柴强关于房地产估价规范的解读(4)

的五个原则除此之外要注意谨慎原则，谨慎原则是一个特质，估价都要谨慎，遇到不确定因素怎么办，实际上是特指。至少是六个原则要遵守。这是第二个抵押估价的原则。

第三个对其他的价值的评估，太多了说不清楚，做了一个原则上的规定，房地产的投资价值，现状价值等其他价值，根据估价目的和价值，什么是估价目的，简单来讲就是什么样的需要来估价，评估的哪一种价值，从市场价值评估来说， 从上面五个原则中选择适用的原则，你认为哪种需要你来选，你认为那种原则要增加，那大家开会研究添加，像房贷投资增加两个原则，一致性原则和一贯性原则。像为开发商拉苦力，从政府那招拍挂获得土地。站在开发商的角度，为他做估价，这个典型的最直接做的是投资价值。这是我举的例子。土地的估价大部分最有用的就是假设开发法。这个方法运用的时候不论投资价值的运用还是正常的一般市场价值的运用差异特别大，从观念就差异非常大，首先我们先说这个土地值多少钱，假设开发法看他建好能卖多少钱，假如是商品住宅那就假设这个住宅在市场上卖多少钱，市场价值还有开发商的品牌，大品牌的开发商卖价格高，小的不知名的就价格低，很显然的所以根据开发商的品牌来估计价格。第二个，成本，要减去投入的东西，不同的开发商不同，大的批量的采购成本低，小的采购成本高的多，就像买东西一样，批发的便宜，你们要家里装修就贵，这个就很大就需要总经理给

我介绍，挣的是老百姓的钱，按照这个说法，他就挣这个价差成本，把价格压倒最低。如果市场价是1000块钱，他100块钱就能搞到。所以不同的企业，他这个不一样，那还有管理水平，管理的好坏，还有他对自身的要求，对阅历的要求。投资价值与市场价值评估不同，它是站在特定的单位和个人的角度，结果它自身就多出了一些约束。市场价值是站在一个典型的普通的大多数人的角度，所以不必客观公正的，我们怎么来理解。那广义上来讲，一般情况下也不一定这么要求。你看现状价值是没有最高最佳利用的，市场价值都要最高最佳利用的。所以现状价值的评估不一定要遵循这个最高最佳利用原则。那现状价值是在什么情况下才会评估了，我们在现实研究中会提到，就是房地产税，现在国家在搞房地产的制度税，那房地产税要不要按照这个来搞啊，有两种情况，有利用~~来偷税，有些就是按照现在这个状况。那我个人的观点就是按照现状来评估。这样老百姓也会减轻一点儿负担，这就是一个现实的问题。那可能其他的情况下也要评估现状价值，所以这是第三条。

接下来第四条，就是6个估价原则要遵循的要注意的，主要是对评估价值，我们的评估价值就是评估出来的这个价。独立客观公正原则就是评估出来的这个价格是各方当事人评估出来的都是客观合理的，不偏袒某一方，不会一方有利一方不利。简单说就是这样，不做多说。第二个是合法原则，

合法就是里面这个评估价值是在依法判定的状况下评估出来的价值。这个经常出现在我们现实中，你看违法违章的建设啊，临街的住宅他把它改成工业房啊，这个东西你要遵循合法原则应该怎么做，严格意义上来讲，你要按照规范按照规划证书记载的来做，这就是合法原则。你像房屋征收的时候，有些你改了是伪证，那就是没有遵循合法原则。那如果不遵循合法原则，那哪些是遵循哪些是不遵循是看估价过程中确定价值的类型，再确定遵循的原则。你像我们说政府给他2.5，你就按照这个来做，那这个行为行不行了 ，那按照2.5的他找关系找规划，那从2.5改成5增值多少啊，我就这么大一点的地能带来多大的收益，反过来讲他就花多少钱去干这个事情，值不值了，那他这是一点，是不是合法行为了另外再说。这种特殊的情况要考察，一般的建设性的那就不能这么干，一定要遵循合法的原则，就是要依法判定评估下的价值，估价对象是什么状况，要依法来判定。合法情况下它的价格价值，价格时点是所有的估价都要遵循，我现在还想不出一个不遵循价格时点的人。所以你估的价格价值是在哪一个时间点的价格价值，因为时间不同，价格价值也不同。所以所有的估价都要明白你是在那个时间上，所以这个时间怎么来定那是根据估价目的来确定的。也不是说你估价师想估什么时候就估什么时候的，那多数估价师是估现在的价值也有了是估过去的价值，还有就是说未来的价值。昨天我们

还有专家在审评一个既有房地产也有资产，他那个就有很多矿业评估，现在这个矿啊很多都不值钱，好多原材料啊像煤啊等等这些东西，就是把这个评估~~出来，好多了当时就认为是~~~等等这个，就找了一些专家去弄，我问他们是怎么弄的，他们一说专家不是专家，基本的东西不懂，就像我们的抵押估价一样，抵押估价啊现实中要求低估保守估价，实际中都是高估，过去高估无所谓，一万块钱的房子你评估到两万，那过几年它还不止两万了，你不就没事了。哪一天这房子的市场不好了，那就不好了。所以我说的见证性的估价就是这个东西在当时的市场是不是值这么多的钱，你要是当时市场认证确实值那么多钱，它现在跌价了跟你无关，那么不能把现在这个去衡量过去，好多专家就是把现在去衡量过去，那他永远都会出问题。就像我们估价房子一样啊，当时这个房子确实就值两万，那就是两万没问题，哪怕它现在掉到一万，也跟你没关系。反过来讲它当时确实只值一万块钱，你就是硬给它评估到两万或者一万五等等，反正不是在合理范围内，到时司法一查证这个房子值不了这么多，你就要出事了。所以这个见证性的估价它的估价要在当时那个时点，不是拿现在的去估。等等一些啊，那价值时点的确定，不是你想定什么时候就什么时候，它都有它的规则，要遵循价值时点的原则。那价值时点还有可能是未来，所以我们将来有个观点的转变，就是房地产估价师要从现在的价格价值评估

转向未来的价格价值评估，这是一个，当然现在的价格价值评估还得做，这也是和一个美国专家讨论得到的启发。美国现在估价有什么动向啊，中国目前估价的一个瓶颈啊，它和美国的前景也是一样的，基于一个历史的数据得出一个现在的价格价值，那市场了更关心的是未来的价格价值，所以我们的估价要转向未来的价格价值的预测。这样才能满足投资者以及很多人的需求。所以我们房地产估价也要做这些东西，它本身里面也隐含了这些东西。至于法律这一块了就说的更透彻，所以要围绕着司法要求来转的。而不是简单的评高评低，要满足他的需要。

接下来是替代原则，是所有估价里面都要遵循的，就是说你不能孤立的来看你评估出来的价格价值，你要和同类的周边的来比较，特别是一个公司来讲，是在社会上一系列价格数列里同类的里面，这个房地产它的价位在哪里，在一个城市里面你这个房地产落在哪一个位置，把它和周边的比一比，它是不是在合理的价格上。不能过高过低，就说你这个估价机构在当地城市做，怎么做，做的时候把你的价格做到正当的时间和点上去， 但如果把这个市场不同的时间~~，你这个有没有合理的价值啊，不能差位置的房子比好位置大的房子价值高。现在就是估价的随意性太大，你能不能经得起这样的检验，反过来讲，你把这个东西搞出来经得起检验，这个替代原则的核心思想。

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