大型商住楼建设项目可行性研究报告（含财务分析） - 图文

目 录

第一章 总 论 ??????????????1 第二章 项目建设的必要性??????????8 第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章

附 件建设条件 ?????????????16 建设方案 ?????????????22 资源利用与节能 ??????????42 生态环境保护 ???????????53 项目管理与工期安排 ????????65 投资估算与资金筹措 ????????77 经济和社会效果分析 ????????81 。

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《项目分期建设示意图》

第一章 总 论

1.1项目概况

1.1.1项目提要

●项目名称：****房地产开发建设项目（一期）； ●项目性质：新 建；

●建设单位：****房地产开发有限公司； ●项目负责人：**法定代表人； ●项目联系人：**； ●建设地点：**；

●项目建设时间：2年6个月（2011年元月- 2013年6月）。 ●项目建设规模

**“**·**”房地产开发建设项目实用地面积117792.46平方米（折176.69亩），拟建主体工程27幢商住房及配套设施，总建筑面积327862.75平方米，入住户数1402户、4487人。项目分两期建设。

第一期实用地面积58004.31平方米（折87亩），拟建主体工程10幢住宅楼，会所及公寓1幢，开闭所、变电房1座及配套设施，总建筑面积195677.36平方米，入住户数1002户、3206人。

●第一期建设内容

项目实用地面积58004.31㎡（折87亩），拟建高层建筑8幢（其中：18层以上5幢，18层及以下3幢）、多层花园式洋房2幢，会所及酒店式公寓1幢，及地下人防工程（车库）、设备配套用房，小区安防、景观、道路、水、电、燃气、环保、消防、通讯、信息通道等配套设施。计建筑物总占地面积10074.94㎡，总建筑面积195677.36㎡；其中：计容积率面积158685㎡，不计容积率面积36992.36㎡。

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机动停车位1190位（地上260位、地下930位），道路面积11600㎡，绿地面积17450㎡。

●第一期投资规模项目

第一期投资124885万元。其中：土建装饰工程53347万元，设备安装7985万元，工程建设其他费用48720万元（其中建设用地费42067万元），预备费5503万元，银行贷款利息9330万元。

● 第一期资金筹措

工程建设投资124885万元，由****房地产开发有限公司自筹。建设单位使用自筹资金59885万元作为项目资本金（含建设用地费42067万元）；拟向银行贷款 50000万元；不足资金部分15000万元，按国家对商品房销售有关规定，可以从预售房款中解决，实行滚动开发。

1.1.2项目（一期）技术经济指标

详见：《一期综 合 技 术 经 济 指 标表》表1-1

一 期 综 合 技 术 经 济 指 标 表 表1-1

序号 1 其中 2 2.1 项 目 建设用地面积 建筑物基地面积 总建筑面积 计容建筑面积 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 数 值 58004.31 10074.94 195677.36 158685.0 150600.67 143015.92 116877.6 备 注 折87亩 折15.11亩 11幢+人防+配套 计容积率158685 2.1.1 住宅建筑面积 其高层建筑面积 11幢 8幢 5幢 中 其18层以上建筑面积 2

中 18层及以下建筑面积 花园洋房建筑面积 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % ㎡ ㎡ % 户 26138.32 7584.76 4537.78 1436.62 2109.92 156075.08 152062.21 4012.87 36992.36 22059.01 11306.26 3207.09 420 2.736 17.37 11600 17450 30.08 1002 3幢 2幢 1幢 计容积率 （通风空调） 2.1.2 会所及公寓建筑面积 2.1.3 小区配套商业 2.1.4 配套公建（物业、社区、卫生服务用房）不出售 可出售建筑面积 其 中 2.2 其中 住宅建筑面积 商业建筑面积 计容积率 含酒店式公寓 （通风空调） 人防、架空层及配套 不计容积率 （通风空调） 2.2.1 地下车库、设备用房面积 2.2.2 人防工程建筑面积 2.2.3 架空层建筑面积 2.2.4 3 4 5.1 5.2 5.3 6.1 6.2 开闭所、变电房、消控和弱电中心 容积率 建筑密度 小区道路 绿地 绿地率 总户数 户均人口 平时作车库 （通风空调） （通风空调） 占用地面积20% 人/户 3.2 3

6.3 7 7.1 7.2 7.3 8 8.1 8.2 9 10 11 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 12 12.1 12.2 12.3 12.4 居住人数 停车位 地上停车位 地下机动停车位 地下非机动车位 年耗能 年耗电 年用燃气 年用水 建设强度 财务指标 销售收入 利润总额 税收总额 投资利润率 投资利税率 销售利润率 全部投资税后指标 内部收益率IRR 净现值NPV（i=12%） 投资回收期（含建设期） 盈亏平衡点（BEP） 人 位 位 位 位 吨 万KWH 万m3 万吨 万元/亩 3206 1190 260 930 4345 2792 75.31 20.73 1435.46 204472.08 51983.35 22491.93 41.62 59.63 25.42 14.34 6583.77 3.94 70.61 可出售600位 标准煤 折标煤3431吨 折标煤914吨 万元 万元 万元 % % % % 万元 年 % 4

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