 收益性 双重征税问题

REITs收益由租金收入和资本增值两部分构成，收入回报率占大头。目前已运行REITs的国家都通过税法改革，避免双重征税以便提高物业回报率。例如美国，在免除了企业所得税的情况下，美国的REITs收入回报率达到8.4%。

在中国现有税法框架下，租金收入要交纳5.5%的营业税，12%房产税，然后要缴纳25%的企业所得税，收入分红后还要交纳个人所得税。提高了可供选择的物业资产的门槛，只有部分稀缺的核心地段资产才具备组建REITs的资格。 物业资产所有权问题

资本增值是REITs收益的另一重要来源，其前提是REITs拥有物业资产的所有权。但目前中国还处于城市化加速进程中，城市尚未定型，核心地段的稀缺物业具有较强的升值空间，除非提供一个有吸引力的价格，否则让物业持有者放弃所有权很难，这又会降低REITs的收入回报率。 ¾ 成长性

资产转让减免税问题

成长性是REITs有别于债券和一般的物业资产组合的重要特点。如何在有效避税的前提下，扩大资产规模和盈利模式多样化（向产业链下游延伸）是REITs成长的主要方式。

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