合肥高端别墅营销推广方案 - 图文(2)

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境缺乏国外城堡、庄园、贵族传统、人文名胜等支撑，难以出现能与法国南海岸、夏威夷、弗罗里达、贝法利山等那样的贵族、富豪、名流云集的具有深厚的区域历史和文化价值的富人聚居区，但在一些具有极致环境景观资源，板块上仍然有可能出现超越目前别墅水平的顶级产品。目前五合国际设计中的一些项目已经出现城堡式的大型郊区别墅，并且结合大面积湖景水面、山林植被、高尔夫球场。另一些项目虽然单栋别墅面积不大，但是可以租用山林果木，在实际使用的用地规模方面堪与庄园相比。此类豪宅别墅由于其所享有的资源升级，因此价值大幅提升，市场价格将以每栋总价计算，虽然未必公开，高价势头显而易见。 另一方面，别墅定制的趋势明显。越来越多的客户提出量身定制的需求，这一点同国外相一致。国外的顶级别墅都是分别定制决不重样，因其设计的唯一性成为传世之作。随着开发商开始运作定制式别墅，别墅的个性化将得到大发展。也有部分有资源的大客户开始筹备自建会所式别墅。各大企业或机构对于企业会所的需求，也成为高端别墅的一大支撑。一大批企业自建的招待型、会务型、休闲度假型的会所正在建设中。另一批企业正在寻求租赁或合建会所的机会。 别墅的高端物业管理也将进一步升级。以南京锋尚为例，物业由高力国际管理，会所由CCA管理，会员费也是由开发商代缴。此外还有万城华府等项目提供的管家式服务，因此别墅的产品竞争力不仅仅会体现在周边环境与交通因素上，别墅社区的物业管理与别墅自身的居住品质也成为项目的核心竞争力。 （六）普通别墅产品的功能完善与平面升级

2007年别墅户型设计将进一步升级。新产品将在环境资源整合、户型创新、高舒适性、高科技应用、以及高设计精度方面全面升级。首先，空间的功能配置将更加完善。目前社会贫富分化严重，生活方式差别巨大。别墅用户既没有四世同堂需要多间卧室的大家庭，也没有开设小旅店的多客房需求。所以，片面地强调多卧室是没有意义的。别墅功能平面的完善意味着生活品质的开发，新的别墅功能包括：家庭厅、舞厅、家庭影院、阳光室，把家庭公共活动空间更加细化。餐厅、早餐厅、钢琴房、书房、画室、台球室、酒窖、宠物房、收藏品陈列室等

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特色功能将把别墅品质提上一个新台阶。

另一方面，居民生活方式的改变将带动户型面积比例的改变。由于生活方式的变化，即便是客厅也少有接待访客的机会。城市的配套服务日益完善，各类交际场所逐渐取代了客厅的功能。生活方式的巨变以及对室内空间多样化的需求促使了户型平面的进一步细化。各部分空间比例的分配也将发生变化。别墅细化的功能并不意味着别墅的整体面积的增加，空间的分配将更加合理。例如，卧室面积保持在20平米左右最容易让人感到舒适，而卧室的其它功能可以移至卫生间或者步入式衣帽间。功能的设计升级意味着别墅设计力求以空间形态解析生活方式,更注重空间的细致划分满足更高层次的需求。新一代别墅产品将更注重研究生活方式的变化，南北方生活的差异和目标人群的需求细分。

新一代别墅对购房者的郊区生活渴望和室外功能拓展将有所升级。院落空间私密化,更注重室内外空间的交流。才别墅产品是郊区住宅，消费群体置业的主要动机是渴望亲近自然，享受田园式的生活。别墅庭院的重要性绝不亚于室内设计。新一代的别墅产品将摆脱单纯为了追求容积率而尽可能的增加室内建筑面积的做法。开发商往往为了追求销售面积，将露台、回廊、门庭等都封闭为室内空间，而使得别墅品质大打折扣。新一代产品的界面将兼顾室内与室外，更多地考虑阳台、露台、雨廊、绿化上人屋面等灰色空间。满足业主在阳台上、雨廊听雨赏花的户外活动需求。

(七)别墅品质与设计精度的提高

由于上一代的别墅产品享有景观或低密度的建设用地等稀缺资源，销售上有自身的优势，不愁买家，质量普遍不高，别墅的质量问题也屡见曝光。而目前别墅客户群体对产品标准的要求明显提高，很多客户多次置业后，已拥有一套或多套别墅，但由于品质低劣，试图寻求新一代产品。一些企业或富豪已开始根据自身独特需求，通过租用土地等方式自建或定制别墅。这类量身定制或高标准的别墅产品，在精细度品质方面将有所突破，对整个别墅市场的产品设计精度将有巨大的推动。

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别墅设计精度的提高不但要求深化设计每一个细节，更要突破现行设计规范的标准。目前别墅设计基本上套用定型的图纸，内部的细节有相当多亟待深化的方面。比如传统的框架结构导致突出的壁柱或露明的过梁，这些柱与梁只要经过结构的优化设计完全可以处理成扁柱或者扁梁，提高室内空间品质。再如窗户的设计都放在外墙的中轴线上，如做在外墙线上，可以在室内形成坐人的台面；如果做在内墙线上，可以在室外形成摆放植物的花池。而在中轴线上最不合理。特别是现在都采用外墙外保温做法，窗户更应该设在外墙线上。高精度的设计将避免类似常见的设计失误。另一方面，中国的住宅设计标准并没有根据住宅的品质或豪华水平分级。经济适用房与顶级豪宅所使用的是同一套国家规范。国家标准仅是入门标准。实现产品精度的突破要求建设方及设计机构须设立更高的精度标准。五合国际曾编制一套豪宅设计标准，分为十大方面，包括九百多条细则，是在提高别墅精度方面的一个尝试。

高精度设计也将进一步推动建筑装修景观一体化。别墅类产品是最昂贵的消费品，完全有必要提供内外的精装整体设计。虽然别墅有园林景观和样板房经装修，但建筑外立面仅停留在宏观造型层面，缺乏动人的细节。 很多别墅由于建筑设计、景观设计和室内装修设计分别委托给不同的设计单位，缺乏整合和协调，留下了很多三不管的部位。比如首层室内外结合部，由于没有足够精细设计，与传统的低品质住宅没有本质区别。而别墅类产品连院子一同销售，花园以及建筑外观也是商品的一部分，新一代别墅将提供完善的内外精装，以及一体化的庭院景观设计。

(八)别墅类产品开始高科技生态节能尝试

2006年中国第一个零能耗别墅类住宅南京锋尚的开盘将带动中国别墅高科技时代的到来。低能耗，高舒适度的技术手段使得别墅产品有了量化指标区分优劣。市场上多数别墅楼盘单价虽然因地段优势、景观环境、装修标准等方面有差别，但核心的技术品质高度同质化。而中国住宅价格构成的重要缺环恰恰是技术品质指标。无论是什么样的豪宅，反倒不能像电器那样给出舒适度，或者能耗的

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指标。于是评价豪宅的标准只能依靠装修，景观等直观的、外在的、无法量化的标准。

南京锋尚通过高科技的应用实现了冬季采暖、夏季制冷、基本照明、以及新风供应等几个方面的零能耗。南京锋尚除了整合真山、真水、明城墙遗址、护城河公园、秦淮河风光带等顶级环境资源，并提供精装修、恒温恒湿、零能耗等高舒适服务，在别墅市场上成为超越上海紫园价格楼王的品质楼王。技术的含金量以及顺应节能的大趋势提升了楼盘的品质与价值。

做到这样的高科技楼盘，成本增加非常有限。低密度的别墅类产品，成本增加约为每平米一千五百元。对于目前市场上豪宅单位售价都在万元以上的奢华现状，以每平米千元左右的成本增加，便能够换得舒适度与节能效果的大幅提高。预料新一年别墅市场上将有更多的高科技尝试。技术品质已越来越成为别墅产品的真正卖点。全套的采用高科技系统不但可以提供数据化的产品性能指标，关键能实现别墅品质的本质升级。对延长别墅的寿命也是重要手段。 二、合肥部分别墅楼盘分析

帝豪·星港湾 项目位于合肥市新海公园西（绿水雅客生态酒店东），由合肥帝豪房地产开发有限公司投资开发，代理公司为推动营销有限公司，项目占地面积123700㎡，总建筑面积174000㎡，容积率1.4，绿化率35%。在售联排面积为230-260㎡，均价为5500-6000元/平方米，5月份推出。

和顺·东方花园 项目位于合肥市长江东路三十埠桥东花园路1号，由安徽水利开发股份有限公司投资，合肥沃尔特置业发展有限公司开发，中原地产有限

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公司代理销售，项目占地总面积695079㎡，总建筑面积950000㎡，容积率1.31，绿化率48%。在售独栋别墅最小面积为385㎡，实际433㎡，独栋均价5000-5500元/平方米；联排最小面积160㎡，均价4000-4500元/平方米。

众安·绿色港湾 项目位于合宁高速与南淝河交口，开发商为安徽众安实业有限公司，项目总占地面积2011986㎡，总建筑面积640000㎡，容积率0.52，绿化率51.8%。项目1期塞维利亚，规划建设67栋、共241户的西班牙风格低密度住宅，低密度风情别墅，由双拼、联排及叠加产品组成，纯水岸半岛规划，原生西班牙三重落院生活。现在售双联（花洋）别墅面积为180-380㎡，均价为6000-10000元/平方米。

玫瑰绅城 项目位于当途路与南淝河路交叉口，由上海城开集团合肥置业有限公司开发，易居(中国)/上海城开房地产经纪有限公司代理销售。项目总占地面积213200㎡，总建筑面积40万平方米，绿化率43%。项目规划约40万方英伦风情社区，规划有联排别墅，空中别墅，酒店式公寓，高层公寓，商铺等。下半年将推出联排别墅，面积在220-260㎡，价格未定。

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