中国旅游景区的经营管理模式 2(8)

生态环境越来越好。

第四叫做休闲湖泊。湖泊的主要功能是休闲。因为作为物产湖泊产品的附加值有限，但是作为休闲湖泊产品附加值就地提高。比如北京的怀柔区，几十条山沟，条条沟都养红鳟鱼。这是从七十年代开始，原来农民养鱼，改革开放有农贸市场了，就在农贸市场上卖。现在不同了，现在用不着这么卖了，农贸市场还有，农贸市场的上红鳟鱼8块钱一斤，到怀柔山沟里10块钱一斤。一开始客人很不服气，说我在家门口买才8块，怎么到你这里10块呀？农民们也很会说话，说我这鱼本质上是6块钱，因为我为我省了两块钱运费，但是我为什么现在又要加呢？首先两块钱的环境钱，这么好的环境，清山秀水，能和你在农贸市场上买鱼相同吗？绝不同。还有两块钱是你的体验钱。你买鱼做出来能有你自己钓鱼、自己做好玩吗？这10块钱的道理就是这个道理。说得大家最后也认同了。这不是因为怀柔农民会说话，是因为他们屡次碰到这样的问题，他们不得不准备一套有说服力的话来对应客人。同样，休闲湖泊就是整体附加值的提升。

其次是水下村庄。

有专家也曾经提出一个湿地的概念，甚至说构建国家湿地，我觉得这个地方构建湿地的条件不是很成熟。这里应是一个水乡的概念。很有水乡风貌，所以我们不妨命名为邹城水乡。这样构造出一个亮点——水下村庄。我们还是有村子要沉降，我们留下一个村，这个村子将整体被水埋掉，不要拆。可能在水面上若隐若现有屋顶，你划船划过去，一看下边一个完整的房子，就形成了水下村庄的概念。严格地说还是一个水下新村。这样就把唯一性做出来了，就把特色做出来了，也很能打动外来人的心。人家一看这里是一个村，一个村的塌陷下来，都变成水面了，多不容易啊，这是哀兵必胜的道理。

最后是苇山水库。苇山水库是1亿立方米的水库。这个水库不小，而且看起来景观也还可以，水质也不错。现在水库的主要功能还是灌溉的功能，灌溉水库最大的优势是可以做旅游。如果变成水源水库，严格保护，旅游就无法开展了。所以苇山水库可以做一篇大文章。尤其是在东部地区，东部地区海虽然很多，但是像这样可以用于旅游的水库并不多。所以当水库旅游有一套完整的模式，现在国内来说做的最成功的是千岛湖。千岛湖现在基本上变成浙江淳安县的主体产业。都不是主导产业，而是主体产业。这个主体主业做了一大篇文章，而且这篇文章现在还在做。所以千岛湖这样的一个模式实际上对于苇山水库的深化利用，应该说有很强的参考价值。千岛湖的房地产也做，但是更重要的是做这个品牌。千岛湖一开始也是传统的观光模式，有若干个岛，大家上船，把这几个岛看完，不吃就走了。这些年他们的模式从观光模式调整为休闲模式。他们就发现财源不断，整个城市在提升，而且整个城市的品牌现在已经完全提升起来了。现在一说千岛湖尽人皆知，但是一说淳安县没几个人知道。我们好多地方都面临这个问题，武夷山改名，九寨沟改名，香格里拉改名，都是因为他们的品牌做起来了。原来的这种地方性的行政名称，已经维持不下来了，不得不改。不改就造成客人的混乱，比如九寨沟原来叫四川的南皮县，从行政来说是南皮县，人家说我不去，我要去九寨沟，实际上那是一个地方。所以这就逼着它不得不改名，但是反过来就

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说明旅游品牌的重要性……

4、深度规划

首先是区域旅游规划。区域旅游规划的核心是从旅游产业规划转向旅游目的地规划。如果只是旅游产业规划，简单的说就是部门规划，那就是旅游局的事。但是一个旅游目的地规划涉及到我们全市的各行各业，涉及到各个部门，涉及到各个乡镇，这就叫目的地规划。我们就是要通过旅游的发展成为我们乡镇新的经济增长点，成为我们各个部门新的工作增长点，这就是一个旅游目的地规划的意义所在。

第二是旅游项目规划。旅游项目规划完整的说叫情景规划与体验设计。 第一个功能是情景规划。

这种情景规划体现在四个方面，第一内容，第二功能，第三空间，第四时间。现在比较第一流的是研究一个地方开发，先说好看不好看，所以究竟搞什么样的内容不太明确。如果说我们内容规划没有，那么功能就很难配臵。如果说内容规划，或者说这个主题把握住了，定位准确了，功能就好确定。实际上对孟子来说，现在就是内容有，但是缺少规划，由此也必须影响的问题是功能问题。第三个是空间怎么配臵。空间怎么配臵到只是一个技术问题了，实际上并不复杂。最后一个时间规划更重要，这涉及到我们总体的一个规划问题。所以研究这个时间规划大体上这么几个概念。

第一个时间概念是一年365天能用几天。北方有一个问题，气候都有局限，所以有的海滨一年就是三个月，这样的海滨不如不搞。三个月高峰，高峰过去人养不养，马上就涉及到这个问题。一年如果能够经营六个月基本上可以持平，超过六个月都是利润，这是一个最基本的时间概念。

第二个时间概念是客人从他的出发地到旅游目的地花多长时间，不同的市场时间是不同的。这里有一个内在的规律，基本上是往返路程和在这儿消费的时间底限是一比一，低于一比一，就觉得不值了。超过一比一，就觉得物超所值，物有所值。比如从北京过来，按照最顺的路程，大概需要六个小时，往返十二个小时，就意味着到邹城来绝不能是一日游，怎么也得呆两天。徐州过来两个半小时，往返五个小时，徐州过来在这儿就是一日游，就是这样一个对应关系。但是如果说我们的内容更丰富、更吸引人，让旅客在你这儿呆的时间长，这就是时间规划的概念。

第三个时间概念是到了景区时间是怎么配臵。大体上一般的规律是五分钟要有一个兴奋点，十到十五分钟要有一个高潮。所谓兴奋点是看着要有意思，能够转移他的注意力，这就叫兴奋点。高潮是看见赞叹，甚至欢呼，排着队照相，这叫高潮点。如果达不到，就意味着该景区的吸引力不行。没有这样的兴奋点我们要设计出来，没有这样的高潮我们又要设计出来。孟庙、孟府都很好，但从头看下来都平平，即不兴奋，也没有高潮。在峄山有一片兴奋点，但是缺乏高潮点。

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所以这些东西就要通过我们的规划设计来补足。

第四个时间概念是三个小时就有一顿饭，六个上时就有一个晚上。我们把客人的观光也好、体验也好，把时间总体加起来，如果没有三个小时，就不要搞餐饮设施，搞了也是多余的。达到三个小时就必须要搞餐饮设施。这儿就是内容功能究竟时间的配套。

第二个功能是体验设计。

体验设计不能只关注视觉。但设计师往往习惯于关注细节，一切都是为了好看。可是客人的感觉叫做眼、耳、鼻、舌、身、心、神七个字。所以就需要视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉、运动觉，乃至最后一个秀觉，最后一个秀觉是搞活动的时候客人的感觉，综合在一起给客人才能有最好的感受。光关注一个细节显然不行。比如在飞机上看云海景观第一。但是在飞机上看云海引不起足够的兴奋感，因为总觉得像在是看电影。但是爬山看到云海，毫无疑问，每个人都会兴奋。就是因为爬山看到的云海是综合的感受。

（二）开发建设好 1、开发原则

开发原则一是少开发多利用；二是强化软开发适度硬开发；三是差异化开发。强化软开发，硬开发要适度，过度绝不行。所谓差异化开发是无中生有，有中生好，好中生优，优中生特。 /DU X? B\

2、建设方式

建设方式为市场分层，产品分级，服务分档，开发分时。我们任何一个产品都得这么考虑，不要想着一个产品包打天下，这不大可能。不同的产品有不同的市场，市场的产品也不同。这里尤其是开发分时，我觉得我们有些东西可以放一放，不必太着急。比如凤凰岭，凤凰岭现在不必急，已经开发的，也这么维持。但是如果认为所有的资源都得把它开发出来，这不行。都开发出来周围的形态也乱了，而且既然开出来了，有人在那儿，他就得争取这个市场。争来争去，很容易演变成一个自己和自己打架的局面。所以说邹城的重点主是一句话，奇山异水出圣人。重点就是这三个，其它的东西可以先放一放。一说邹城的旅游资源非常丰富，七八十处，且不论外来人，邹城人自己去过这七八十处吗？我们有一个问题，我们虽然有一百多万人，但是总体来说内生的需求是不足的。不像北京，北京1700万人，北京的内生需求足够，因为市场的规模足够大，它的细分化就足够细。可是我们应该说主要是借助外生的需求，借助外生的需求就必须要研究开发分时的问题。这也要在开发中兼顾其它，然后随着市场的变化重点在转换逐步上升，最终谁也不耽误。所以这里头顺势而行、趁势而上，这个势就是市场的大形势。所以我们要造声势，要造事件，要造市场。

另外还有一个问题是易拆难建。乡村的建筑别老想急着拆，乡村的建筑外观应该保留，可以调整。拆了实际上就拆掉了我们的文化，拆掉了我们的遗产，拆

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掉了我们的一种根本吸引力。乡村的房子和城里一样，城里人凭什么到这儿来，所以要建设精品，最终要树立一个创造未来文化遗产的概念。今天的精品就是明天的文物，就是后天的遗产。自然遗产是老天爷留下来的，文化遗产是老祖宗留下来的，我们这一代人给后人留下什么。我们就留下一堆建筑垃圾吗，所以应该有这样的概念来进行开发建设。

3、具体项目

我们一般说项目都是建设性项目。但是从旅游来说是有建设性项目，活动性项目，市场性项目，三类项目都是项目。一说建设性项目就盖房子，盖房子花钱就可以，说搞活动花钱就不行，说开发市场花钱也不行。那么做这条路走不通，所以我们不能只局限于建设性项目。宁可少盖一点房子，腾出一部分资金来搞活动、搞市场。具体来说可以研究这几个项目。

第一个是励志。励志是孟子思想的一个核心。由此我们可以构造出一个励志园区，研究一系列的励志活动。主要是对年轻人，通过这个思路可以构造出一系列具体的东西。这些励志活动一定是全国性的活动。现在也有基础了，我们把励志活动构造成一个励志园区，把它系列化，这样才叫天下孟子。实际上是把孟子思想的精髓用现代的思想提炼出来，把它推广开来，继往开来。

第二个是中华母亲节。母亲节已经搞了一届了，我们应坚持把这个活动做下去。在做活动的过程之中再看看有没有什么机会，和孟母三迁择邻的意义联系起来。 NE5sM_mfz%

第三个是创业园区和创业活动。在励志的基础上进一步的发展，可以发展创业园区和创业活动。比如大兴的创业活动，大兴的创业活动缺乏落实的载体，如果说我们有力量，通过励志园区、励志活动，然后进一步的发展到创意园区、创业活动就形成一个国家性的品牌。这个品牌是可以做的，但是需要具体研究到底怎么个搞法，现在年轻人创业的东西无穷尽，创意也无穷尽，而且现在智慧财富创业的这一套已变成一个主流了。比如中央电视台有一个节目叫《赢在中国》，已经搞了三届了，挺棒的。这个节目就是最后，给最终决胜者一笔钱，但是有了这笔钱在哪儿落地呢？如果说我们和《赢在中国》做一些沟通，我们觉得好的、可以落的、可以做的项目，我们可以主动对接。《赢在在中心》现在缺乏一个承接的载体，他现在这个概念够了，影响也够了，但是缺乏一个载体，我们成为这个载体行不行？如果这些创业活动一届一届的全都在我这儿搞，然后向全国扩张，这是个比较现实可行的东西。

第四个是大峄山。峄山是山水遗址一体化。在山上看，下面的水面很多，峄山并不缺水。再加上诸国古城的遗址，如果把山水遗址一体化搞成一个大峄山，这样就解决了现在峄山山体体量小的问题。一个颐和园就是一个万寿山加昆明湖，这就构建起来了。我们还用追求万寿山上边缺点水，我们得弄点水，缺点娱乐活动，我们在万寿山弄点娱乐活动吗？没有这个道理。峄山要按照这个思路往下做，就有意思了。而现在的工程给人一个比较突出的感觉，就是这条路太宽了，这个停车场太大了。在山上看这个停车场，就像一个大口罩摆在那儿。可是如果就峄山来说，现在这个停车场和这条路的体量都压倒了峄山。可是我们按照大峄

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山这个思路，山水古城遗址一体化，实际上这个停车场一定意义上就变成了一个中心，将来是一个广场。在这个广场上可以开展很多活动，那概念就不同了。而且这个活动还不光是一个峄山，也是在古城遗址之上，也是在周围这么多水面的基础之上，按这个来构建一个大峄山的概念。现在一说峄山总是觉得小，还不光是说体量小，包括登峄山而小鲁，而泰山而小天下，本来是看着天下小，可是这两个小连在一起，你就觉得这个山小了。这样的话我们要反其道而行之，构造一个大峄山的概念。这个事做下来实际上功能更多了，内容更丰富了。

第五个是水域。水域同样有一个多功能。要想多功能的运作，首先要全方位的认识，全方位的认识才可能全方位的利用。

（三）宣传策划好 1、目的地形象

现在来看，邹城是一个顺访地，连目的地都谈不上，更谈不上目的地形象。我们要把顺访地转换成目的地，进一步转换成体验地，进一步转换成成长地。这个转换很艰难，所以除了开发建设定位之外，目的地形象就很重要了。第一个叫天下邹城，泽被天下。这话很有气魄，泽被不是我们泽被，是孟子在泽被。孟子的思想和现代年轻人的这些东西很能对应起来。第二个叫励志邹城，奇异邹城。以励志作为核心竞争力，作为核心品牌，然后以奇异作为一个辅助品牌。第三叫文化邹城，休闲邹城。

2、强化新元素

首先是文化元素。这个文化不仅是传统文化，而是传统文化的现代解读，这是文化元素的概念。第二是国际元素。现在海外的修学旅游对于邹城来说是一个新的增长点。这条路已经看准了，完全可以做出来。再进一步来看，国际的修学旅游也会逐步的发展起来。比如我们现在很多贵族学校都已经开始推广修学旅游。当然一般的地方现在达不到这一步，但随着我们进一步的发展，这些东西都会起来。中国历来是个重视教育的国家，所以修学旅游这样的教育方式将来一定会推广。就日本、韩国来说，大体上有二十年的成长期，日本是两个概念，一个概念出国叫做修学旅游，第二个是在国内，在国内叫做见学旅游。第三个是体验元素，要强化体验元素。这也是我们和曲阜的根本区别。如果说我们体验元素更丰富，体验元素更多，吸引力也会更强，最后一个叫休闲元素。

3、开拓大市场

首先三吹战略。敢吹，会吹，经得起吹。我们现在敢吹方面受到了传统的约束，会吹方面也不足，经得起吹还马马虎虎。至少比想象的要好，这就说明我们的产品现在已经做到一定程度了。但是在宣传促销方面还不足，所以要研究敢吹会吹。

第二个叫软硬兼施战略。第一个是节市活动，通过节市活动形成市场品牌，包括一些具体的技术性的活动。比如针对主要客源地设立专门的网站，淡季的营

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