柴强关于房地产估价规范的解读

柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理

(一)

很高兴再次来天津，给大家讲新的房地产估价规范做一个全面系统的一个解读，安排两天时间，今天一天是我给大家讲，明天一天由~~教授来讲，一共三天，第三天由~~教授估价报告的一些问题进行介绍，今天和明天房地产估价规范的内容五章五节五条做一个介绍。

我记得天津八月多办房地产估价基本术语的培训班，基本术语和规范现在合在一起就完全衔接起来，基本术语和新的规范的用词基本是一致的，听了术语再听规范就比较轻松了，原来记得新的规范修订过程中，最后的稿没出来，基本上接近这个最终稿，也给大家讲过，也有和以前有不同。这两天把新规范梳理一遍。两天把规范讲完时间很紧，在河南省用三天时间很紧张，没讲透。基本术语和修订中的稿子都用过，所以就讲得快一点。

房地产估价已经有两个国家标准，一个是房地产估价规范，99年颁发的，今年做了全面的修订，重新颁发，实施时间是今年12月1号，今年12月1号后就要按新规范的要求来做，特别是估价报告没达到新规范就不合格。另外一个估价标准，就是房地产估价基本术语要求，因为房地产的专一性很强，很多术语放在老的规范里单做一章，原则上满足不了需要，所以把它单独抽出来，175条术语单独成为一个国

家标准。

将来关于这个用语用词怎么用，那就是按照术语标准来用，它的定义论点也是按照这个术语标准去做。所以说我们房地产估价这样一个挺远的专业，都有两个国家标准，也是不容易的。

接下来简单谈一下这个规范，宏观上来理解：这个规范了就是咱们在房地产估价过程中遇到什么样问题的时候应当怎么做不应当怎么做，原理是一个意思一个方向，就是你在做估价的时候遇到什么样的问题，把这些问题按照我的题板概述出来。那现实中也不是所有的问题能遇到，主要的这些大的出现问题的方面都给你指出来了。在遇到这些问题时你该怎么做不该怎么做啊，都做了一些规定。所以咱们在估价中不清楚的地方查查这个新规范有没有规定，有规定按照新规范去做就行，遇到一些行为不应该怎么做，像这些最起码知道。规范主要就是指这些，就像咱们走路一样走到一个地方不知道怎么走了，是往前走啊还是左拐啊还是右拐啊还是往后退啊，这个是一样的道理，它告诉你怎么做。

所以这次新的规范与老规范相比，一个是要求更具体更详细了，如果你对照老的规范，老的规范是99年，那个时候实际业务也不太多，种类研究还不够，但在当时了也算是比较先进的了。那从现在来看了，老规范的规定是比较粗略的，好多现实中的问题还没有把它说清楚。那这次的新规范

了能说清楚的基本都说清楚了。那还有些看不懂的有争议的到以后修订再解决。总的来讲，它一个方面更加具体细致了规定，第二个方面增加了许多新的内容。特别是我们把它称为新的工具，就像你的工具箱里面有哪些工具。具体来讲就是估价方法这一块，我们有一个其他估价方法。常用的估价方法我们说有四种。市场比较法对应的名称统一改为比较法，再是收益法，再是成本法，再是假设开发法这些常用的四种方法。其他估价方法原来也有一点但是不多。这次为了适应房地产损害赔偿的估价，损害赔偿估价我们的一个重要领域。讲起来天津这个事情就要涉及到损害赔偿的估价问题，这个里面我们讲到了损失资本化这是一个，还有一个就是修复成本法是对于这个可修复的修复成本来估价。那还有价差法，损害前的价格价值和损害后的价格价值这个之差，就是价差法。这样一些方法，另外为了批量估价，适应批量估价的需要，特别是房地产税收这里面国家要求一定要有房地产估价的力度，加强房地产交易税收这块，所以各地方都搞了批量估价。但实际上都是为了将来房地产税开支做好准备的，房地产税这次拉入了全国人大的~，这么讲中国迟早要开通房地产税，房地产税简单来讲就是按照房地产的价值每年都要征收的一个税，这个房地产的价值是评估出来的，所以也有把它叫做按照房地产的评估值来收税。所以将来这块业务需要开展开的。另外我们提供两个方法，一个叫做标准价调整

法，一个叫做多元回归分析法，所以根据现在新的估价业务增加这些方法。

第三个方面是深化拓展估价业务，特别是不同估价目的下的估价那块要大大拓展。这让我们看到将来我们的业务有哪些种类，更重要的是将来有哪些估价标准出来，特别是一些主管部门，这些业务属于房地产的估价业务，应该是房地产估价机构估价师来做的可以做的这些业务，这样的作用和意义作为国家规范标准。我们目前的业务还比较单一集中，将来我们看业务有哪些种类，是一个还是现实估价中的难题，像用途不一致的时候，怎么办，经常遇到这个问题，实际用途，规划用途，正当用途等等这样一些。那我们这次规范对实际中一些不好的做法做了一些限制，做了些调整，接下来关于这个规范怎么理解也给大家讲一下，规范是国家标准的呈现，一个国家标准就像其他的产品一样都有它的标准，国家标准是效率最高的一个标准，另外还有行业标准、还有地方标准、还有企业标准等，我们国家有个标准化嘛，鼓励企业自己制定这个标准，但是企业这个标准了，包括行业标准、地方标准，它都要沿用国家的标准，就是应该比国家要求的标准要高。反过来讲，国家标准它要求是最低的。那我们估价来讲了，估价至少要达到国家标准，这是房地产规范的要求。不是反过来的，国家标准要求是最高的实际上是要求最低的。它是效率最高的，最后衡量的标准就是国家标准，它

的要求就是你至少要按照国家标准来做。而且你可以做的更好，要求更严。就和产品是一样的，这个产品合不合格，如果有国家标准的话达没达到国家标准，如果没有达到标准它就是不合格，就是这个意思。那你这个产品可以做的比国家标准还好。那么就是这个意思，所以大家要注意。不是规范要求，那我这个做的达不到国家标准的要求，就是不合格。至少要达到国家标准的要求。这是这个方面。

接下来，这次国家标准有一些重大的改变，我先看看，把它说几个方面，一个要求是采用比较法估价的时候，应该对可比实际的外部状况和区位状况进行实地查看，就是对这个看到的实例要对它的外部状况和区位状况进行实地查看，估价师要亲自到现场去看。我们以前这叫做对估价对象有可比性，所以这次就要求了在估价操作中要用比较法估价的时候，要说明可比实例的名称，还要附上位置图和外观的照片，都作为估价报告的一个附件。这个就难度很大，现实中做比较法最难的就是去找真实的案例，造假的乱编的用挂牌价的等等。这个一定要真实的。可能真实的大家都没有，或者找不到，那这个就别估价。那谁胆子大可能没搞，那等哪一天撞上了，算你倒霉。可能平常没人去查。所以这块在修改规范的时候很多老总出于能不能用挂牌价等等，当时很动心也想改，后来问了美国的专家，美国专家说你这么搞还要估价干什么呢？你就别吃这饭了，这是最起码的，但以前没有说

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