城中村改造项目具体操作步骤参考资料(3)

组织成员代表大会重新表决。 （四）签订合作意向书

如没有收到相关投诉或投诉经查实不影响公示结果，各区“三旧”改造主管部门将书面通知村集体经济组织，村集体经济组织收到上述通知后方可与合作意向方签订合作意向书和共创廉洁承诺书。 （五）报批相关资料

签订合作意向书后一周内，应将相关资料向行政管辖街道办事处、区“三旧”改造主管部门、区政府逐级报批资料。报批的资料包括：合作意向书（复印件，加盖与原件相符公章）、共创廉洁承诺书、村民表决书等相关资料（复印件，加盖与原件相符公章）、各村关于确定合作开发企业的报告、合作企业相关资料等。

各级“三旧”改造机构在审查各“城中村”改造项目的改造方案过程中，对没有经村集体经济组织成员代表大会集体表决程序，或经表决未达到应到会代表2/3以上同意的，不予批准；对选择合作企业没有经过公示的，不予批准。 三、改造方案编制和报批程序

（一）方案编制。村集体经济组织根据城市规划完成改造方案的编制工作。改造范围内登记在册的或村集体提出予以保留的历史建筑，应制定修缮维护方案并明确责任主体。

（二）方案表决。改造方案的制定应当充分听取改造范围内村集体经济组织成员的意见，改造方案需经村集体经济组

织80％以上成员同意后方可通过。

（三）方案报批。经表决通过的改造方案上报区政府，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组会议审议。 四、改造方案实施程序

（一）启动拆迁。启动拆迁工程之前，应当与改造范围内被拆迁的村集体经济组织成员签订拆迁安置补偿协议。当80%以上被拆迁户数签订拆迁安置补偿协议后，才可启动拆迁。 （二）复建安置资金监管

1.建立监管账户。区政府在符合条件的相关金融机构设立复建安置资金监管账户，按照土地出让合同或批准的改造方案的要求，将复建安置资金存入监管账户。

2.签订监管协议。复建安置资金所有权人、监管账户开户银行与区政府应当就复建安置资金的管理签订监管协议，建立三方监管机制。

（三）建筑工程委托。改造中由村集体经济组织或者村企合作投资的建筑工程项目，应当根据《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的法定程序和方式来选择工程实施单位。 五、城中村改造中的监督程序 （一）实行改造信息公开

在“城中村”改造过程中，要通过张榜、广播、散发宣传单等可行的方式向村集体经济组织成员通告改造的进展与步骤等相关情况。在村集体经济组织选择合作意向方的过程中，对于合作意向方的信息要向村集体经济组织成员公开。选择和决策合作企业的过程要实现“阳光操作”，确保村集体经济组织成员的知情权。

各区政府、各区“三旧”改造机构应对各村改造中的相关程序进行监督，并及时公开监督信息。 （二）发挥政府的引导监督职能

各区“三旧”改造机构以及行政街道管辖办事处应当做好的指导和监督，指导村集体经济组织做出有效的决策，并对整个改造过程进行监督。

区政府要对合作企业的改造进度进行监督，确保合作企业在约定的期限内将补偿金按期足额发给村民，确保安置资金到位，确保在约定的期限内将合格的回迁房交付给村民使用。如果违反合同规定，区政府及时做好协调工作，协调无效时要协助村民进行司法诉讼。 （三）加强预防职务犯罪的宣传

各村集体经济组织应设立预防职务犯罪宣传栏。区政府应加大预防职务犯罪工作的宣传力度，公布举报电话、举报箱，及时处理村集体经济组织成员反映的情况和投诉，防范在“城中村”改造中出现权钱交易、侵害村集体经济组织成员利益的行为。

关于广州城中村改造步骤及应注意问题的工作指南

一、全面改造方案编制阶段

该阶段是城中村改造的第一步，也是关键的一步，必须做到公开、公平、公证，以增强村民对改造工程的信心。该阶段的工作步骤为：

（一）现状摸查。这工作的目的是摸清村内建筑物、产权关系等，为制定改造经济测算以及补偿方案提供客观有效的数据。期间，可能由于村民的不了解，工作会产生一些障碍，例如不让出门测量、村民拒绝签字确认现状等等。对此，测量人员必须实事求是，不能因困难而放弃入门测量，甚至伪造数据，否则将耽误制定改造经济测算以及补偿方案的工作。村集体应召集村民参加测量动员大会，告知村民测量工作是为了研究改造的可行性，统计村内资产，不是要拆除他们的房屋。同时，村集体还加强对测量人员的培养，要求他们必须佩戴工作证，不能强迫村民签字确认现状，成立专门的工作窗口，向村民解释相关的改造政策，以解除村民无谓的担忧。

在摸查现状过程中，测量人员的测量内容应包括房屋的基底面积、现状层数、证载层数、合法建筑面积、超建面积（分为已作处理、未作处理，且应注明结构类型）、飘台飘楼及阳台面积、阁楼数量、铁皮屋面积、水池数量、水井数量、自留空地面积、自留通道面积等等，本所可提供参考样本给村集体。同时，测量人员还应尽量收集村民的宅基地证、集体房产证等复印件。村民拒绝提供的，村集体应向天河区房管局查备案存根，以便了解村内房屋总合法建筑面积的数据，

以及产权证的类型。

第三，测量人员应记录村内房屋可能出现的纠纷，例如合作建房纠纷、买卖房屋纠纷（含赠与）、家庭纠纷等等。这些纠纷往往是阻碍改造工程的主要因素之一，村集体必须给予足够的重视。根据这些纠纷的复杂程度，村集体可选择不同的解决方案。若合作建房纠纷、买卖房屋纠纷（含赠与）不多，村集体可参考林和村、杨箕村的做法，强调补偿待遇只能属于村民所有，再协助合作建房人、买房人与该村民就补偿待遇的分配问题进行协商。若这些纠纷太多，且合作建房人、买房人对抗激烈的，为了有效推进工作以及减轻维稳压力，村集体可参考文冲村的做法，在合同期内将回迁房的使用权给予合作建房人、买房人，但产权归村民所有。我们已经对上述两种解决方案有了固定的模板，且在谈判方面有了丰富经验，相信能在实践中及时分担村集体的工作压力。

（二）制定规划方案，向市“三旧”办公室领导小组申请规划设计条件。根据广州市关于“三旧”改造的意见，改造方案包括实施方案、规划方案以及补偿方案，且应一起报请市“三旧”办公室领导小组审批。但是，在实践中，规划方案与补偿方案往往很难同步。补偿方案以规划方案为前提，政府给予的规划设计条件决定了补偿方案的补偿标准，回迁房的容积率大小决定了村民获得回迁面积的多少。鉴于规划方案的重要性，林和村、杨箕村、文冲村向市“三旧”办公室领导小组先报请了实施方案（含改造模式、经济测量、启动时间等内容）、规划方案，再根据批复规划设计条件制定补偿方案。 规划方案必须严格结合现状摸查的结果以及民风民俗。规划方案的核心是容积率以及总建筑面积，决定了村集体能

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