合肥高端别墅营销推广方案 - 图文(4)

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结论4：多数人采用首付+按揭的付款形式

从调研来看，大部分人采用按揭形式付款，并多数采用商业贷款为主，多数是采用首付3成或者4成，贷款为7成或者6成的形式。因此按一套房子150万来计算可得到我们的客户的基本的财务情况。

资产项目 200万 250万 300万 现有储蓄 家庭可预见年收入 现有住房 150万 200万 250万 20万 35万 55万 ≧1套 ≧2套 ≧2套 家庭车辆 ≧1辆 ≧1辆 ≧1辆 结论5：圈内朋友传播和报纸广告成为他们得到楼盘讯息的主要工具 从调研来看，多数人都是通过朋友介绍而购买该项目的别墅，因此口碑的宣传起到关键的作用，因此在以后的推广中更应该做好现有的客户的归属感和尊贵感，让项目的印象深深的印到他们脑中，并且通过广告宣传和其他的合适媒体形成很好的社会效应。 客户细分：

1) 年龄特征 35——55岁，知识层次较高，人生阅历丰富；

2) 身份特征 企业单位高级管理人员为主，少量事业单位中高级干部； 3) 心理属性 接受能力好，见识较广，善于交际，自我意识强； 4) 行为属性 注重生活的质量，追求一定的社会地位和尊崇感，重视熟

人间的人际传播；

5) 消费属性 高收入群体，有相当的经济储蓄基础。购房时把地段和品

质放在重要位置，对同一小区人群素质比较关注；

6) 地理特征 周边区域为主，其他区域兼有少量选择性；

7) 性格特征 成熟、稳重、不事张扬，心理优越感较强，有比较固定的

社交圈。

以上客户的共性是：高收入家庭，能接受和市中心地带150平方米精品住宅基本等同总房价的家庭。“用买城内公寓的钱买一幢郊外别墅 ”。 第三部分、营销推广策略

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根据广泛的市场调研和客户分析，并在总结前一阶段的工作的基础上，我们调整营销思路，结合市场需要，整合项目优势，全面进行有效市场推广。思路决定出路。主要针对以下问题展开我们的营销思路：

为什么要买别墅？ 为什么选择静安新城？ 如何去引导客户并促进成交？ ·概念推广策略

为什么要买别墅？—— 原因其实很简单，为了享受！ 创意原点：生活享受家 概念释义：

是一个家，一个提供享受的家，能全程提供丰富的Enjoy内容的“家”， 从工作到生活，从会所到配套，由室内到外景观，由现成的美好到未来的发展??都是全程地提供享受的家。

是一类客户，他们是生活的行家，真正懂得生活艺术的享受家。

Enjoy生活享受家，既是静安新城的楼盘概念与楼盘个性，也是潜在目标客户的群体特征和心理需要。

全程享受家，享受什么？

都市生活·真山真水·修身养性·升值空间·休闲乐趣·空间美学·社区文化? ?

Enjoy生活享受家，是产品与客户之间的共性，是产生共鸣和认同感的“结点”

广告语：享受就是生活 广告语释义： 在人的生命历程中，

真正堪称“纯粹”的享受阶段，

大约有两个——学龄前，一切尚未开始，纷扰无从谈起；

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退休后，事事尘埃落定，幸福水落石出。

而中青年，生活却陷入“忙、盲、茫”的恶性循环， 对此，静安新城将提出最好的解决方案——

全年龄层享受 关照各年龄层（小孩、中青年、老年）的生活享受 全程人生享受 呵护从小到大，从少到老的生活享受

全面场所享受 体贴从城市到社区空间转换、由内而外各种场所的生活享受

为什么选择静安新城？

选择静安新城六大理由

现代贵族家庭典范，合肥东区生活领袖向静安新城别墅看齐！ “六好家庭”，六大旺销理由早已是公开的秘密！

风水好·座北朝南，负阴抱阳，龙脉交汇之风水宝地，众风水专家赞不绝口 环境好·闻得好花香，听得虫鸟鸣，焕发生命能量，生活大师养心、养身之生活宝殿

地段好·合肥市后花园，高级市政配套规划，广阔的投资、生活版图正在形成

房子好·大师倾力规划，建筑材料、技术实现多项“合肥首创”，真正满意、安心住宅

景观好·闲庭信步，指点江山！一条邕江，万顷青山，四季为您倾情演出 生活好上加好·贵族生活领地，10000㎡的超大豪华会所、运动场、俱乐部等等。

以上是我们在市场推广时的主要卖点，当然，价格依然是关键而且敏感的问题，不会在广告中去直接释放。 一、 推广策略

A.市场阶段性推广安排：

（1）蓄水期—项目形象 + 地段优势 <2008年8月——2008年9月>别墅项

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目告知市场，形象推广，大度炒热地段，吸引目光。为后期推盘打好基础。 （2）引导期——形象推广 + 产品买点<2008年9月—2008年10月>加强产品卖点宣传，样板区推出。

（3）入市期——形象推广 + 产品买点 + 性价比<2008年10月—2008年11月>开始实际为消费者算帐，引导价值导向，贯穿产品细节卖点，促成购买行为。 （4）稳定期——形象推广 + 事件营销 + 口碑推广<2008年11月—2009年12月>加强顾客挖掘，维护顾客，形成良好口碑。

（5）强化期——形象推广 + 卖点宣传 + 口碑传播<2008年12月—2009年2月>大幅度的广告推广，介入感性诉求，维系顾客耳语传播。

（6）清盘期——促销活动<2009年2月—2009年3月>缩短销售节奏，开展促销优惠活动，后期品牌维护，注重业主实际居住感受。 B. 项目形象包装

1. 宣传风格：古韵徽香，淡雅致远。 2. 宣传文案广告语：

阅水听心，极美之境。（形象） 真意山水，一生珍藏。（价值）

龙岗.静安新城贵宾席——睿园别墅。（地位）

徽派后现代，滨水合式联排别墅，阅水听心，达观天下。（风格） 最“静”离市中心。（地段）

久在樊笼里 复得返自然 （从城市状况与自然需求入手） 结庐在人境 而无车马喧 （从广义的静入手）

日夕气清 悠然其怀 （从整体社区的生活状态入手） 谈笑有鸿儒 往来无白丁 （从群体身份的组群特性入手） 无丝竹之乱耳 无案牍之劳形（从单体的静和个人生活状态入手）

明月松间照 清泉石上流 （从内景入手）

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荷风送香气 竹露滴清响 （从早晨内环境感受入手） 闲窥石镜清我心 （从哲学角度入手，诉求生活境界）

说明：以产品自身的浓郁的文化附加值挖掘和宣传为主，激起目标客户群的消费欲望，并使其觉得物超所值而不是物有所值，从而在售楼价格上达到一个心理价位的翻越。从而制造欲望，持币待购。

安徽道易房地产咨询有限公司 二○○八年六月二十六

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