柴强关于房地产估价规范的解读(2)

清楚。就像很多产品一样都在搞假，不搞假确实挣不了钱。它确实是难，简单讲这点确实是难。那这点说起来，我们这次修改规范为什么这么做，就是要大家做一个项目像一个项目。别干那么多了，干得慢干的好一点，过去做一个项目收一个项目，现在可能做10个项目收不到一个项目的钱。就当你慢慢干一个是一个，估价就应该自己做，否则估价就会越搞越简单，越搞这个收费越低，最后不但坑了自己，还坑了社会。我在这里简单讲个例子：我好几年前，和我们的领导去了意大利，你们也注意过吧，当时外面好多人对中国……，我问他为什么，他就说确实也就是中国可恨。我说为什么可恨？太勤快了，这是第一个。第二个，太不守规则、破坏规则。我说你举个例子，开餐馆，外国人开餐馆几点开门几点关门井井有条，中国在旁边开餐馆就延长一夜时间，他也勤快啊，人家老外忙，他也忙就忙一夜通宵达旦，没日没夜干，别人也跟着你学，你就加价。就搞这些东西，最后的结果是什么了，没有好的服务人员，那也没有休息时间来琢磨菜的质量琢磨服务啊，把它当做乐趣啊，又挣钱又当做乐趣啊这些东西来做。根本休息时间都没有了，每天疲劳的干，干到一定的程度就来上假的东西了，原料是假的，卖的油是假的，吃的人也就倒霉了。就这样一种心态在中国就是普遍现象，最后就是谁都倒霉。本来市场就这么大，你井井有条的干活是吧，合理的社会标准，大家有一个休息时间。

干了之后也挺有乐趣的，厨师也愿意去炒菜，服务员也觉得挺好的也受人尊重了，偷工减料，估价现在也就是这样一个结局，说实在话，再不作出要求就是这样的状况，最后是人人都倒霉社会也跟着倒霉，所以我们提倡要干好要干慢，而不是图快，但必要的快合理的快是需要的。所以这第一点了采用比较法估价要选择真实的交易实例，它过去不是这么强调的，强调的不管用啊。现在一定要把名称位置说出来还要把位置图和外观照片附上，将来一查实如果没有，发现的就倒霉。

第二个估价技术报告，要不要提供给委托人，原来是一个难题，特别是在征收评估里面，技术报告是不给的，也不敢给。好多地方给鉴证部鉴证厅写请示要怎么怎么办，我的意思是给的，但领导说是不给，这个模模糊糊的，像跟老百姓玩游戏然后就不给了。因为不敢给，有些就没做，有些拿出来就漏洞百出，那老百姓对你这个东西是怎么来的他都看不清楚，那么这东西不是你想给就给想不给就不给，也没有强制要求给。给不给在估价整个活动中来约定，就是签委托合同的时候说清楚，你给就给不给就不给，那将来这形成的话，我给话的这收费就得高一些，不给的话收费就得低一些等等这样一些东西就。现实中的一些矛盾也就解决掉，但在协议上一般是不给的，因为这也是商业秘密啊等等一些东西，但有些时候是要给的。那么通过这种事前说好，那也可能你

进行到一定程度你不给别人也就，你自己看着办，那也得和收费挂起钩来，不能事前不说今后就扯皮。再一个，应当采用批量估价的方法，当然批量估价也有限定，就是抵押贷款，抵押贷款前的那个东西都不能采用批量估价，现在许多机构批量估价自动估价，那这个东西可以搞，那是给信贷口头估价咨询的，那正式的报告都要一步一步来弄。征收的估价也不能搞批量估价，批量估价是针对抵押贷款后来说的以及房地产税收的估价，除了这些项目以外，每一个估计项目至少有一名注册房地产估价师全程参与，实地查看估价对象，撰写估价报告等估价评估。就是一个估价项目至少有一个注册房地产估价师全程参与估价工作，哪几个把重要的几个点出来，接单的时候~~估价评估的时候你要看，到现场的时候你要干，写报告的时候你也要干。现在好多公司把这个估价工作了搞流水作业，特别是房产估价，有专门业务员等等这些，有的专门去看现场，估价师不去看。那厦门地方协会觉得这个现象严重，所以都要求估价师自己去看现场，结果了，估价师都去看现场写报告的又不是估价师。所以我们这次新的规范，三个估价工作都得你来干至少有一个估价师全程参与。这次总的来讲，新规范提高了注册房地产评估师的地位，同时加大他的责任。都叫做注册房产估价师或者房地产估价师，这两个也明确区别了，绝大数工作都做在注册房地产估价师，但也可以有适度的帮助你估价的人员。但实地查看就是你干

的事情，查看后的这结果办的好坏出没出问题将来承担责任的都是注册房地产估价师。说白了就是这些，不是说他们不可以做，也可以做，但是他做的不是他来负责，他是要对你负责，你要对他的东西负责，他不是对社会负责。这就加大了估价师的责任，过去好多不是房产估价师的替代估价师，就像我们其他的行业一样，一出问题一抓的都是临时工农民工。那现在这样，将来出问题一抓的就是房地产估价师，让你天天发抖， 当然了你就可以和老板估价，估价师在注册完之前不能因为就是找几个挂名的，这整个是这样一个改变，当然其他人也是可以帮助你辅助你的，他是替你干活的，这要说清楚。所以这些对老板来说可能影响比较大。

接下来一个方面，每个估价项目至少选派两名能够胜任该估价工作的注册房地产估价师共进行估价。项目不论大小至少有两名房地产估价师来共同估价。其中一名为项目负责人，所以将来每个项目都要有项目负责人，而且项目负责人必须是房地产估价师。这个事情是比较大，那其他的我们在过程中再说。包括我们说的估价师在签名也有要注意的地方，注册房地产估价师的签名，过去了签名也不规范，签名都在估价师声明里面签。这次把它改了，注册房地产估价师的签名都放在估价结果报告后面的，等你签字的时候要看看这个估价结果，过去都是在估价师声明里面签，声明了都是一个模板，还有就是看那个结果签字每一个都不一样。不能平时

都签好了，到时候就直接把它弄上去。而且这次签名了，要有统一的格式，一个表格，这个表格里面打出你的姓名，打出你的注册号，这别人就看得清楚。接下来后面再签上你的名字，还要注明签名时的年月日。你是哪一天签的，所以要这个统一的表格形式。所有这些要求，都要我们规范估价做得好，就应该这么来做。

接下来请大家翻到目录，目录里面归纳模式，第6页，所以整个规范的正文是八章，我今天讲得就是第一章到第三章。在第四章，我讲前半部分，第四章估价方法，我讲到这个收益法为止。成本法、假设开发法其他估价方法由~~~教授来讲。另外第五章是由我来讲，不同估价目的下的估价。这个上午我们把第一章准则，第二章估价原则，第三章估价程序，再把估价方法前面三节讲，下午讲不同估价目的下的估价，剩下来的内容就由~~~教授明天他来介绍。

接下来请大家把规范翻到正文里面的第一页，就是准则，我就逐张逐条给大家捋一遍。这个准则，原来老的规范是四条现在新的规范只有三条，删掉的是哪一条了，是原来的第三条：房地产估价应独立客观公正。这个独立客观公正放在后面一章里面去，就是估价原则里面的一个点。实际上是把它降低了，降低了我们的失误，我们房地产估价是要在关键的地方改变，不是所有的估价都要遵循客观公正。所以关于我们房地产估价的关键要变更要改革，我们提出来十几个方

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