城中村改造项目具体操作步骤参考资料(5)

卖纠纷等等，促进村民顺利签约成功。该部门还应适当审核补偿数据是否客观事实，以及计算结果是否正确，协助村民领取临迁费等。签约成功后，该部门将每间房屋的档案送至村集体，由村集体存档并送至有关政府部门备案。该部门的工作是否顺利，直接影响了总体的签约率，其重要性显而易见。在林和村、杨箕村、小新塘村的改造过程中，本所律师很好地胜任了上述工作，解决了村民对改造政策及方案有疑问、大量家庭纠纷、合作建房纠纷、房屋买卖纠纷等疑难问题，使得这些村集体能在短时间内完成政府要求的签约率，取得很好的实践效果。本所有信心在渔沙坦、柯木朗两改造项目中担任好该部门的角色。

（二）广泛动迁，及时向政府部门汇报改造进度。动迁工作的核心部门是测量及签约部门，相关的注意事项已经在上面进行了陈述。此外，政府是动迁工作的权威及信心所在，村集体离不开政府的支持。在改造过程中，村集体应及时向政府部门汇报改造的困难及进度，让政府及时了解改造的情况，在必要时对村集体进行适当的指导。在其他村的改造项目，本所律师负责了与政府沟通的工作，编写了大量的书面报告，很好地衔接了政府与村集体的信息交换，取得不错的效果。

（三）部门之间通力合作，加速签约速度。即使改造的动迁工作主要由测量及签约部门负责，但村民及其他主体最相信的仍然是村集体，村集体必要时应及时判断两部门提出的建议，迅速解决问题。例如，关于合作建房纠纷、买卖房屋纠纷等问题，补偿待遇是由村民还是对方享有，应由村集体结合其他工作部门的建议及时作出判断，判断迟了就耽误签

约速度，判断错了就阻碍改造工程，所以作为参谋的工作部门是否有丰富的经验，就显得尤为重要。同时，村集体又熟悉村内家庭纠纷的情况，有村集体的协助谈判，签约部门在调解这类纠纷中可做到事半功倍。在林和村、杨箕村、小新塘村改造中，村集体的领导几乎全面出动，协助签约部门做好村民间、村民与非村民间的矛盾，起到了关键的作用，体现了部门之间通力合作的重要性。

（四）做好签约及未签约村民的统计工作，收集好未签约村民的信息，如产权信息、拒绝签约的理由等等。该部门的工作由测量及签约部门联合负责，工作是否到位影响到政府、村集体对改造形势的判断是否有效，所以两部门必须认真做好工作。在对未签约村民积极开展动迁工作的同时，两部门应做好对他们动迁工作的通知，例如要他们签收尽快签约通知，或在他们住处及村内公告栏张贴签约通知，并拍照留底等等。

（五）做好起诉“拒迁户”的准备。每个城中村改造项目，几乎都面临着如何解决“拒迁户”的难题。就广州而言，当年猎德村通过司法判决及执行拆除了八户“拒迁户”，今年琶洲村也通过司法判决及执行拆除了几户“拒迁户”，杨箕村对“拒迁户”的诉讼正在审理中。广州政府也将改造主体可向法院起诉“拒迁户”进行了文件规定。但是，在此之前，村集体应做好充分的准备，例如做足与“拒迁户”的协商工作，组织股东代表表决同意起诉“拒迁户”，在补偿安置协议书中由村民授权改造主体起诉“拒迁户”等等。值得注意的是，起诉“拒迁户”应由签约率为绝大多数为前提，所以前期的动迁工作仍然是重中之重，不能将主要的矛盾推向法院，否则司法手段的可操作性不强，反而耽误了总体改造进度。

（六）做好融资土地的转性工作，聘请律师与开发商就改造合作进行协商。融资土地的转性工作主要由政府指导进行，在此不再陈述。在申请转性之前，村集体应加强集体表决的重要性，将转性申请由股东代表表决同意，在补偿安置协议书中由村民同意转性申请等等。

在经土地开发中心公开拍卖确定开发商后，村集体开始与开发商就细致的合作方案进行谈判。根据其他村的经验，其过程是复杂且艰辛的，村集体往往不能独自胜任相关的谈判工作，有的开发商甚至利用村集体的不了解，设定各种格式条款，损害了村集体的利益。因此，专业人员的介入就显得相当重要，除了可保证条款表述清晰且最大可能地减少村集体法律风险外，重点是提醒村集体留意各种细节，例如开发商承诺的回迁房面积是否能够满足村民回迁所需，回迁房的产权类型，回迁房的土地出让金由谁承担，临迁费如何支付，开发商的保证金是否到位，开发商承诺的回迁时间能否实现，迟延回迁违约条款，开发商是否就改造工程提供担保，详细的修改标准，甚至到车位的多少等等。本参与多条村的改造项目中，本所律师以村集体利益为出发点，在与开发商谈判方面，已经积累了丰富的经验，确实做到为村集体、村民争取了最大利益。

（七）做好与政府相关部门的工作，加快完善相关的用地及建设手续。城中村改造目的不是要求村民搬迁，而是安排村民顺利回迁至符合城市规划且崭新的回迁楼，所以动迁工作固然重要，建筑工作也同等重要。在建设回迁房的实践中，相关部门在为村集体办理用地及建设手续中可能有点滞后，届时村集体及开发商必须做好相关沟通工作，完善淤泥排放

证、土地使用权证、规划许可证、建设许可证、施工许可证等必须的证件，防止耽误广大村民的回迁时间。 三、实施监管阶段

该阶段的重点是联合政府监督开发商的建设速度及质量，主要的流程分为三点：

（一）改造资金监控。区政府、街道办和村委共同监控改造资金，按工程进度拨付、分级负责、专款专用。市三旧办制定具体的改造资金使用审批程序，定期抽检，依法对建设工程费及临迁费用等监管。

（二）开发建设进度监管。市三旧办负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时序等进行全程监管。在回迁房建筑未到约定的比例前，融资地块建设项目不得开工。

（三）配套设施建设监管。根据规划设计条件要求的配套设施建设应优先建设，配套设施竣工前，融资地块建设项目不得预售。

该阶段是保证回迁房建设质量的重要阶段，村集体应充分发挥主观能动性，主动监督开发商的建设过程，以保障村集体及广大村民的合法权益。应注意的几点问题包括如下几点。

（一）在回迁房建设到一定程度时，村集体应敦促开发商提供样板房，方便进行选房。

（二）在建设过程中，村集体应有效监督回迁房的建筑质量及装修质量，监督开发商是否使用指定的材料进行建设。 （三）村集体应联合政府按期拨付工程进度款。

（四）在回迁房建设竣工后，村集体组织专业人员做好验收工作，以确保回迁房的建筑质量符合法律规定和合同约定。 （五）在村民回迁后，村集体应做好后续服务工作，督促开发商对回迁房屋装修、配件小问题及时进行处理。 四、回迁阶段

该阶段是城中村改造的最后一步，主要是组织村民选择回迁房以及解决各类家庭纠纷等等。选择回迁房的方案应考虑公平性，防止有的村民多要小面积回迁房或多要大面积回迁房等。因此，方案可考虑以每户总回迁面积为基础，限定他们选择几种户型，例如200平方米总回迁面积，只可选择一间120平方米以及一间80平方米的回迁房，不得选择4间50平方米回迁房等。同时，为了避免家庭纠纷激化，对于产权无异议的回迁房，村集体可根据村民的选择，向房管局申请确定回迁房的产权人，否则村集体就应保持原产权人不变，即原宅基地使用权人是谁，对应回迁房的产权人就是谁。在猎德回迁项目中，本所律师担任了组织调解各类家庭纠纷、协助村民就回迁房进行析产等工作。

以上就是本所律师在多条村的改造中积累的部分经验。因时间有限，且更多的经验需要的工作过程中灵活运用，本所律师在本指南中仅是概括性论述，也希望在日后的改造实践中为其他村提供更为有效的帮助，共同实现政府、村民给予村集体的期望。

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