建设用地使用权期限届满后的法律后果(6)

    (一)是否充分尊重当事人的意思自治
    前述意见认为，建设用地使用权期限届满后地上物的处理，有约定的，按约定处理，充分肯定了私法自治原则的应用，因为即使是国家，在这里也仅是土地所有人，并不当然享有优越于合同相对人的权利。但是，即使脱逸开其公权力身份，土地所有人也是垄断的土地供给者，处于经济上的强势地位，其与建设用地使用权人签订的建设用地使用权设立合同真的能体现当事人的真实意志吗？
    从国土资源部(原国家土地局)、国家工商行政管理总局(原国家工商管理局)历次发布的国有建设用地使用权出让合同示范文本均可看出这一问题，虽然示范文本的作用仅在“示范”，但实践中，各地采用的都是上述示范文本[46]或根据示范文本稍作修改后的本地格式文本。1994年国家土地局和国家工商局发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一94一1001)规定，出让年限届满，土地使用权及地上物由出让人无偿收回；[47]2000年国土资源部、国家工商行政管理局修订发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一2000一2601)和2008年国土资源部、国家工商行政管理总局根据物权法新修订发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF一2008一2601)均规定，出让期限届满，土地使用人未申请续期的，地上物由出让人无偿收回。[48]就续期申请因公共利益需要而未获批准的情形，GF -2000一2601规定的是按地上物的残余价值给予相应补偿；[49]GF一2008一2601在前述规定的基础上增加了一个备选项，“地上物由出让人无偿收回。”[50]
    从某种意义上说，上述示范文本几乎具有法规范的性质，因为出让实践中使用的合同文本几乎都包括了上述条款。由此可见，所谓充分尊重当事人的意思自治只是形式上的，而实际上，对于未申请续期、地上物的处理问题等，相对人几无磋商谈判机会。如此，允许当事人依约定解决期限届满之后地上物的处理问题还有什么意义，还不如在法律上径直规定，期限届满后，地上物均以收回时的评估价格予以相应补偿，这样更会给人以公平之感。

    (二)期满后地上物是否均按评估价格予以补偿
    前述意见认为，如果当事人之间就地上物的处理没有约定或者约定不明确的，地上物一并收回，按照评估价格给予补偿。这一意见修改了现行规则，直接否定了建设用地使用权期限届满后由土地所有人无偿取得地上物所有权，但可能简单地处理了比较复杂的法律关系。
    前述意见主要是针对非住宅建设用地使用权而言，其地上物的“评估价格”可想而知，如果地方政府的财力不允许补偿这一“评估价格”，应当如何处理？我国台湾地区“民法”第840条、第839条的娜定无疑给我们提供了一条可供参照的路径。对于建设用地使用权人的补偿请求，土地所有人无法满足之时，可以采取酌量延长使用年限的方法来达到实际上满足补偿请求的目的。如果建设用地使用权人不愿意延长使用年限，则无权请求补偿。这一规则本身似乎更具有可操作性。
    (三)续期期满后地上物是否亦应按评估价格予以补偿
    续期期限的确定如已充分考虑房屋的结构和耐用年限，续期期满时，就约定用途而言，地上物已无使用价值可言。建设用地使用权人无论是直接与土地所有人签订建设用地使用权设立合同而创设取得建设用地使用权，还是依法律行为自原建设用地使用权人处继受取得建设用地使用权，均知道或应当知道其建设用地使用权的使用年限，[51]并在此基础上确定自己的投资决策，并能预见到地卜物在期限届满时有被收回的可能，自应承担相关风险。
    即便如此，续期期限届满，土地所有人也不当然取得地上建筑物的所有权。此时，建设用地使用权人享有对于地上物的取回权，并承担恢复土地原状的义务如未能在一定期间内取回地上物的，土地所有人无偿取得地上物的所有权。如建设用地使用权人有碍于土地利用时，土地所有人可以请求恢复原状。此时的“无偿取得地上物所有权”，与建设用地使用权期限届满时土地所有人无偿取得地上物所有权有何不同？正如前引论者质疑土地所有人无偿取得地上物所有权所言，无论在宪法还是物权法上，对(房屋)所有权的保护是没有期限限制的，但不容否认的是，虽然房屋所有权的保护无期限，但房屋事实上有耐用年限的限制，届时，房屋所有权本身也会因标的物的灭失而消灭。如果现行建设用地使用权的期限过短，但期限届满后的续期充分考虑了房屋的耐用年限的话，续期期限的届满意味着地上物作为房屋的使用用途亦已终结，此时应由建设用地使用权人取回；不取回的，土地所有人无偿取得地上物所有权，实际上取得的仅是建筑材料的所有权，自无不当。

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