20080926万国美食城运营管理方案(4)

批准，不得擅自使用。

同时，也不得在新华南MALL·生活城区域内进行不规范的广告活动，如随意粘贴广告、手写广告、派发传单等。

2．当商户的申请得到批准，并交纳相关的费用之后，方可使用所申请的广告位；商户应注意广告画面的日常维护，对于陈旧、破损的广告画应及时予以更换，以保障新华南MALL·生活城及市政的形象。

3．商户根据经营要求，需要临时增设广告的，应向商户服务处提请《广告位使用申请表》，并注明为“临时使用”。

当临时广告申请获批之后，商户应当按照《广告位使用申请表》所规定的时间、地点布置广告，不得超出所规定的时间及区域范围；

其它规定与固定广告位的使用规定一致。

4．固定或临时广告位的申请及使用，应以管理公司（商业运营部）的书面文件为准。

5．管理公司根据整体运营的需要，可收回商户的广告位。

6．商户根据经营要求，需要在园区内临时派发宣传单的，应事先向管理公司（商户服务处）提交《推广申请表》。在推广申请得到批准后，方可按照《推广申请表》所规定的时间、地点派发宣传单；

管理公司有权制止商户的不规范或违规行为。

7．对于违反相关原则及规定的商户，应根据其行为的严重程度，要求其恢复原状、赔偿损失；管理公司也可以收回广告资源。

九、收费管理

目前物业的主要收费方式为租赁收租和合作分成，具体如下： （一）租金管理

1．采取宽紧结合的租金收取策略

虽然租金收取有一定的程序和时间限制，一般是按月，并于月初收取，但也要保留一定的弹性，以便能与商户建立良好的信任关系，尤其是在经济不景

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气或商户业务发生困难时，可以采取适当拖欠一段时间等宽松办法，这对提高出租率和声誉有很大作用。但这种宽松不是无条件的，对于长期拖欠（3个月以上，含3个月）的商户，管理公司可以采取非常手段，如停水、断电等，以维护自身的合法权益。

2．选择合理的收租时间

可根据商户的收入特点灵活地选择收租方式，合理地确定收租时间，这对于是否能及时定额地收回租金是很重要的。此外，还可采取主动的收租方式，如适时有礼貌的电话、信件或亲临访问，提醒商户按时缴纳租金，这对租金的及时收取也很有效。

3．采取一定的奖励措施

对提前缴纳租金的商户，可实行一定额度的奖励，如年初交齐全年租金的，可免半个月或一个的租金，以鼓励先进，鞭策落后，这对于按时足额收取租金也有所帮助。

（二）合作分成 1．扣点管理

① 按不同的楼层给予不同的扣点； ② 按店铺位置的优越程度给予不同的扣点； ③ 按品牌的知名程度给予不同的扣点； ④ 按餐饮产品的不同品类给予不同的扣点； ⑤ 所有扣点措施的制订参考行业内的平均水平。 2．收费管理

（1）当前由于统一收银项目尚未启动，在收费的监督方面，应由管理公司指定收银员，并由管理公司统一管理；收银员的工资及福利应由商户承担，由管理公司负责发放。

（2）随着统一收银系统项目和人流监测系统项目的推进，后期的收费应当实现信息化，这样既便于管理公司对商户的监控，又利于商户的日常经营管理。

值得说明的是，统一收银系统与人流监测系统应当一起投入使用，以避免

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收银员的行为腐败。

另外，收银员应由管理公司指定，并由管理公司统一管理；收银员的工资及福利应由商户承担，由管理公司负责发放；同时建议每3个月对收银员重新进行调配，在不同的店铺之间轮换。

（3）后期应将全部商家都纳入统一收银系统和人流监测系统（包括租赁类和分成类商家）当中，以便管理公司的运营管理。

十、商户考核

（一）考核目的

为了提升本商业物业的整体运营，规范现场管理及秩序，租金商户的规范经营，保障管理公司及商户的合法权益，最终提升整体商业物业的价值，对商户的考核势在必须。

（二）考核形式

管理公司根据现场的反馈，定期（建议每个月1次）对商户进行综合考核，并作为档案列入商户资料管理当中。具体考核项目及其权重如下：

1．集聚效应（考核权重：25%）

集聚能力往往取决于商户的品牌系统的影响力。商户的人流号召力，一定程度上代表了新华南MALL·生活城的区域辐射能力，它意味着该商户的存在对本商业物业的意义。

2．财务指标（考核权重：25%）

（1）对于分成类商家，主要考核其营业额及利润的规模；

（2）对于承租类商家，主要考核该商户是否按规定及时交纳相关费用，包括租金、管理费、水电费、空调费和广告位租金等。

3．合作意识（考核权重：20%）

主要考核商户对管理公司的日常运营管理的配合程度，如现场管理、形象的维护及提升、资源支持等。

4．店铺形象（考核权重：15%）

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店铺形象包括装修布局、环境卫生、顾客口碑等，这在一定程度也代表着新华南MALL·生活城的物业面貌及市场口碑。

5．员工形象（考核权重：10%）

员工的形象包括仪容、仪表、仪态和服务意识等，这在一定程度代表着新华南MALL·生活城的精神面貌和服务水平。

6．其它（考核权重：5%） （三）考核结果

1．管理公司参考巡视员及督导员的日常记录对商户进行打分，然后按总分进行排名，在《升帆》（该月刊将发送给园区的所有商家）及园区广告设施（如LED等）上予以公告；；

2．对于排在前X名（待定）的商户，管理公司可以视情况在租金、管理费、日常管理、相关资源等予以相应的优惠；

3．对于最后X名（待定）的商户，管理公司视情况在租金、管理费、日常管理、相关资源等予以相应的约束；

4．连续排名最后X名达3个月以上（含三个月），管理公司有权要求该商户停业整改，整改期间的一切费用及损失由商户承担。

第五章 商户退场

万国美食城商户的退场应当履行既定的退场手续，具体的撤场手续及程序如下：

1．商户服务处收到公司关于商户撤场通知书或终止合同协议书后，根据通知书或终止合同协议书撤场的时间，联系商户办理相关手续。

2．管理公司商户服务、安全、工程等等相关部门人员到现场查验铺位的情况。

3．承租人如是委托他人来办理，需要商户的委托书或公司证明书。 4．根据《商铺退场验收交接表》相关内容，现场清点各项设备、设施的现状及使用情况和详细数量，认真填写到表内（该表一式三份）。

5．商户对水、电、煤气等计量表底数确认，并在《商铺退场验收交接表》内签名确认。

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6．商户服务处收回该铺位的锁匙登记入库。

7．管理公司验收人员检查商户商铺外部广告位及内部固定装修，承租人外部广告位需承租人自行清理。商铺内装修设施可不予拆除，如果商户需要拆除，必须恢复铺位原貌。

8．管理公司验收人员、商户代表对商铺内外的验收情况签名确认。 9．商铺内设施设备如有损坏，承租人需予以修复或照价赔偿。承租人自行修复完毕后，需申请再次验收，商户服务处组织相关部门进行验收。

10．商户到管理公司办理物品放行手续。 11．商户到财务部办理退还有关费用的手续。

以上内容详见《新华南MALL·生活城商户手册》之二：物业移交（退场）手续及程序。

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