评审标准征求意见稿 - 图文(5)

表2 房地产抵押估价特殊项目评审标准

序 号 评审项目 评审标准 标 准 分 扣分项目分值及说明 1 *估价假设和限制条件 *估价原则 估价时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限1 制条件中进行假设说明。 列明遵循谨慎原则。 1 估价时点与实地查勘日期不一致时，未在假设限制条件中进行假设说明的，扣1分。 未说明遵循谨慎原则的，扣1分。 包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值。未说明其中之一的，扣1分。 (1)未进行估价对象变现能力分析的，扣8分。 (2)缺少抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性分析的，扣1～3分。 (3)缺少假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度的，扣1分。 (4)缺少变现时间长短的，扣1分。 (5)缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的，扣1～3分。 (6)变现能力分析缺乏针对性的，扣1～4分。 （1）风险提示的内容包括：①关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；②评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明；③估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地2 3 *估价结果披露 要素披露完整。 2 4 *估价对象变现能力分析 内容完整，分析合理，依据充分，针对性强。 8 5 *风险提示 内容完整，分析合理，针对性强。 6 产抵押价值可能产生的影响；④抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；⑤合理使用评估价值；⑥定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。缺少上述内容之一的，扣1分。 (2)风险提示说明不具体或者缺乏针对性的，扣1～3分。 6 *附 件 应包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。 2 缺少法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的，扣2分。 7 小 计 20

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表3 房地产估价报告评审工作表

评审序号 大项 1 评审项目 封 面 （或者扉页） 致估价委托人函 标 评审 准 得分 扣分 分 1 3 评审扣分及说明 扣分说明 一假、设封和面限、制致条函件、（目录、分声）明、2 3 目 录 注册房地产 估价师声明 估价假设和 限制条件 估价委托人 估价机构 估价目的 估价对象 估价时点 价值类型 估价依据 估价原则 估价方法 估价结果 估价人员 估价作业日期 1 10 4 1 5 4 1 1 2 4 1 2 2 1 2 2 1 1 二、估价结果报告︵20分︶ 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 17

土地实物状况描述3 实物状况与分析 18 描述与分建筑物实析 物状况描3 述与分析 19 20 21 22 23 权益状况 描述与分析 区位状况 描述与分析 市场背景 描述与分析 最高最佳利用 分析 估价方法 适用性分析 3 3 4 3 3 三、估价技术报告︵60 估价方法 扣分累计 权重 1.0 实际扣分 分︶ 24 估价测算过程 36 小 计 … 25 估价结果确定 2 四、附件及外在质量（1026 附 件 5 27 外在质量 5 分）一般项目评审 特殊项目评审 报告最终评审得分 重要内容缺失说明 100 不合格内容原则性错误说明 重大质量缺陷说明

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表3-1 市场法评审工作表

序 号 评审项目 真实性 可 客观性 比 实 信息完例 备性 可比性 标 准 分 3 3 3 3 评审 得分 评审扣分及说明 扣分 扣分说明 1 2 交易情况 修正 2 3 市场状况 调整 3 4 区位状况 调整 6 5 权益状况 调整 3 6 实物状况 调整 6 7 公式运用 与计算 4 小 计 36

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表3-2 收益法评审工作表

序号 标 准 分 评审 得分 租金水平 9 评审扣分及说明 扣分 扣分说明 评审项目 有效毛收入 出租型 租约限制 有效出租面积或者可出租面积比率 空置率与 租金损失 2 2 1 2 自营型 经营收入 15 2 其他收入 1 3 运营费用 6 4 净收益 2 5 变化趋势分析 2 6 报酬率 （或者资本化率） 4 7 收益期限 2 8 公式应用 与计算 小 计 4 36

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