评审标准征求意见稿 - 图文(4)

表1-3-2 成本法（建筑物）评审标准

序 号 评审项目 评审标准 标准分3 扣分项目分值及说明 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣3分。 (2)费率确定不合理的，扣3分。 (3)费率确定依据不充分的，扣1分。 (1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）或者依据不充分的，扣1～4分。 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～5分。 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 (2)费率确定不合理的，扣2分。 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 (2)费率确定不合理的，扣2分。 (3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。 (1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣2分。 (2)税率确定不合理的，扣2分。 (3)税率确定依据不充分的，扣0.5～1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)利率选择不正确的，扣2分。 (2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。 (1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 (2)税率不符合规定的，扣2分。 (1)利润率内涵不清楚的，扣1分。 (2)利润率取值理由不充分的，扣1分。 (3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。 勘察设计和费用构成合理；计费依据前期工程费 充分，费率合理。 建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。 费用构成合理，费用额度依据充分。 费用构成合理，费用额度依据充分。 税费构成合理，税费额度依据充分。 费率合理，依据充分。 费率合理，依据充分。 建筑安装 工程费 开 发 1 成 本 9 基础设施 建设费 公共配套设施建设费 开发期间 税费 2 2 2 2 2 2 3 4 5 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 利率选择正确；开发周期、2 计息期限确定合理。 税金构成合理，税率确定2 正确。 利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。 2 6 开发利润 7 建筑物折旧 (1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分。 维护使用状况描述全面、(2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据客观；折旧分析深入，成4 不充分的，扣1分。 新确定合理，依据充分。 (3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣0.5～1分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2有必要的分析和过程；计8 公式应用与计算 4 分。 算过程完整、严谨、正确。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。 小 计 36

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表1-3-3 成本法（土地）评审标准

序 号 土 地 取 得 费 用 评审项目 市场购置 土地取得 征收集体 土地取得 征收国有 土地取得 评审标准 标 准 分 扣分项目分值及说明 1 土地取得方式明晰；土地取得成本构成合理，依据充分；土14 地取得成本调整符合市场情况。 税费构成合理，税费确定合理。 开发费用构成完整，依据充分；取值客观合理，土地开发周期确定合理。 费用构成合理，费率确定依据充分。 费用构成合理，费率确定依据充分。 利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。 (1)未说明土地取得方式的，扣1分。 (2)成本内容构成不合理的，扣1～6分。 (3)成本取值依据不充分的，扣1～5分。 (4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1～3分。 (1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 (2)税费率不符合规定的，扣2分。 (1)土地开发费用构成不完整的，扣1～3分。 (2)土地开发费用取值依据不充分的，扣1～2分。 (3)土地开发周期确定不合理的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 2 土地取得税费 2 3 土地开发费 6 4 管理费用 2 5 销售费用 2 6 投资利息 2 (1)利率选择不正确的，扣2分。 (2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。 7 销售税费 税金内容构成完整，税率确定正确。 2 (1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 (2)税率不符合规定的，扣2分。 (1)利润率内涵不清楚的，扣1分。 (2)利润率取值理由不充分的，扣1分。 (3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。 (3))计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。 8 开发利润 利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。 2 9 有必要的分析和过公式应用与计算 程；计算过程完整、严谨、正确。 4 10 小 计 36 12

表1-4-1 假设开发法（现金流量折现法）评审标准

序 号 评审项目 评审标准 标 准 分 扣分项目分值及说明 (1)未描述开发经营方案的，扣4分。 (2)开发经营方案不具体的（如建设内容与规模、4 可销售或者经营内容与规模），扣0.5～2分。 (3)后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.5～2分。 (1)采用成本法等错误方法求取的，扣6分。 (2)采用市场法求取的，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻的，扣1～4分。 (3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且6 分析不透彻的，扣1～4分。 (4)未进行变化趋势分析的，扣2分。 (5)变化趋势分析依据不充分或者不合理的，扣0.5～1分。 1 开发经营方案 开发经营方案明确，符合规划条件，符合最高最佳利用要求。 2 开发完成后价值 采用市场法、收益法等科学方法求取，进行有依据的预测和分析。 3 取得税费 税费构成明确、合理；(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 2 税费比率依据充分。 (2)税费比率不符合规定的，扣2分。 (1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或者依据不充分的，扣1～3分。 6 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。 (1)其他成本构成内容不完整的，扣1～2分。 (2)取值依据不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 4 开发 成本 建筑工程费、装饰装建筑安装 修工程费、房屋设备工程费 工程费依据充分、客观合理。 其他成本 依据充分，客观合理。 3 5 6 7 管理费用 销售费用 销售税费 费用构成合理，费率确定依据充分。 2 费用构成完整；费率(1)费率取值不合理的，扣2分。 选取合理，依据充分；2 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 费用计算正确。 税费构成明确、合理；(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 2 税率、费率确定正确。 (2)税率、费率不符合规定的，扣2分。 构成完整，利润率、利息率取值客观、合理，折现时间正确，理由充分。 (1)折现率构成不完整或者错误的，扣1～4分。 (2)折现率取值依据不充分的，扣2分。 8 折现率 4 9 公式应用与计算 有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明5 的，扣2分。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。 (4)折现期取值不合理的，扣2分。 36 10 小 计

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表1-4-2 假设开发法（传统方法）评审标准

序 号 评审项目 评审标准 标 准 分 扣分项目分值及说明 (1)未描述开发经营方案的，扣4分。 5 (2)开发经营方案不具体的（如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模），扣0.5～2分。 (3)后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.5～2分。 (1)采用成本法等错误方法求取的，扣5分。 (2)采用市场法求取的，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻的，扣1～4分。 (3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣1～4分。 (1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 (2)税费率不符合规定的，扣2分。 (1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或者依据不充分的，扣1～3分。 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。 (1)其他成本构成内容不完整的，扣1～2分。 (2)取值依据不充分，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)费率取值不合理的，扣2分。 (2)费率取值理由不充分的，扣1分。 (1)利率选择不正确的，扣2分。 (2)计息期限确定不合理的，每错一项，扣1分。 (1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。 (2)税率、费率不符合规定的，扣2分。 (1)利润率内涵不清楚的，扣1分。 (2)利润率取值理由不充分的，扣1分。 (3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。 1 开发经营方案 开发经营方案明确，符合规划条件，符合最高最佳利用要求。 2 开发完成后价值 采用市场法、收益法等科学方法求取。 5 3 取得税费 税费构成明确、合理；税费比率依据充分。 建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。 依据充分，客观合理。 费用构成合理，费率确定依据充分。 费用构成完整；费率选取合理，依据充分；费用计算正确。 利率选择正确；计息期限确定合理。 税费构成明确、合理；税率、费率确定正确。 利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。 2 4 开 发 成 本 建筑安装 工程费 其他成本 管理费用 销售费用 6 3 2 2 5 6 7 8 投资利息 销售税费 3 2 9 后续应得利润 2 10 公式应用与计算 有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。 4 11 小 计 36 14

表1-5 基准地价修正法评审标准

序 号 标评审项目 评审标准 准分 扣分项目分值及说明 基准地价为现行标1 基准地价选取 准；地价内涵明确，取值依据充分。 修正内容完整、真实；修正方法明确。 5 (1)地价内涵未说明的，扣3分。 (2)地价取值依据不充分的，扣1～2分。 (1)修正内容依据不充分的，扣1～2分。 2 宗地修正内容介绍 2 (2)修正内容不完整的，扣1～2分。 (3)修正方法不明确的，扣1～2分。 (1)宗地状况界定不准确的，扣1～3分。 (2)修正因素针对性不强的，扣1～3分。 (3)修正因素不完整的，扣1～3分。 (1)修正系数选取不符合规定要求或者理由不充分的，扣1～6分。 (2)修正过程计算错误，扣1～3分。 (1)期日修正系数确定依据不充分的，扣1分。 (2)期日修正计算过程错误，扣1分。 宗地状况界定准确；3 宗地因素条件说明 修正因素针对性强、7 完整，符合宗地特点。 修正系数选取客观、合理，符合法律法规要求；修正计算正确。 期日修正系数确定依据充分；期日修正测算过程正确。 容积率修正系数确定依据充分；容积率修正测算过程正确。 土地剩余使用年限确定正确；资本化率确7 年期修正 定依据充分，符合法律法规要求；年期修正计算正确。 3 4 宗地修正系数 9 5 期日修正 3 6 容积率修正 3 (1)容积率修正系数确定依据不充分的，扣1分。 (2)容积率修正过程计算错误的，扣1分。 (1)土地剩余使用年限确定依据不充分的，扣1分。 (2)资本化率确定理由不充分的，扣1分。 (3)年期修正过程计算错误的，扣1分。 8 公式应用与计算 计算过程完整、严谨；计算结果正确。 4 (1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。 9 小 计 36 15

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