大型商住楼建设项目可行性研究报告（含财务分析） - 图文(4)

消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量的全面考虑：一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全；二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，高价格的住宅应是最好的住宅；三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室 外环境等；四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以， 住宅设计要超前并考虑可改造。另外，物业管理也是消费者购房考虑的重要因素；对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

2.3.5住宅开发及开发商向规模化发展

近几年，**市城市住宅开发数量发展较快，但开发规模不大；不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够昀居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。从**市近两年房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的房地产开发企业将涌现出来.并占领市场主导地位。

2.3.6住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着**市城镇居民收入永平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，**市居民购房除直接居住或自用外，有近30％是用于投资保值、增值或出租，这与**市市民近几年生活水平的提高不无关系。最近几年，在居民消费支出中恩格尔系数又有

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新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重也将逐年提高。

从以上分析可以看出，未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新的趋势，“**·**”市场定位在高档住宅，是有其市场需求为依据的。

2.4本章小结

本项目将促进**经济开发区社会和经济持续发展，很有必要。

第三章 建设条件

3.1项目选址

●项目地理坐标东经119°32?、北纬26°36?。项目所处的****经济开发区位于沿海开放城市温州与福州的中间地带，是闽东地区的政治、经济、文化中心，是**省**市海滨港口城市发展的主体，**开发区是**经济三条战略通道的重要组成部分。处于长江经济区与珠江经济区及台湾省融会中心点，地理位置独特，自然条件优越，海、陆、空交通均方便。

●项目选址在**开发区**北岸，四条城市次干道汇合处；即北湖滨路东北侧，兰田路南侧，尚德路西侧，华庭路东侧。地理坐标为：沿北湖滨路方向，X=950200.100、Y=506563.044，X=950293.082、Y=506382.948， X=950386.246、Y=506269.094；沿华庭路方向，X=950414390、Y=506263.281，X=950493.095、Y=506315.178，

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X=950512.726、Y=506322.186，X=950512.726、Y=506334.186，X=950718.045、Y=506334.186；沿兰田路方向，X=950738.045、 Y=506354.186，X=950738.045、Y=506555.686；沿尚德路方向，X=950718.045、Y=506575.686，X=950459.438、Y=506575.686， X=950209.745、Y=506575.686。整个项目倚山傍水，背靠571万平方米的城市森林公园，北面是华庭居住小区，西北向是**市会展中心，西向紧邻**市艺术馆和五星级酒店，西南向为新市政中心和**景观区、市体育中心；周边有市高级中学、**实验学校；市政配套设施齐全，交通便利，项目地理条件和生态条件非常优越，拥有不可复制、无法取代的地脉资源。

参见：《项目地理位置图》

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●项目选址交通方便。

水路交通：**开发区外有著名的港口**澳，8 公里外有5000吨泊位的漳湾集装箱码头，20公里外有对外开放口岸城澳万吨码头，26公里外有3000吨泊位的下白石码头。

陆路交通：**开发区距省会福州98公里，距福州长乐国际机场100公里，距在建中的闽东机场80公里；104 国道和黑龙江同江至海南三亚的沿海高速公路从区边通过，且设有开口；福州—温州铁路也从区东边经过，并设有客、货站。

●项目所处的东兰组团区市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。

用电：**市电网已与省电网并网，省网和闽东电网使该项目用电得到可靠保障；110千伏输变电站设在**开发区。本项目用电有保障。

用水：**市**区现有供水厂两个，其淡水质好，取之便捷， 日供水能力 5.5万吨，完全满足项目建设和经营用水需要；本项目用水由小区东侧的尚德路及南侧的北湖滨路市政给水管引进两路De200进水管。

通讯：**市邮电通讯事业发展较快，已实现了传输网络数字化，

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光缆通讯、移动通讯、邮政快递；全区信息港SDM 高速传输网工程已完工；项目周边的主干道邮电通讯电缆已埋设完毕，为项目提供了良好的通讯服务。本项目通讯直接由**市市话通信网接入。

周边规划有齐全的教育，文体和生活配套设施。基地周边为正在开发的大型居住区，2公里范围内分布众多规模在建筑面积10万平方米以上的大型居住区，所处**经济开发区是**目前城市开发的热点。

3.2自然条件

3.2.1气象

项目所在地**经济开发区地处东南沿海，属中亚热带海洋性季风气候。具有山地气候、盆谷地气候等多种气候特点，春夏雨热同期，秋冬光温互利，光能充足，热量丰富，雨水充沛，四季分明，海洋性季风气候显著，沿海和内陆温差悬殊，气候类型呈多样性。气象基本情况如下：

●年平均气温20.6℃； ●极端最高气温39.8℃； ●极端最低气温3.3℃； ●降水日数160天；

●多年平均降水量：1811.1mm； ●日照时数1654.9小时； ●无霜日354天； ●年平均相对湿度：82%。

3.2.2 水文

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