11B-0500东莞土地评估报告.PDF-辽源得亨股份有限公司
（１）估价方法的选取
评估人员对委估土地进行现场勘察及相应市场调查，确定采用“剩余法”和“基准地价系数修正法”进行测算。
采用“剩余法”依据是：１、 东莞房地产业经过十几年的发展，已形成了一整套完善房地产法规、政策及一个长远的土地供应计划，市场交易公开化，透明化；２、该地块有潜在开发利用价格；３、该地块未来规划建设条件已知，并能够据此确定土地的最佳开发利用方式；４、该地块所处区域房地产市场比较发达、完善，开发完成后的房地产销售价格可以预测。
采用“基准地价系数修正法”依据是：东莞市现已经具备了基准地价成果。
Ａ、剩余法
剩余法又称“假设开发法”，是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、销售费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
计算公式为：
静态方式：
土地价格＝售价－建筑费－专业费－销售费用－利息－利润－税费 动态方式：
土地价格＝售价－建筑费－专业费－销售费用－利润－税费 Ｂ、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的一种方法。
过程主要如下：
Ｂ１：确定宗地所处标准地价区段，按不同用途查出该标准地价区段的基准地价—Ｐｌｂ。
Ｂ２：编制基准地价评估修正系数说明和修正系数表
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