论房屋所有权初始登记应提交材料的规模(9)

    （1）地价款缴纳证实文件
    依据《城市商品房预售治理办法》第五条的划定，已经交付全体土地使用权出让金，取患上土地使用权证书是取患上预售许可证的固然前提。据此，地价款缴纳证实文件不应是已经正当转让房屋所有权初始登记的申请材料。在实践中，有1些房地产开发商背抗计划许可文件加建房地产并拒尽缴纳超建部门房地产的地价款，也有1些房地产开发商在房地产预售时并未遵守上述划定，未完整缴纳地价款。在此情景下，1些处所的房地产主管部分去去会请求房地产开发商缴纳欠缴地价款，否则不予办理房屋所有权初始登记，也不予办理转移登记。这1作法其实不妥帖，应予纠正。
    （2）建筑工程竣工验收证实文件
    前文已经述，各类建筑工程竣工验收的着重点各异，目的也各不相同。咱们以为，在房屋已经正当转让的情景下，有1些事项的验收可能会出于维护正当买受人权益的需要而必须入行相应的调剂，但也有1些验收事项的目的在于证实房屋具有房屋所有权设立的基本请求，任何因素的产生也不应促使其入行调剂。这1题目有入行区别探讨的必要。
    一．关于建筑质量、消防验收文件题目
    由于建筑质量、消防题目会根本性地影响房屋使用者的人身、财产安全，针对于这1类事项的验收请求应拥有普适性，无论房屋据有人是房地产开发商，非法据有人，抑或者是正当买受人，均应遵守相干划定的请求。若这两类事项没法通过竣工验收，房屋不应投进使用，不应入行初始登记。咱们以为，建筑质量验收文件、消防验收文件一样应是已经正当转让房屋的所有权初始登记申请材料的首要形成部门。
    二．关于电梯、燃气、水、电等方面的验收文件题目
    由于此类验收1般不触及人身、财产安全题目，而仅影响房屋的使用价值或者使用上的独立性。从最大限度维护正当买受人财产权益的角度动身，若这些事项的瑕疵未使房屋完整失往使用价值，则记载、宣示该房屋的物权并答应入行交易，依然是有价值的，应对于应其办理房屋所有权初始登记及转移登记。相干主管部分有必要扭转现行僵化的治理模式（也即将验收结果简朴地区别为合格或者分歧格），灵便出具相应的竣工验收文件（如对于未相符划定的尺度但未根本性地使房屋完整丧失使用价值的，可出示该房屋拥有瑕疵但仍可入行某种形势的运用的验收文件），以配合正当买受人记载、宣示房屋物权。
    三．关于建筑工程计划竣工验收文件题目
    在实务中，建筑工程计划竣工验收文件的提供请求是引起“业主办证难”社会矛盾的首要焦点。1些房屋在预售后，由于出现加建、改建、未按许可请求建设配套举措措施、扭转房屋功能等背法行径，导致没法入行初始登记及转移登记，从而演化成“业主办证难”题目，构成为了尖锐的社会矛盾。对于此，首先，依据上文所述的信赖维护原则及行政许可法理论，在计划许可文件颁发后，因计划主管部分监管不严引起的后果不应由正当买受人承担；其次，既然正当买受人不承担因计划部分监管不严引起的法律后果，对于于买受人而言，其购买的房屋即应视为正当建造的房屋。依据房屋所有权初始登记的制度功能，此时的房屋所有权初始登记仅起到记载并宣示物权的作用，而不在于创设物权。若房屋具有房屋物权的设立条件，正当买受人请求入行房地产登记的，计划主管部分负有出具计划竣工验收文件的义务，以协助买受人完成对于其正当物权的登记宣示。
    在实践中，建筑工程计划竣工验收环节有两个题目亟需厘清、解决：
    （一）1部门建筑工程专有部门背抗计划请求入行建设，如加建、改建等，其他具有物权设立条件的房屋能否入行登记？对于此，实践的作法1般是整宗地内的房屋均不能取患上建筑工程计划竣工验收文件，所有业主均不能办理房地产权力证书。咱们以为，依据上文阐述，此作法其实不妥帖。计划部分应出具正当建筑部门的计划竣工验收文件，配合买受人完成房屋物权的登记宣示。假设房地产开发商背抗计划请求入行建设，并且背法建设的房地产与正当建设的房地产已经不可能分开，房屋已经不能按原有计划文件入行验收的，计划主管部分乃至应该依据现状出具计划竣工验收文件，以维护正当买受人的利益。

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