万科集团会计管理及核算规范(5)

权益法核算的长期股权投资，初始投资成本与应享有被投资单位所有者

权益份额的差额计为股权投资差额。股权投资差额按合同规定的投资期限平均摊销，合同未规定投资期限的，不论借方差额还是贷方差额均按10年期限摊销。

4.4.7.3 期末计价

季度、中期期未或年度终了，如遇市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值，，应按逐项比较法, 将可收回金额低于长期投资账面价值的差额，作为长期投资减值准备，确认为当期投资损失。

本规则所称的可收回金额，是指资产的销售净价与预期从该资产的

持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的未来预计现金流量的现值

两者之中的较高者。其中，销售净价是指资产的销售价格减去所发生的资产处置费用后的余额。对于长期投资而言，可收回金额是指投资的出售净价与预期从该投资的持有和投资到期处置中形成的预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。其中，出售净价是指出售投资所得价款减去所发生的相关税费后的余额。

已确认损失的长期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损

失的数额内转回。 4.4.8 固定资产及折旧： 4.4.8.1 固定资产的确认标准

使用年限在一年以上，单位价值在2,000元以上的实物资产。

4.4.8.2 固定资产按其实际成本计价 4.4.8.3 计提固定资产折旧的范围

房屋及建筑物、在用的机器设备、仪器仪表、运输工具、季节性停用及

大修理停用的设备、融资租入的和以经营租赁方式租出的固定资产；公司将开发的营业性配套设施，用于（本公司）从事第三产业经营用房，视同自用固定资产处理，并将营业性配套设施的实际成本自“开发产品”科目转入“固定资产”科目，并自发生之日起，参照房屋及建筑物折旧年限按月计提折旧。 不计提折旧的固定资产包括：房屋、建筑物以外的未使用、不需用

固定资产；以经营租赁方式租入的固定资产；在建工程项目交付使用以前的固定资产；巳提足折旧继续使用的固定资产；未提足折旧提前报废的固定资产；按规定单独估价作为固定资产入帐的土地。

4.4.8.4 固定资产折旧方法

固定资产折旧采用直线平均法，并按固定资产的原值、估计使用年

限和预计净残值率（原价的4%）确定。 4.4.8.5 固定资产分类及分类折旧率如下：

类别 使用年限 年折旧率 房屋及建筑物 25年或12.5年 3.84%%或8.00% 其中：一般房屋及建筑物 25年 3.84% 会所等配套资产 12.5年 8.00% 机械设备 10年 9.60% 运输设备 5年 19.20% 电子设备 5年 19.20% 其它设备 5年 19.20% 《固定资产目录》由各单位据此自行编制。 4.4.8.6 固定资产的期末计价

季度、中期期未或年度终了，如遇损坏、长期闲置、技术陈旧等原

因导致固定资产可收回金额低于账面价值，应按逐项比较法，将此差额作为固定资产减值准备，计入“营业外支出——固定资产减值准备”。 已确认损失的固定资产的价值又得以恢复，应在原已提减值准备的范围内转

回。

4.4.9 无形资产

4.4.9.1本集团购入的专利权、专有技术、土地使用权（不包括已明确决定将之

发展为出售或出租物业的土地使用权）等列作无形资产。 4.4.9.2 无形资产按实际成本计价。 4.4.9.3 无形资产的摊销

能明确有效期限或受益期限的，按有效期限或受益年限平均摊销；

既有有效期又有受益期限的，按较短的期限平均摊销；其余按十年平均摊销。 4.4.9.4 土地使用权的计价

购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未明确开

发目的前，作为无形资产核算，并按规定分期摊销。当开发商品房时，

再将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本；如该土地是用作建造自用项目，则在工程动工时，将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本。

4.4.9.5 无形资产的期末计价

季度、中期期未或年度终了，如遇技术陈旧、超过法律保护期限、

市价下跌且在剩余摊销年限内预期不会恢复等原因导致无形资产可收回金额低于账面价值，应按逐项比较法，将此差额作为无形资产减值准备，计入“营业外支出——无形资产减值准备”。

已计提减值准备的无形资产价值又得以恢复，应在原已提减值准

备的范围内转回。

4.4.10 长期待摊费用

对租入固定资产进行改良所发生的费用按五年或租赁期孰短的原则平均摊销；装修支出、固定资产大修理支出及其他长期待摊费用按受益期间或按五年的期限平均摊销。 4.4.11 坏账准备： 4.4.11.1 计提范围

季度、中期期末或年度终了，按“应收账款”和“其他应收款（含

联营公司往来）”的期末余额分账龄计提。

预付帐款，如有确凿证据表明其不符合预付帐款性质，或因债务单位破产、撤消等原因已无望再履行合同的，应将原计入预付帐款的金额转入“其他应收款”，并按规定计提坏帐准备。

持有的未到期应收票据，如有确凿证据证明不能收回或收回的可能性不大时，应将其帐面余额转入应收帐款，并计提相应的坏帐准备。

4.4.11.2 计提比例

账龄1年（含1年，以下类推）以内按期末余额1%计提；账龄1-3年按期末余额的5%计提；账龄3年以上，按期末余额的30%计提。

“坏账准备”科目余额大于或小于应计提的余额时，调整其差额。

4.4.12 在建工程减值准备

季度、中期期未或年度终了，应对在建工程进行全面检查，如存在

长期停建并且在未来3年内不会重新开工、或性能及技术已经落后且给公司带来的经济利益具有很大的不确定性等情况，应对其计提在建工程减值准备，计入“营业外支出——在建工程减值准备”。

已计提减值准备的在建工程价值又得以恢复，应在原已提减值准备的范围内转回。

4.4.13 预计负债

集团承担的很可能产生的各项负债，列作预计负债，如由于对外提

供担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼、产品质量保证等形成的很可能产生的负债。预计负债是与或有事项相关的义务，其结果须通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实，它通常具有以下特点：（1）是过去的交易或事项形成的现时义务；（2）履行该义务很可能（但不一定）导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。如果某项与或有事项相关的义务不满足以上三个特点中的任何一个，则作为或有负

债，按照一定标准，在会计报告附注中进行披露，而不在会计报表中予以确认。

预计负债的金额是清偿该负债所需支出的最佳估计数。 4.4.14 销售收入的实现：

销售商品(产品)的收入，应在以下条件均能满足时确认销售收入： A、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；

B、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出

的商品实施控制； C、与交易相关的经济利润能够流入企业； D、相关的收入和成本能够可靠地计量。

集团房地产企业销售商品房，以商品楼宇峻工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明（通常收到销售合同金额20%或以上之首期款或/及已确认余下房款的付款安排），作为销售收入实现必要条件；出租开发产品，按与承租方签定的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现；物业管理费收入按实际收到的管理费等确认销售收入。

4.4.15 成本计算：

4.4.15.1 房地产开发企业：按《万科集团房地产企业成本核算指导》执行。 4.4.15.2其他行业的企业按相关会计制度执行。 4.4.16 借款利息：

参照《万科集团房地产企业成本核算指导》。 4.4.17 工资总额、职工福利基金及工会经费：

深圳经济特区内注册的非中外合资企业，其工资总额根据《深圳经济特区企业工资管理暂行规定》全部列入成本费用，并按工资总额2％的比例计提工会经费，记入“其他应付款—工会经费”科目单独核算；职工福利基金的提取基数为基本工资部分，提取比例为14%，参加社会保险、医疗保险的企业，提取比例为8%。

中外合资企业和深圳经济特区以外的其它企业按国家或当地财税部门的有关规定执行。

4.4.18 税项：

4.4.18.1 所得税按相关税收法规计缴，并按《万科集团企业所得税项核算办法》

进行会计处理； 4.4.18.2 其他税项按国家或地方政府有关税收法规计交并进行会计处理。 4.4.19 利润分配：

4.4.19.1 集团利润分配比例按股东大会决议执行；所属全资公司的利润分配按

总部规定执行；合资公司的利润分配按本单位董事会决议执行。

4.4.19.2 集团所属全资公司和控股公司上缴投资单位利润统一划拨总部。 4.4.19.3 二级公司与其所属公司的利润分配事项自行决定。 4.4.20 合并报表编制

本集团合并报表的编制基础及方法是：

4.4.20.1 对本集团拥有50%以上（不含50%）股权的长期投资，或实质上拥有被

投资企业控制权的编制合并会计报表。 4.4.20.2 除系统内单位之间的往来、资金拨入与拨出、长期投资与实收资本、

内部现金流、内部销售以及收取费用相互抵销外，其它相同项目的资产、负债、现金流量项目、成本和费用逐项合并。少数股东权益部分单独列示。

4.4.20.3 以外币作为记账本位币的单位编制的会计报表，应按如下规则折算： 利润表及利润分配表中反映发生额的项目，按集团公布的年初及

期末平均市场汇率折算；资产负债表的资产及负债类项目按集团公布的期末市场汇率折算，所有者权益类项目除“未分配利润”项目外，均按业务发生时的市场汇率折算，由于折算汇率不同而产生的差额，在资产负债表中以“外币报表折算差额”项目予以反映。 4.5 会计档案

4.5.1各单位应当严格按照国家《会计档案管理办法》规定的建档要求、调阅手

续、保管期限、销毁办法等管理会计档案。 4.5.2 年度终了后，会计机构应指定专人对上年度的会计凭证、账簿、报表、会

计人员移交清册和重要的经济合同等会计资料进行收集、核对、整理立卷、编制目录，进行妥善保管，防止丢失损坏。 4.5.3 集团内单位之间调阅会计档案，需经本单位会计机构负责人同意；外单位

人员调阅会计档案，需持正式介绍信，经本单位会计机构负责人批准；调阅人员一般不得将会计档案携带外出，特殊情况需带出室外或需要复制的，须经本单位会计机构负责人同意，并限期归还；对巳入库会计档案的

调阅，档案管理人员应详细登记。

4.5.4 保管期满的会计档案，应由本单位档案管理部门提出销毁意见，会同会计

机构共同鉴定、严格审查，并编制“会计档案销毁清册”报总部批准后销毁。 4.5.5 合并、撤消单位的会计档案，应根据不同情况分别移交给并入单位或总部

指定的单位接收保管。

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