房地产管理规划(3)

上海舟基集團上海福申房地産開發有限公司

容进行审查、批准，对本项目管理以外的内容，与有关部门协调，协调不了的上报上级部门。所有报告和文件均应妥善保管或备份，以备查用。

（3）、提供月、季、年计划给有关部门进行汇总。

（4）、建立统计台帐、变更台帐、结算台帐，对合同进展情况进行分析研究。 （5）、随时做好上级有关部门对商品住宅检查的资料准备工作。 （6）、利用计算机进行信息管理和工程管理。 项目工程部具体工作要求还需同有关部门共同制订。

3.4施工管理人员的素质

项目管理是一项多工种、多门类、多学科的综合管理。项目管理人员应具备：思想素质——认真负责，坚持原则，秉公办事，政策观念强，廉洁自律，吃苦耐劳。技术素质——有一定的本行业的工作经验，有一定的本专业的理论基础和专业知识，有一定的组织管理能力。文化素质——应具有相应的文化水平，能简单明暸扼要地写出文字报告和工作总结。身体素质——应有健康的体魄，并能适应在建筑工程的高空、地下等特殊作业环境中监督工程。

四 项目管理的目的任务

4.1 指导思想

本项目规模大、体量大、施工配合面广。如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好该项工程，是本公司项目开发的重要里程碑，为此，全面调度公司的人、财、物，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备，严格按照质量安保体系运行。精心组织、科学管理，确保实现各项承诺目标。

4.2 项目管理的目的任务：

海洲华园工程项目管理规划 第11页/共 页

上海舟基集團上海福申房地産開發有限公司

4．2.01 保证工程质量

项目管理必须时始至终地认真贯彻国家有关工程质量的方针政策和各项技术指标、施工规范和技术规程，认真组织贯彻保证工程质量的各项管理制度和管理方法，制订保证工程质量的技术措施，在施工过程中还应认真贯彻预防为主的方针，加强工程的任何分部、分项直至其中的各个细节都必须严格质量管理，加强质量检查和评定，才能保证整个工程的质量。 4．2.02 合理缩短工期

工期是工程建设施工管理的一项重要指标内容之一。合理地缩短工期，等于投资提前受益，对建设单位、施工单位双方都有利。建设单位的施工管理人员在施工管理中要主动配合，积极协作，创造条件，明确工期相应的奖罚措施，促使工期缩短或工期不延误。 4．2.03 节约投资提高效益

工程建设无论是一个项目或一个单项工程，其管理目标都应当全面贯彻节约投资，提高效益的精神，要严格执行国家的有关规定，按照管理程序办事，一经审批，便成为具有法令性的施工依据，要严格控制工程款的拨付和各项有关费用的施工签证。

4.3工程总体目标

4.3.01工程质量

1、质量目标管理的原则：1）工程质量是整个项目管理工作的核心，与进度控制、投资控制相互制约；2）坚持“严格要求、一丝不苟、实事求是、公正合理”的原则；3）遵循“预防为主、动态管理、跟踪监控”，实现工程质量总目标。

2、工程质量目标：确保优良工程，争创一栋单体市白玉兰奖。 4.3.02工期目标

1、工期目标管理原则：1）根据建设单位和承包单位正式签定的工程总承包合同（以下简称“合同”）中所确定的工程工期作为进度控制的总目标；2)承包

海洲华园工程项目管理规划 第12页/共 页

上海舟基集團上海福申房地産開發有限公司

单位依据“合同”工期总目标所编制的工程施工组织设计；3)经监理项目负责人审核通过的承包单位编制的施工总进度计划、年/季/月实施计划。

2、总工期（合同工期）：根据本工程建设单位及施工单位签订的工程总承包合同中所确定的总工期（合同工期）为目标，计划于2003年8月20日开工，全部工程确保在2005年 月 日前竣工，确保合同要求总工期为1050日历天。 4.3.03成本目标

1、工程投资管理的原则：1)根据建设单位和承包单位正式签订的工程总承包合同（以下简称“合同”）中所确定的工程总价款，作为投资控制的总目标；2)根据建设单位和承包单位正式签订的“合同”中所确定的工程款支付方式，审核拨付签认；3)根据建设单位和承包单位正式签订的“合同”中所确定的工程款结算方式，进行竣工结算。

2、成本目标及总投资额（或合同价）：以工程施工承包合同价及施工图纸为投资目标加以控制，造价成本控制在+5%范围内。 4.3.04现场目标

安全施工目标：在整个施工期间，无重大伤亡事故；杜绝发生火灾事故，按“一标三规范”达到“五无“工地标准，即无重伤、无死亡、无火灾、无重大机械事故、无食物中毒。

文明施工目标：文明施工检查达标，达到市级文明安全工地标准，争创示范文明工地。

五 项目管理内容与程序

5.1 项目管理的内容与程序应体现企业管理层和项目管理层参与的项目管理活动。

5.2 项目管理的每一过程，都应体现计划、实施、检查、处理 (PDCA)的持续改进过程。

海洲华园工程项目管理规划 第13页/共 页

上海舟基集團上海福申房地産開發有限公司

5.3 项目经理部的管理内容应由企业法定代表人向项目经理下达的\项目管理目标责任书\确定，并应由项目经理负责组织实施。在项目管理期间，由发包人或其委托的监理工程师或企业管理层按规定程序提出的、以施工指令形式下达的工程变更导致的额外施工任务或工作，均应列人项目管理范围。

5.4 项目管理应体现管理的规律，企业应利用制度保证项目管理按规定程序运行。

5.5项目管理的内容应包括:编制“项目管理规划大纲”和“项目管理实施规划”，项目进度控制，项目质量控制，项目安全控制，项目成本控制，项目人力资源管理，项目技术管理，项目资金管理，项目合同管理，项目信息管理，项目现场管理，项目组织协调，项目竣工验收，项目考核评价，项目回访保修。

5.6项目管理的程序应依次为:编制项目管理规划大纲，编制招标书并进行招标，签订施工合同，选定项目经理，项目经理接受企业法定代表人的委托组建项目经理部，企业法定代表人与 项目经理签订 \项目管理目标责任书\，项目经理部编制 \项目管理实施规划\，进行项目开工前的准备，施工期间按 \项目管理实施规划\进行管理，在项目竣工验收阶段进行竣工结算、清理各种债权债务、移交资料和工程，进行经济分析，做出项目管理总结报告并送企业管理层有关职能部门，企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行考核评价并兑现\项目管理目标责任书\中的奖惩承诺，项目经理部解体，在保修期满前企业管理层根据 \工程质量保修书\的约定进行项目回访保修。

六 项目施工过程控制管理

六（一） 工程质量控制

6.1.1质量控制目标：

本工程质量控制目标为业主与施工单位合同确定的优质工程质量等级。

海洲华园工程项目管理规划 第14页/共 页

上海舟基集團上海福申房地産開發有限公司

6.1.2质量控制一般规定：

（01） 项目质量控制应按2000版GB/T19000族标准和企业质量管理体系的要求进行。

（02）项目质量控制应坚持 “质量第一，预防为主”的方针和“计划、执行、检查、处理”循环工作方法，不断改进过程控制。

（03）项目质量控制应满足工程施工技术标准和发包人的要求。 （04）项目质量控制因素应包括人员、材料、机械、方法、环境。 （05）项目质量控制必须实行样板制。施工过程均应按要求进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。

（06）项目经理部应建立项目质量责任制和考核评价办法。项目经理应对项目质量控制负责。过程质量控制应由每一道工序和岗位的责任人负责。

（07）分项工程完成后，必须经监理工程师检验和认可。

（08）承包人应对项目质量和质量保修工作向发包人负责。分包工程的质量应由分包人向承包人负责。承包人应对分包人的工程质量向发包人承担连带责任。

（09）分包人应接受承包人的质量管理。

6.1.3质量控制工作流程：

海洲华园工程项目管理规划 第15页/共 页

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库房地产管理规划(3)在线全文阅读。