大型商住楼建设项目可行性研究报告（含财务分析） - 图文(3)

到35平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积2010年为525万平方米，尚差约200万平方米。至2020年需要的商品房面积达到1050万平方米；因此，在未来的9年内，**

开发区需新增商品房建筑面积600万平方米，即平均每年需新增70万平方米，故**开发区发展的近、远期潜在的住宅市场容量巨大。

●经济总量迅速提升

截止2009年底，**经济开发区创建12年来，共批准各类项目总投资105亿元，完成全社会固定投资80多亿元。特别是2000年以 来，主要经济指标增速都保持两位数以上，地区生产总值年均增长30%左右。2009年达到24.56亿元，比2增18.32%；全社会固定资产投资19.22亿元，占全市第三位，比增39.63%，增幅位居全市第二；工业总值年24.47亿元；比增20.77%，其中规模以上工业产值24.03亿元, 比增20.75%，工业增加值4.11亿元，比增19.49%；实际利用外资1940万美元；外贸出口总额5097万美元，比增48.08%；财政总收入3.05亿元，比增36.08%，增幅位居全市首位，其中地方级财政收入2.20亿元，比增36.95%。**经济开发区已成为**市极具活力和潜力的经济增长极。经济的发展必将带来城区的拓展，带来城市人口的增加；城市人口的增加必将增加房地产业的市场容量。

●商贸流通强劲活力

**城区是典型的商贸城市，发展商贸一直是**城区经济发展的重点之一。**为顺应人流量急剧增加的形势，大力发展商贸流通 服务业。2009年新增商贸服务类企业个体149户，注册资本99335万元，新增个体工商户528户。限额以上批发零售业实现销售额11596万元，

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比增54.57%；限额以上住宿餐饮业实现营业额5850万元，比增43.98%。**立足“商贸旺市”，着力推进专业市场建设，重点培育大型建材、汽车等专业市场，目前已建成冠宏星建材一条街、天安经典电子城、中国红专业建材市场等，购物环境显著优化，服务功能明显增强；已签约或达成意向的项目还有台湾商品经贸城、彤新汽车专业市场、**水产品交易批发市场等。随着流通领域不断拓展，借助便捷的交通条件和良好的区位、港口优势，大力发展货运中转、仓储物流，盛辉物流、名成实业、金叶物流等省内外现代物流企业入驻**。随着大型连锁超市、品牌休闲中心等一批服务设施的投入使用，中国银行、海峡银行等金融行业及各通讯部门在开发区设立营业机构并开展业务，有力地激活了人流、物流、信息流和资金流。也为房地产业发展提供了无限商机。

●基础设施日臻完善

截止2007年底，**经济开发区已累计完成路网投资6.5亿元，建成高标准市政道路24公里，在建27.5公里，形成建筑面积215万平方米，建成新区6平方公里。市政公用配套水平居全省平均水平以上，城市路网密度每平方公里3.17公里，排水管密度每平方公里4.83公里；公共绿地172.2公顷，绿地率达32%；绿化覆盖面积197.8公顷，绿化覆盖率为36.6%；用水普及率、燃气普及率、生活垃圾处理率均达100%；电力、通信以及教育、卫生、文化等公共设施得到不断完善；交通管理不断规范，物业管理水平有了提升，城市功能日益健全。近两年，又借助我市承办第三届海峡两岸茶博会的良好契机，围绕宜居要素，扎实推进城市基础设施建设，强化城市环境卫生和公共秩序综

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合整治，初步形成道路畅通、景观优美、街道整洁的新区形象。城市路网不断完善，闽东路蒋澳段、国宝路等项目取得重大进展，福宁南路、塔山路、兰田西路等基本完工。完善工业集中区服务配套设施建 设，设立工业园区塔南办事处，组建漳湾园区后勤服务中心，启动污水处理厂及配套管网工程建设，完善工业集中区通讯、广电等服务设施，加强路灯、雨污排水管网建设，发展环境进一步优化。基础设施的不断完善，使**越来越成为**市最受青睐的人居环境。

2.3“精品住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着**市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高.居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面上来；不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高、低碳生活。根据**市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅”主要有下列表现。

2.3.1住宅市场趋向细分化

随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。近几年，**市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售 价合理，刚刚推出就卖掉80％以上，销售火爆。

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2.3.2商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄 准高品质商品住宅这一诱人的市场。在这几年**市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因有：

●先富者的市场潜力。**市改革开放30年来.经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高。据有关资料统计，富裕家庭约占3％；今后富裕家庭的比例还会进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

●**老城区如**新村、锦福城、莱茵城一带，是**城区较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，随着商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

●商业消费潜力。**城区是典型的商贸城市，发展商贸一直是**城区经济发展的重点之一。由于撤地设市，特别是海西建设、“环三”区域经济战略部署，大大提高了**市在沿海一带的知名度，为**市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构

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众多，私营企业越来越多，私营企业主的住房需求趋旺。随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公、可居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“**·**”商住小区环境优美、档次高，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

●交通便捷带来的销售潜力。温福铁路是**省首条高速铁路，亦是我省第五条通往省外铁路。**站是温福铁路最大车站，为现代化综合交通枢纽和城市标志性建筑，日客流量4000人。**火车站就座落在**经济开发区，大大缩短了与沿海城市的距离，尤其是福州、温州这两地改革开放后先富起来的城市，吸引了其中许多有识、有钱者到**兴业购房。

●项目区位市场潜力。“**·**”项目环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势.并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

2.3.3户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点

户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排。智能住宅的优势 不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。

2.3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注

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