云南腾冲玛御谷产权式度假酒店 - 图文(5)

腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告

驾游的吸引力，迎来一个滇西自驾游的高速增长期，预计每年将以20%以上的速度增长。

中国的快速城市化和超城市化过程，使城市环境问题日益突出，严重影响人们的生活质量和身心健康，更多的高收入人群将选择气候良好、环境优美、具有齐备的游乐设施的宜居城市作为第二居住地，用来休假、疗养、享受生活。而腾冲四季如春，环境优美，生活费用低，必将成为中国主要第二居住地之一，尤其对气候环境较差的京、津地区和夏季气候炎热的港澳、上海、广州、深圳等东南沿海经济发达地区的吸引力非常大。

预计2009年，本项目正式建成之日，腾冲的游客总量将达到500万人次，床位日均需求总量达到15000个，高端酒店客房日均需求量将达到约3000个。到2009年，腾冲建成的五星级酒店数量两个，客房总量1000间左右，四星级酒店五个，客房总量1500个左右。供需基本平衡，但考虑到节假日峰值需求量为平日的两倍左右，则在节假日需求量将大大超过能供绘量。因此，整体分析来看，供小于求。同时，因本项目酒店是温泉景区的核心项目，对游客来说有得天独厚的优势，将成为高端游客住宿的首选，市场前景看好。

3.竞争力分析

本项目的主要竞争者为热海温泉项目和官房酒店，同时，将于2009年左右建成的和顺古镇温泉酒店也将成为本项目的主要竞争对手。但与以上对手的竞争并不是恶性竞争，而是共生共荣的良性竞争，

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通过竞争提高经营管理水平后，将带来共同的繁荣，吸引更多的游客来休闲度假。与以上竞争对手相比，本项目具有很强的竞争力，主要表现在以下几个方面：

（1）温泉与酒店结合良好，规模大，配套齐，设施先进，后发优势。（强于目前的热海和官房酒店）

（2）地热资源丰富，品质良好。（强于和顺古镇温泉） （3）国际化设计和专业机构经营管理。（强于热海、官房、和顺本地化运作）

4.市场风险分析

本项目面临很多影响本项目成功的风险因素，主要在以下几点： （1）成本上涨：本项目的土地、拆迁受政策影响面临很大难度，投入有可能大幅上升；

（2）宏观环境及政策的变化：本项目对腾冲整体经济发展和旅游产业发展的依存度很高，如果宏观经济环境不如预期，将严重影响本项目的经营收益；

（3）竞争者的威胁：新进入者大量进入和现有竞争者提高竞争能力，都将对本项目的经营管理形成冲击；

（4）温泉资源发生变化和周边环境恶化：由于腾冲地质情况较为复杂，温泉资源存在变化的可能，同时，周边环境存在乱采乱伐的现象，有可能引起周边环境的恶化。

（5）与当地政府、居民等利益相关者的关系恶化：由于政治的

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原因和利益的冲突，有可能与当地政府、居民等利益相关者的关系恶化。

三、资源条件评价

1.资源可利用量

A温泉资源：北海温泉有十多个出水点，目前已取水利用的有七个出水点。2002年2月北海乡政府在坝子中心打成一眼深井，井深100米，每昼夜出水1100立方米，水温55度。加上其它自然出水点北海温泉出水量可达每昼夜2000立方米。根据勘测结果，北海热田热储量为150亿MW，在热田内可以再施工三口钻井进行开采，每昼夜出水量可达3940立方米，水温为72-75度，热水资源利用前景十分可观。

B土地资源：本项目所在区域为一面积约13平方公里的坝子，能保证足够的可建设土地。

C水资源：本项目所在地有大沙河流过，四季水量充沛，水质良好，可作为生产、生活、景观用水。

2.资源品质情况

A温泉资源：北海温泉水质好，含有多种对人体有益的微量元素。经专业机构初步检测验，各项指标均符合国家饮用水标准（GB5749-85标准），含硫低，具有活血通络的功能，对风湿、心脑血管疾病有独特疗效，具有较好开发前景，可开发保健饮用矿泉水。

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B土地资源：北海温泉区域地质情况良好，地基承载力高，适合本项目建设。

C水资源：北海温泉区域的大沙河，日均流量在10万立方左右，水质良好，清澈见底，可作为生活用水，同时也可作为旅游项目用水和景观用水。

D景观环境：北海境内旅游资源丰富，有北海湿地、樱花谷、青海湖等众多景点，各景点相距较近，形成了一个旅游环线。本项目四面环山，地势起伏，周边植被良好，可为本项目提供良好的周边景观环境。

3.资源赋存条件

本项目各种资源赋存条件较有利于本项目利用，开采成本很低，开采设施投入不多，开采风险和持续利用情况都很好。温泉资源在日均开采量控制在4000立方的情况下，可持续利用100年。土地利用成本也较低，没有大规模的拆迁工程。同时，可利用的潜在建设用地储量较多，为未来后续项目的开发提供了良好的基础。同时，地表水资源水质优良，水量充沛，对本项目大规模高端发展提供了强有力的支撑。

4.资源开发价值

本项目拥有的最重要的资源就是温泉资源和土地资源，其中，温泉资源的开发价值巨大，按国际平均产出100元/立方计算，日均开发价值高达400000元，年开发价值达1.3亿元左右。

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以温泉资源和旅游项目作为支撑的酒店用地，按国内平均产出10万/亩计算，可利用土地约600亩，则土地开发价值总量约为6000万元。

再加上地表水资源和景观资源的持续开发利用，预计本项目拥有的资源开发价值总量在年均1.9亿元左右。

四、建设规模与设计方案

1.建设规模与建设方案构成

（1）旅游接待规模：一期开发接待能力30万人次/年；远期70万人次/年。

（2）项目建设规模及投资收益预测：开发占地面积600亩，总建筑面积81000平方米。

2.规划设计原则与设计方案的比选

规划设计原则：保护性开发；自然生态；地方文脉；人性化游乐；可持续发展；建筑风格与特色；打造有吸引力的外部空间。 规划设计理念与构想

（1）项目区性质：构筑具有地方特色、文化底蕴深厚、文明安全、符合当前世界休闲旅游健康趋势的国际性度假酒店。同时要符合可持续发展理念和对自然资源保护性开发的要求，在促进当地旅游产业发展的同时，切实做好对北海地热温泉资源的保护。

（2）环境理念：寻觅场所灵气，提升自然潜质，创建面向世界

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