青岛7月地产分析报告(2)

随着市区7区限购、限贷措施的加紧，大量开发资金和投资客开始转向政策相对宽松的周边县市。从长远来看，这必将推高周边5县市的房价，此前岛城就不断有小道消息称，胶南、即墨等五市或将出台限购令，这使得近期即墨、胶南等地区形成一定的购房热假象。虽然多个主管部门均称五市楼市不限购，但也不排除在国家大政策的影响和郊区五市房价上涨下实行限购的可能性。

即墨市7月成交1149套，环比增长92.79%。即墨市本月成交套数的冠军是世贸大厦一期，本月卖出318套，均价6106元/㎡。第2名阳光园小区本月卖出187套，均价2533元/㎡。万科四季花城成交167套名列第3，最低价65万/套。

平度市7月成交759套，环比增长3.13%。平度市本月成交套数的冠军是华达金街地下商城，本月卖出110套，均价9011元/㎡。第2名银瑞.如意苑本月卖出88套，均价3035元/㎡。奥园·水岸豪庭成交87套名列第3，均价4661/㎡。

莱西市7月633套，环比下降1.71%。莱西市本月成交套数的冠军是书香门第，本月卖出63套，均价2062元/㎡。第2名厚德花苑本月卖出24套，均价2613元/㎡。水岸花园成交24套并列第3，均价2661/㎡。

胶州市7月853套，环比下降3.62%。胶州市本月成交套数的冠军是北都·咏春园，本月卖出80套，均价2100元/㎡。第2名华丽·澄月湖畔本月卖出52套，均价2233元/㎡。府新花园成交42套名列第3，均价2247/㎡。

胶南市7月成交592套，环比暴跌33.41%。胶南市7月成交套数的冠军是港城尊邸，本月卖出116套，均价4318元/㎡。第2名海之韵本月卖出76套，均价7500元/㎡。鲁中家居城成交48套名列第3，均价4977/㎡。

【土地分析：成交大跌71% 城阳零成交爆最大冷门】

7月份,青岛共推出24幅地块，将上月减少9幅，减少幅度为27%；成交7幅地块，较上月24幅的成交大跌71%。住宅用地方面，本月仅推出2幅纯住宅用地，成交1幅。另外推出的1幅住宅兼商服用地成功出让。7月推出的2幅纯商业用地全部成功出让，而另外2幅批发零售用地则未实现成交。7月工业用地土地成交遇冷，仅成交3幅，占工业用地土地推出量的17%。

土地推出方面：7月份,青岛共推出24幅地块。其中18幅工业地块，2幅纯住宅用地， 4幅商业用地，1幅住宅兼商服用地。7月份推出的地块仍主要集中在城阳区和黄岛区两个土地供应大区。其中城阳区共推出15幅地块，除1幅住宅用地、1幅批发零售用地外，其余13幅全部为工业用地；黄岛区推出5幅地块，3幅为工业用地，1幅住宅用地，1幅批发零售用地；市北区推出2幅商业用地；崂山区推出1幅商住两用地和1幅工业用地。

土地成交方面：7月全市共成交7幅地块，市北区推出的2幅商服用地全部实现成交，一幅为市北区合肥路北、劲松三路东33615平米地块，另一幅为青岛中央商务区中心广场、连云港路、敦化路、规划16号线地下空间地块。另外成交的3幅地块全部为黄岛区地块，2幅为工业用地，1幅为中低价位、中小套型普通商品住房用地。而7月推出地块最多的城阳区爆最大冷门，均未实现成交。

住宅用地成交分析：7月住宅用地方面，仅有1幅纯住宅用地和1幅住宅兼商服用地成交。

黄岛区黄河中路北、团结路东地块面积74553平米，规划建筑面积201293平米，将建中低价位、中小套型普通商品住房，该地块以楼面地价1537元/平米于7月18日被青岛经济技术开发区旅游开发有限公司成功竞得。

崂山区张村河以东、李沙路以南地块位置

7月成交的住宅兼商服用地位于崂山区张村河以东、李沙路以南，地块土地面积为50491平米，规划建筑面积为100983平米，以挂牌形式于7月18日成功出让，竞得方为青岛华金置业有限公司，该地块楼面地价为3047，溢价率为20.1%。地块南测为商品房项目新华锦爱丁堡国际公寓。张村河以东、李沙路以南地块将用于建设普通商品房和限价商品住房。其中普通商品房土地面积32315.17平方米，建筑面积64630.34平方米，限价商品住房土地面积8078平方米，建筑面积16156平方米，不少于190套。同时，限价商品住房的销售价格也已确定，销售均价为6080元/平方米，开发建设单位根据该价格，按照住房楼层、朝向、质量和位置等因素，在上下不超过10%的幅度内确定销售价格，但总平均销售价格不得高于该价格。另外， 10098.29平米土地将作为商服用地进行建设。

商服用地成交分析：7月青岛有2幅纯商服用地实现成交，分别为市北区合肥路北、劲松三路东地块和青岛中央商务区中心广场、连云港路、敦化路、规划16号线地下空间地块。

市北区合肥路北、劲松三路东地块，土地总面积33614.6平米，规划建筑总面积73952平米，7月6日以拍卖方式进行出让，拍卖起叫价为4570元/平米，最终该地块以底价4570元/平米成交，竞得方为青岛河马石股份有限公司， 总价337960640元。据了解，该地块将建大型商业设施，并配置大型专业店、餐饮店等其它商业业态，逐步将浮山后商圈培育成为区级商业中心。随着鹏利南华等商业项目的陆续竣工，浮山后商圈将摆脱易初莲花一枝独秀的局面，区域商业氛围日益浓郁，浮山后商圈的雏形逐渐清晰。而该商圈周边居住氛围浓厚，在该区域诞生大型商业中心是市场发展需求。自黑龙江路起顺着合肥路东行，一路沿线四季景园、青建依山半岛、新侨花园、金光丽园、鲁信含章花园、北国之春、城建竹韵山色等众

多新建小区建筑鳞次栉比，连成一个横向带状区域，目前，附近楼盘销售都以商业中心作为卖点之一。[市区两地块成功拍出 中央商务区地下空间成交价950元/平]

青岛中央商务区中心广场、连云港路、敦化路、规划16号线地下空间地块规划效果鸟

瞰图

青岛中央商务区中心广场、连云港路、敦化路、规划16号线地下空间地块，土地总面积94835.2平米，规划建筑总面积156870平米，土地用途为商服和街巷。其中商服面积占71016.07平米，建筑面积117470平米。街巷土地面积为23819.13平米，规划建筑面积为39400平米。该地块由青岛华筑置地以底价竞得，楼面地价950元/平米，总价149026500元。该地块将用于建设近12万平方米的商场，其中将配建1200个停车位，总投资逾30亿元。该地块成功出让，意味着中央商务区地下之心尘埃落定，地下部分会与万达广场、诺德广场、卓越大厦、欧亚中心等地上项目全部实现连通，能够有效地提高土地利用率，提升中央商务区品质。据青岛华筑置地副总经理卢全宁介绍，青岛中央商务区地下空间项目预计将于2011年10月份正式开工建设， 2013年5月正式投入使用。届时，青岛商务区地下空间项目将以国际品牌零售、餐饮、娱乐、商务休闲、体验、会展、旅游为主要业态，成为亚洲规模最大、环境最优、业态最全的时尚地下商业中心，极大提升和推动中央商务区总体商业的发展。

工业用地成交分析：7月青岛土地市场共成交3幅工业工地，其中1幅位于崂山区，2幅位于黄岛区。

崂山区成交的工业地块位于崂山路以北、西登瀛社区西侧，土地面积5422平米，该地块以挂牌形式出让，7月7日被青岛万里江茶业有限公司竞得，楼面地价995元/平，成交总额2920000元，溢价率为3.42%。

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