沈阳市商业地产《沈阳第一城酒店式公寓市场营销分析报告》(doc 3(2)

署办公，建设全国先进装备制造业基地。按照这个思路，两区整合后的铁西新区规划成“三大块”，一块为现代商贸生活区，一块为现代工业重点发展区，另一块为科技教育研发区，总面积为１２０平方公里，人口１００万人。

仅用４６天就建成德国“宝马”钢结构标准厂房的“铁西速度”，令“宝马”公司的决策层惊叹不已。随着中国第一台“宝马”轿车在沈阳铁西新区下线，沈飞日野豪华客车公司７万平方米厂房拔地而起，汽车整车和零部件生产基地的初具规模……具有“东方鲁尔”称号的沈阳铁西老工业区迎来了振兴的新曙光。

第三节 铁西-改变产业结构失衡，第三产业发展空间

一、铁西区概述

位于沈阳市的西南部，面积为39平方公里。2002年，铁西区有居民25.5万户、76万人。是闻名全国历史悠久的重工业基地，素有“东方鲁尔“之称，有大中型企业200多家。科技力量雄厚，有中央和部属科研院所12个，厂办科研所60个，民办科研院所144个。

输变电成套设备、大型水利电力成套设备、大型采选矿和冶金技术设备的生产代表着中国一流的生产水平。电信交通十分发达，这里有沈大高速公路的出口，325条街路密如蛛网，四周铁路环绕，9条25千米长的铁路专用线可直达数十家工厂的厂区，供水供电、供气设施齐全。

铁西区和经济开发区合署办公。两区合署办公后，确定了“全面开放、资本运营、打造环境、产业升级、完善功能、强化管理”的发展思路。已经完成和正在搬迁的企业56户，拆除面积达118万平方米，实现优势企业的异地重购和优势产业的聚集提升。

经过多年的发展沈阳已形成了雄厚的装备制造产业基础和开放优势，尤其是铁西和经济技术开发区已成为全市工业的支柱区域。两区集中了全市60%的工业资产，62%的工业产值，66%的工业利税和75%的大中型企业，优势互补性极大，具有承接国际大公司产业转移的能力和与跨国公司合作的良好条件。两区合署后，又集中整合和提升了铁西的存量优势、人才储备优势、级差地租优势和开发区的开放优势、筹集资金优势，形成了较大的核心竞争力和经济影响力。可以说，铁西新区兴则工业兴，工业兴则沈阳兴。中国装备制造业的希望将在这里升起。

二、铁西历史

铁西区位于辽宁省沈阳市，是中国历史最长、规模最大的机械加工业基地和基建配套工业基地,其主体是国有企业，也是社会主义计划经济在今天的最后堡垒。

铁西区的历史可以追溯到1934年日本侵华期间，它为日军生产武器装备及为大型军工企业提供机械配套设备，南宅北厂的格局就是在日本人期间形成的，2003年拆迁的很多工人的住宅还是在原日本人住房的基础上改建的。新中国建立以后，苏联将二战期间从德国拆除的设备整修后，作为著名的156项投资项目援华，其中大部分安装在这里，因为有靠近苏联的地缘条件和日本人建立的工业基础，所以它也成为计划经济管理体制实施最早和苏联模式实施最彻底的地区，今天辽宁的国有资产比重仍达75%。

在改革开放之前，东北的工业一直是中国工业的脊梁，是社会主义现代化的发动机，直到八十年代初，在铁西区一带工厂就业的工人数量依然达到顶峰，约有100万左右。

三、铁西规划

由铁西工业区和经济技术开发区连接起来的“S”型区域，称为铁西工业带，总面积54平方公里。未来的铁西新区（铁西工业带）将突出装备制造业和城市功能的定位，由东向西规划四大功能分区：

沈阳第一城

一是现代商贸生活服务区，由建设大路至北一路，兴工街到兴华大街段和建设大路至北四路，兴华街到重工街段组成的L型区域；

二是现代商贸生活服务规划区，由北四路至北一路，兴华街到重工街所组成的区域，包括工业转型区和工业控制区，是未来工业向现代生活服务区转换的地方。这个区域中将不再植入新的工业企业，原有的工业企业将通过产业结构的转换逐步向装备制造发展重点区域转移，腾出土地，植入新兴业态产业，建设现代生活服务区。

三是沈阳装备制造业的重点发展区域。也就是沈阳经济技术开发区。在该区域要着力构建八大产业园区，包括重矿机械制造工业园、通用设备制造工业园、数控机床制造

工业园、航天及新型材料制造工业园、汽车零部件及模具制造工业园等。

四是西部的装备制造发展预留区。

未来铁西新区（铁西工业带）将体现集中的大工业、大物流、大环境、大文化、大商贸五个特点。

四、铁西第三产业及服务业资源缺乏，配套潜力挖掘不足是关键

铁西广场周围的金融通讯科技中心、兴顺井字形商业区、兴华高科技创业园区正在形成。

重点实施了建设大路、兴华大街、卫工街等三条市级标准化景观路和沈辽路等重点街路的改造建设。明年，十座标志性建筑将在铁西新区拔地而起，规划建设100个汽车零部件项目、100个装备制造业项目，以推进汽车零部件、工程机械、机床和装备制造等“四大集群”产业发展。

为全面提升第三产业档次，铁西新区目前已与香港银建集团、沈阳万盟酒店策划管理有限公司等投资商签订协议，在建设大路、云峰街入口处，开发建设名品大世界、万盟—中国美食城、商务运输大厦、CBD中心商厦、节能大厦、汽车大厦等十个项目，预计总投资20多亿元，总建筑面积30多万平方米，建成后将成为铁西新区的十大标志性建筑。

第三节 总结-生活配套服务成为市场需求点

铁西区未来规划

城市生态区 汽车贸易市场

国际商品交易展览商务区

环带酒店区域 现代SOHO城

开放式CBD

混合型商务区

综合娱乐购物

东北产业结构的特点是“重”，重工业相对发达，配套产业、轻工业发展滞后。沈大经济带沿线工业基础好、劳动力素质较高、交通便利，明智之举是大力发展相关配套产业。发展相关配套产。不仅可以和重工业形成互补，进一步促进后者的发展，而且能有效减轻就业问题的压力.

在铁西区贸易发展局办公室里，一幅幅场馆建设项目草图，“铁西广场改造方案”、“国际商务中心大厦”、“沈阳名牌大世界”、“家乐福工程”等不一而足。 “现代商贸服务业的发展给铁西的振兴增添了新的亮色”。新兴业态的发展不仅为铁西工业进行配套服务，还成为老工业区再就业的蓄水池，仅今年就吸纳了７０００人就业，将来可提供２万多个就业岗位。他告诉记者，铁西人心中的“蓝图”是，到本世纪末，铁西工业带将建设成为以装备制造业为核心，经济结构相对合理，二、三产业协调发展，研发制造能力强大，服

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