五、结语
在法理上，建设用地使用权期限届满后的法律后果至为明确，但要契合我国目前现实，并转化成具有可操作性的规则，却并非易事。这一制度设计并不能孤立起来考虑，相反，其他制度的协同起着关键作用。例如，土地出让金制度是采取年租制还是批租制，建设用地使用权期限是采取法定还是约定，在可预见的将来即要开征的物业税如何设计等，都直接决定了本文论题所及的相关规则的设计。
应当注意的是，报章广为关注的深圳经验[52]是不是具有标本意义，或者说对于《土地管理法》的修改是否具有参照意义。1981年12月《深圳经济特区土地管理暂行规定》规定了土地最长使用年限：工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年，教育、科学技术、医疗卫生用地50年，旅游事业用地30年，种植业、畜牧业、养殖业用地20年。2004年《深圳到期房产续期若干规定》规定，对于到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补交地价数额为公告基准地价的35，并按约定年期一次性支付。业主如果不愿意一次性补交地价，也可以改签土地租赁合同，按年支付土地租金。由此可见，深圳的做法本是解决土地利用制度改革之初的地方试点中原出让年限与法定出让年限不一致的问题，并未给我们带来多少启发。唯有把握建设用地使用权的用益物权属性，在《物权法》的框架下制定出具有可操作性的规则，才是不二之选。
注释:
[1]国土资源部曾成立了修改起草小组，形成了《中华人民共和国土地管理法(修仃案送审稿)》(国土资发「2009]81号，以下简称《土地管理法(修仃案送审稿)》)，集中体现了其意见。
[2]《城市房地产管理法》颁布于1994年7月5日，2007年8月30日第十届全国人大常委会第二十九次会议对该法进行了修正。但该次修正是为了解决城市房屋拆迁可能无法可依的问题，并不涉及建设用地使用权期限届满后的法律后果。参见汪光魔：《关于<中华人民共和国城市房地产管理法修正案(草案)>的说明》，《全国人民代表大会常务委员会公报》2007年第6期。
[3]上述法律、行政法规所称土地使用权，就所引相关条文而言，其与物权法上所称之“建设用地使用权”同义。关于“土地使用权”与“建设用地使用权”之间的关系，参见高圣平、刘守英：《<物权法)视野下的<土地管理法>修改》，《中国土地科学》2008年第7期。
[4]《城市房地产管理法》第22条虽然回避了期满后地上物的归属问题，但依《国家土地管理局关于<城市房地产管理法>和国务院55号令的街接问题的批复》的规定，《城市房地产管理法》未作规定的，依国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行。准此，期满后地上物的归属应适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。
[5]参见房绍冲：《物权法用益物权编》，中国人民大学出版社2007年版，第209页；李显冬：《论土地使用权到期后其上房屋所有权的归属》，《国家行政学院学报》2005年第5期
[6]参见王利明：《物权法研究》下卷，中国人民大学出版社2007年版，第170页；陈志文：《关于到期土地使用权续期的讨论》，《中外房地产导刊》2002年第24期。
[7]参见梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第688页。
[8]王卫国：《中国土地权利制度研究》，中国政法大学出版社1997年版，第168页。
[9]同前注[6]，陈志文文。
[10]参见国颂：《浅析我国国有土地使用年限届满后的处理》，《企业导报》2009年第4期。
[11]同前注[5]，李显冬文；陈跃东：《土地使用权期限届满地上物的处理问题》，《中国房地产》1997年第3期；张俊文：《论国有土地使用权期满回收制度》，《北京房地产》1995年第1期。
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