中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714(16)

中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714

行业研究

六、中国REITs的发展情况

无论是从工业化与城市化的角度看，还是从各参与主体的角度看，中国REITs的广阔发展前景都勿容置疑。但REITs的大发展还需要政府通过税收政策和其他法律措施提高REITs的收益性，成长性和流动性三大问题。

目前国内有两套REITs方案，方别是银监会的债券类方案和证监会的权益类方案，尚无定论，但上海的试点项目有望于今年第三四季度推出，规模在30-50亿元之间。

1、两套方案，首只REITs有望于今年11月份前推出

2008年12月3日，首次在国务院层面提出将房地产信托投资基金（REITs）作为拓宽企业融资渠道的创新融资方式，开展相关试点工作。此举大大快速了中国REITs的进程。 ¾ 银监会和证监会都在积极准备自身的方案

几年前，银监会和证监会就分别开始了REITs研究工作。银监会的方案是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；

证监会的方案是股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与； ¾ 试点项目有望于今年11月份前推出 上海浦东和天津滨海新区是试点的热点城市。

上海市金融办有关官员表示，上海市政府已经对推出REITs进行了具体部署，项目由浦东新区政府牵头；另一官员则表示作为建设国际金融中心金融创新的重要组成部分，上海将努力率先推出REITs试点，乐观估计上海REITs试点将在今年下半年正式推出，规模预计在30-50亿元左右，并将采用先试点再推广的模式，逐步扩大REITs规模，并作出更多创新吸引投资者参与。

另有官员表示：浦东的第一只REITs试点只许成功，不能流下后患。考虑到风险，浦东试点打包的第一批物业，倾向于房租收益率比较高，且来自浦东的大型国资房企公司。

2、中国REITs发展前景广阔

中国REITs的发展前景广阔，但是面临诸多障碍，归结起来是要解决REITs的收益性，成长性和流动性问题。

（1）中国REITs发展前景广阔

¾ 从工业化和城市化角度看，商业地产处于上升通道：

一则，目前中国城市化率接近50%，人口仍在继续向城市迁移，城市住宅存量不断提高，一手房成交占比下降，而二手房成交占比上升；二则，根据国内外的数据，主要国家美国和日本的住房自有率在60-70%之间，一般有30-40%的人需要租房，在大城市

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