11B-0500东莞土地评估报告.PDF-辽源得亨股份有限公司
（１）地价的确定方法
而“剩余法” 是正确客观地估计市场行情，一切参照市场标准，故评估出的评估结果，容易贴近市场地价，但有关参数及对未来市场的预测数据的取值难度较大，对估价人员的要求高。“基准地价系数法”是采用政府公告的基准地价为基础，进行修正得来，而基准地价作为指导和调节房地产各种关系的一个参照标准，其价格代表城市不同地段的平均价格水平，其具有较强的参考价值。对以上两种方法评估出的评估结果，评估人员根据当前东莞市土地市场状况，取市场比较法评估结果权重０．５，剩余法评估结果权重０．５。
（２）估价结果
东莞市东城区主山村东城新城市中心君豪广场（图号５４８．２５－３７６．２５）商住用地，宗地面积为１７，６９８．４０平方米，于二零零二年二月二十二日，在现有土地开发程度（“五通一平”）， 规划设计（规划用途为商住用地、容积率４．１２）的条件下６０年土地使用权的价格为：
总地价：６２，８８９，４００元，大写人民币陆仟贰佰捌拾捌万玖仟肆佰圆整．
楼面地价：８５０元／平方米
单位面积地价：３，５００元／平方米
三、需要特殊说明的事项
１、本项土地估价的假设条件
本次评估的是宗地的公开市值，即在评估基准日对宗地进行合理销售的最佳价值，假设：
（１）自愿销售的卖主；
（２）有一段合理的洽淡交易时间，可以通盘考虑宗地性质和市场情形进行议价；
（３）在此期间宗地价值将保持稳定；
（４）该宗地可以在公共市场上自由转让；
（５）不考虑特殊买家额外出价；
（６）这里假定宗地不受可能影响其价值的债权限制和负有法律
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