中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714(15)

中国当代房地产研究专题之11：美国REITs行业概要-090714

行业研究

1980年代的重复建设及末期的房地产市场衰退孕育了1990年代REITs的第二波繁荣： 1）成本降低：1980年代末的房地产市场衰退，利率水平下降，降低了购置和借贷成本；2）地产繁荣：1992年起美国房地产进入繁荣期；3）REITs具备了成长性：UPREITs等模式创新以及法律允许REITs通过纳税子公司经营非收租类业务；

2、参与主体共赢，合力推动REITs的繁荣

¾ 对政府：积极引导，以小换大

政府一方面通过税收优惠增加物业回报率，另一方面帮助REITs解决物业资产的供给瓶颈，既通过税收政策引导物业持有者以REITs的形式持有或退出，从而赋予REITs成长性，另外还赋予养老金，外国投资者等税收优惠以便吸引他们投资REITs。 第一，投资REITs具有委托理财性质，因此从企业层面征税本来就是双重征税，美国的减税政策仅仅是税收合理化的一个过程，况且主要投资者是养老金，保险公司和个人； 第二，虽然政府税收减少，但是动员了存量资产，提高了资产运作效率，扩大税基。 第三，政府持有庞大的物业，通过REITs改持有为租赁，帮助政府融资，提高管理效率。以波士顿地产公司为例，作为美国最大的写字楼持有人之一，他们所持写字楼的最大承租方是美国政府；

¾ 对开发商：避税，融资，快速退出渠道 对开发商自有物业而言：

第一，持有方面，避免双重征税，提高物业回报率。开发商持有物业，公司要交企业所得税，股东要交个人所得税。如果转为REITs，那么企业所得税被免除；

第二，转让方面，规避资产转让方面的税收。开发商以自有物业换取REITs股份，然后在公开市场出让，完成物业出售，规避资产转让所面临的税收，并实现快速退出； 对开发商待售物业而言：

第一，加快项目流转。同样以持有出租为目的，REITs以大规模资金按项目为单位来购买物业，对开发商而言，这显然是一个更便捷更低成本的项目回收渠道； 第二，增加一个融资渠道。抵押型REITs可以成为银行贷款的一个替代性渠道； ¾ 对投资者：REITs使房地产由小众投资品变成了大众投资品

第一，REITs购买物业，并以股份的形式将物业分割为无数个小额资产，供小额投资者参与；而小额投资者通过购买REITs，而间接持有了一个物业组合；

第二，REITs作为一项介于股票与债券之间的资产，在某种程度上可用来优化投资组合； ¾ 对一般企业：变不动产为动产，改善现金流，优化资产组合

第一，变不动产为动产，改善现金流：企业可以采取售后回租的形式，激活存量资产，优化自身的资产负债表，调节自身的现金流；

第二，避免资产转让所得税：通过将物业资产与REITs合并，然后在二级市场套现的方式，可以规避巨额的资产转让所得税；

第三，优化资产组合：作为一项介于股票与债券之间的资产来优化自身的资产组合；

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