柴强关于房地产估价规范的解读(6)

来是房屋部门搞的登记，也有土地部门搞的登记，那现在也不做统一登记，也可能不一致。那我们啦可以视同都一样，所以这个就根据估价目的不同来达到最高最佳利用原则。那在抵押过程中可能遇到这个，批出来的用途是什么，房产证上用途又是什么，那这种情况就根据目的来。

接下来就是实际用途，实际用途跟规划用途登记用途不一致，如果它跟其中一个用途一致那就归到上面去了，如果实际用途都不一致，临街的店面，你这个住宅改为店面了，正常用途也是住宅规划用途也是住宅，你这个时候估价就要根据估价目的来。先确定估价目的再怎么去选择，它这里面也没有讲这么细致了，大概上把这些问题说了一下。

有些规定了，可以说是非常重要的，特别是将来估价除了问题之后，搞鉴定出来的结果，不光是你报告写的怎么样，实际上将来非常重要的一个方面了就是你该做的动作做到了没有，在程序上注意，所以大家要注意这个问题。有没有省略的，有没有遗漏的，该做的没做，所以现在所有的检查里面都是一样的。首先你这个该有的东西要做到，所以估价程序它才有这样一个作用，所以这里面第一条就是要求房地产估价师应按照下面11个步骤来做，那这个是一个全面的。第二条是关于说明估价准则的规定，这个里面规定估价准则由房地产估价机构统一受理，什么叫做估价机构统一受理，就是估价师不得以个人的名义来受理，要以估价机构的名义

接受，不能自己来揽活。现在很多机构有这个情况，还有就是分支机构，分支机构也要以总公司的名义来承接业务，不得以分支机构来弄项目。所以说了，必须由房地产机构来受理。

接下来有这个四方面的规定，第一个在接受估价时应要求估价委托人出具估价委托书，这个任何估价机构都要出具估价委托书。那出具估价委托书可以做得很简单，理论上来讲是委托人来写，完了他再给你。现实中他可以做成表格的形式来填写，这是规范化的格式。第二个甚至是估价师给他填好，他看完了，签字就好。这和你在银行办理一些业务是一样的，这个业务员都给你弄好了，让你看让你确认签个字。这个估价委托书啊可以这么来操作，理论上是他来做，但因为他不专业也不懂，所以你可以指导他。但必须要有委托书。委托书将来要放在估价的附件里面作为估价的依据。如果什么凭证都没有，将来可能收不回钱。所以这个委托书一定要有，将来发生什么事情，这个也可以作为凭证。

第二个决定受理估价的时候，要和估价委托人签订书面的估价委托合同。当然他委托估价受不受理，从理论上有几种情况是不受理的，第一个超越了你的业务范围，像我们这些估价机构是经过行政许可的，分为一级二级三级，它的业务范围是根据估价目的来划分的。过去是按照地域来划分的，现在所有的估价机构都可以全国范围内做估价业务，所以地

域范围不受限制，它是按照估价目的来划分的。所以有的业务能做有的业务不能做，讲到这个地方，作为房地产估价人员是许可的机构也是许可的，两个都是许可的，那从法律上讲它是受保护的。这是一个超越业务范围上的。第二个了你没有专业胜任能力，你做不了，也就不能做。第三个了有利害关系，你就要回避。再一个就是这个估价项目有风险，风险很大不能做，做完了会出事。或者委托人有要求，你达不到他的要求也不能做。如果要再接着说就是签合同，那合同就比较具体了，那合计收费啊，要收多少啊，还有一些~~的要不要交啊，技术报告啊，什么时间交报告啊，什么英文中文啦等等这些。还有一些权利义务啊，违约后怎么办啦，那估价之后是要存档的，大家要清楚，这个是第二个。第三个受理估价业务后，应根据估价项目的规模难度和发生的时间确定房地产估价的数量，就是这个数量你自己没有说，但是你对这个数量要有估计，不能找两个糊弄就完了。所以估价项目的大小难度和要求完成的时间，那要求完成的时间也不能盲目答应，要有合理的时间。必须平等竞价，确定差价。确定数量，并且至少要选派两个人，不管项目大小，最后最低的要有两个人来共同进行估价，互相承担责任，一个干得多一个干得少也行。司法鉴定估价也是这样的，并且了你这个其中一人得是项目的负责人，包括项目委托人都要明确项目负责人是谁。接下来第四个负责人，和批量估价差不多，

但哪些是批量估价项目，就是抵押贷款后的价值重估和房地税收里面适用于批量估价的可以采用批量估价，其他的都不适用。所以每个估价项目至少有一名注册房地产估价师，就跟刚才两个人估价有一个人是项目负责人一样，他可能是项目负责人可能是另一个人，但至少有一名是注册房地产估价师全程参与，实地查看估价对象，撰写估价报告。

第三条估价基本事项包括估价目的、价格时点、估价对象和价值类型，这个事项要怎么来确定，应该与委托人沟通，调查实际情况在规定的基础上确定。首先就是要与委托人沟通，所以我们为什么说要有一名注册房地产估价师全程参与，你搞一个业务员，他什么也不懂，有些跟售楼宣传员一样。那他什么也不懂就把这个业务揽过来，这做一点那做一点，所以审核人员估价师和业务人员三个就有矛盾，在现实中也是一个问题。所以这个要沟通，完了以后要鉴定，怎么来鉴定，司法来鉴定。一个估价目的要根据委托人真实具体的估价需要，你要弄清楚他真实具体的是什么样的估价需要，接下来就是估价报告的用途，拿了报告干什么用，谁在用等等这些东西来确定。对它的表述应该准确简洁，估价目的是最重要的。什么都要根据估价目的来，估价的价格时点不同，估价的对象不同，价值不同，估价的依据也不一样等等。所以先要把估价目的搞明白，就是委托人的真实需要。你要跟他交流把他真实的需要挖掘出来，把它表述出来，那有些需

要可能已经有规范的表述了，没有的你自己把它具体的表述出来，一个是了解市场价值啊，那不管是个别情况下确实都要用，那还有是细问，你得了解它是什么用的，你是为了买它还是为了卖它还是干什么，得去深层了解而不是笼统的。所以将来估价得有针对性，这是第一点。

第二点，就是价值时点，应根据估价目的去确定价值时点，特别是司法鉴定这一块，法官他不懂啊，你得跟法官沟通，根据国家规定怎么弄，应采用公历表示，那非常简单具体到日。回购性的估价和预测性的估价价值时点难以确定到日的情况下，而且还可以满足估价需要的情况。估价目的和估价需要之间可能还需要一个精度的要求，可以估到日，可以到周，甚至是半年到年，估哪一年的都可以。当然，越精细是越好。

接下来估价对象，估价对象是委托人指定的，他不指定的话，我们不能随便认定，是他带着你去看的，当然了我们这个估价对象还界定了具体的财产范围和空间范围，特别是财产范围，所以这个应该根据估价目的依法确定。第一要明确他的财产范围和空间范围，不得遗漏或者虚构。所以估价对象是委托人指定的，它的具体范围是你根据估价目的依法判定。所以行政法律法规规定不得买卖租赁抵押作为出资或者进行其他活动的房地产，或者征收不予补偿的房地产，这里面做了几个列子，不应作为估价目的的相应估价对象。那

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