评审标准征求意见稿 - 图文(3)

表1-1 市场法评审标准

序 号 评审项目 真实性 客观性 可 信息完比 备性 实 例 可比性 评审标准 可比实例不少于3个，来源真实。 成交价格内涵清楚。 标 准 分 3 3 扣分项目分值及说明 1 信息较完整，内容清楚。 3 区位、权益、实物状况差异不大，成交日期与估价时点相隔不超过12个月。 交易情况清楚；与正常交易情况价格差异分析合理；修正系数合理，理由充分。 成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取值客观、合理。 区位比较因素及因子设置合理、完整，反映估价对象周边状况客观、充分；系数测算与分析确定过程详细、合理。 权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。 比较因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象实物状况全面、客观；6 系数测算与分析确定过程详细、合理。 3 (1)可比实例少于3个的，扣3分。 (2)未说明可比实例来源、名称、坐落，未附可比实例外观照片的，每缺少一项扣1分。 (3)可比实例成交价格内涵说明不清楚的，扣1～3分。 (4)可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣1～3分。 (5)可比实例可比性较差的，扣1～3分。 2 交易情况 修正 2 (1)交易情况说明不清楚或者过于简单的，扣1分。 (2)修正系数确定理由不充分的，扣0.5～1分。 (1)成交日期表述不明确的，扣3分。 (2)价格指数与市场状况描述不一致的，扣1分。 (3)调整系数确定理由不充分的，扣0.5～1.5分。 (1)因素选择不全或者针对性差的，扣0.5～3分。 (2)因素差异分析不够的，扣0.5～3分。 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～3分。 (4)子因素权重值不合理的，扣0.5～3分。 (1)因素（年限、容积率等）不全或者不明确的，扣0.5～2分。 (2)因素差异分析不够的，扣0.5～2分。 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～2分。 (4)子因素权重值不合理的，扣0.5～2分。 (1)因素选择不全或者针对性差的，扣0.5～3分。 (2)因素差异分析不够的，扣0.5～3分。 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～2分。 (4)子因素权重值不合理的，扣0.5～1分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣0.5～1分。 (3)测算结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1～2分。 (4)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。 3 市场状况 调整 3 4 区位状况 调整 6 5 权益状况 调整 3 6 实物状况 调整 7 公式运用 与计算 公式应用正确，符合规范规定，取值精度合理，4 数值计算正确。 8 小 计 36

6

表1-2 收益法评审标准

序号 评审项目 评 审 标 准 标 准 分 扣分项目分值及说明 (1)租赁实例的真实性依据（来源、名称、坐落、外观照片，估价对象前3年租赁收入及选取的租赁实例真实、客租金水平 观，信息较完整，可比性强；租金收入分析深入。 9 运营费用情况）不充分的，扣1～2分。 (2)租赁实例状况描述不完整、不清晰的，扣1～2分。 (3)租赁实例可比性较差的，扣2～4分。 (4)租金水平确定无理由或者理由不充分的，扣1～4分。 出租型 租约限制 租约限制处理合理，理由充分。 2 (1)未说明有无租约限制的，扣1分。 (2)有租约，但未考虑限制，且理由不充分的，扣1分。 (3)有租约，考虑了租约限制，但处理方式不正确的，扣0.5～1分。 有1 效毛收入 有效出租面积或者可出租面积比率 有效出租面积或者可出租面积比率确定过程清楚，数据合理。 2 (1)有效出租面积或者可出租面积比率数据确定无过程或者过程不清楚的，扣0.5～1分。 (2)可出租面积比率数据确定依据不充分的，扣0.5～1分。 (1)空置率与租金损失数据确定无过程或者过程不清楚的，扣0.5～1分。 (2)空置率与租金损失市场依据不充分的，扣0.5～1分。 (3)空置率与租金损失市场依据不合理的，扣2分。 (1)经营业态或者生产性质不明确的，扣2分。 (2)经营或者生产收入内容不全面、数据来源依据不充分的，扣3～5分。 (3)经营收入测算无过程或者过程不详细的，扣1～5分。 (4)经营收入水平确定理由不充分的，扣1～6分。 其他收入来源未说明的，扣1分。 空置率与租金损失 空置率与租金损失确定过程清楚，数据合理；市场依据充分。 2 自营型 经营收入 商业经营业态或者生产性质明确；经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分；经营收入确定合理。 15 2 其他收入 其他收入来源明确说明。 1 7

费用项目正确、齐全；费用估算或者确定过程清楚，数据来源依据充分，取值合理，全部符合正常客观费用标准或者符合政策规定要求。 (1)运营费用构成内容不完整、不合理的，扣1～3分。 (2)运营费用水平确定理由不充分的，扣1～3分。 (3)运营费用测算无过程或者过程不详细的，扣1～2分。 (4)自营型经营利润未扣除、经营利润取值不合理或者理由不充分的，扣1～2分。 计算不正确的，扣2分。 (1)未进行变化趋势分析的，扣2分。 (2)变化趋势分析依据不充分或者不合理的，扣0.5～1分。 (1)报酬率（或者资本化率）确定无过程的，扣2分。 (2)报酬率（或者资本化率）确定有过程，但方法不正确的，扣2分。 (3)报酬率（或者资本化率）确定过程不完善的，扣1～2分。 (4)报酬率（或者资本化率）取值不合理的，扣1～2分。 (1)收益期限确定错误的，扣2分。 (2)收益期限确定正确，但未说明理由或者理由不充分的，扣1分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。 3 运营费用 6 4 净收益 前后一致、计算正确。 净收益流量类型分析合理，升降幅度预测数值依据充分。 2 5 变化趋势分析 2 6 报酬率 (或者资本化率) 报酬率确定方法和确定过程正确；数据来源依据充分；针对估价对象类型、档次、区位、估价时点的状况等合理取值。 4 7 收益期限 收益期限确定正确，依据充分。 2 8 公式应用与计算 计算公式选用正确；有必要的分析和测算过程；测算过程完整、严谨、正确。 4 9 小 计 36 8

表1-3-1 成本法（房地）评审标准

序 号 评审项目 评审标准 标 准 分 扣分项目分值及说明 (1)未说明土地取得方式的，扣1分。 (2)成本内容构成不合理的，扣1～4分。 (3)成本取值依据不充分的，扣1～3分。 (4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1～2分。 (5)土地取得税费确定不正确的，扣1分。 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 (2)费率确定不合理的，扣1分。 (3)费率确定依据不充分的，扣1分。 (1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）或者依据不充分的,扣1～2分。 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。 (3)建安工程费确定中选取可比实例调整不合理的，扣1～3分。 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 (2)费率确定不合理的，扣2分。 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 (2)费率确定不合理的，扣2分。 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣1分。 (2)税费率确定不合理的，扣1分。 (3)税费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)利率选择不正确的，扣2分。 (2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。 (1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 (2)税率不符合规定的，扣2分。 (1)利润率内涵不清楚的，扣1分。 (2)利润率取值理由不充分的，扣1分。 (3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。 1 市场购置土地取得方式明确；土土地取得 地取得成本构成合理，土地征收集体依据充分；土地取得成取得 土地取得 本调整符合市场情况；成本 征收城市土地取得税费计算合理。 房屋取得 勘察设计计费依据充分，费率合和前期工理。 程费 8 2 建筑安装工程费、房屋设备工程5 工程费 费依据充分、客观合理。 开发成本 建筑工程费、装饰装修2 基础设施费用内容构成完整，费建设费 用依据充分。 公共配套费用构成合理，费用依设施建设据充分。 费 开发期间税费构成合理，税费依税费 据充分。 2 2 1 3 管理费用 费率合理，依据充分。 2 4 销售费用 费率合理，依据充分。 利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。 税金构成合理，税率确定正确。 利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。 2 5 6 投资利息 销售税费 2 2 7 开发利润 2 9

维护使用状况描述全(1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分。 (2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。 (3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣0.5～1分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。 8 折 旧 面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。 2 9 公式应用 与计算 有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。 4 10 小 计 36 10

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库评审标准征求意见稿 - 图文(3)在线全文阅读。