重庆富力海洋公园项目住宅定位报告(6)

分析：

从大渡口区的散点分布图上可以看出，分布较为密集的中值区间为[2200—2600]元/平方米，中位数位于此范围内，所以由此确定大渡口区的中值价格区间[2200—2600]元/平方米，推断九龙坡区在2600元/平方米以下的楼盘为中低档楼盘，在2200元/平方米以上的物业则为中高档楼盘。

10、全市范围内高端物业的分类及其板块分布图

评判全市范围内高端物业的分类标准和前述中低档、中高档次物业的划分原理一致。沿用我司对重庆市所有楼盘的统计资料：

楼盘价格区间散点分布图10500100009500900085008000750070006500600055005000450040003500300025002000150010005000

050100150200250从上图中我们可以明显的看到，在[5000—5500]这一区间出现了一个断档，在5500以上呈现不间断连接和曲线趋陡状态，高端物业的在价格上的划分界限上我们确定为在5500元/平方米的物业为高端物业。

第二部分 、区域市场发育情况

一、楼盘所处板块（或所处区域）楼市发育历程

本项目地处于江北核心商圈--观音桥步行街，位于海洋公园中，北临洋河体育场，南接北城天街，西面为海怡花园，东面为目前较有知名度的望海花市；项目占据了观音桥片区内得天独厚的景观条件-海洋公园、嘉陵公园，且紧邻观音桥商圈北城天街购物广场，商业氛围浓厚，生活十分便利；区域交通便捷，道路条件优良；周边有嘉陵广场、观音桥步行街，已建成的海洋公园与洋河体育场等大型公建设施；

观音桥房地产市场已逐渐成熟，且有相对的独立性，所以本次分析主要以观音桥片区为核心进行针对性的区域分析。

（一） 观音桥片区发展历程

萌芽阶段：自从嘉陵江大桥通车后，观音桥转盘一直作为区域的交通枢纽中心。八十年代中期开始，政府机关的福利分房、职工住宅纷纷搬迁至观音桥片区的小湾住宅区，在这一阶段也开始出现了大量早期渝开发、中天物业开发的集资房。

起步阶段：九十年代中期开始，观音桥陆续出现了宏泰大厦（91年）、阳光城（94年）、同聚远景（原嘉陵大厦）、千禧年大厦等项目，但大多以烂尾楼收场。

96年江北区出现第一个小区物业——湖滨新村，售价约1700多元/平方米（建筑面积）；随后则出现了享誉重庆市的著名小区住宅——洋河花园。

发展阶段：2002—2004年这一时期，随着观音桥核心商圈定位的确定，观音桥片区商业价值和居住价值激升，从2002年龙湖〃枫香庭的热销，到2004年片区大量写字楼项目、商务公寓、单体住宅、小户型公寓的出现，促进了观音桥片区楼市的发展。

（二） 所处区域（或板块）楼市发育各阶段代表性楼盘及各楼盘产品、价位、

客群等基本情况；

1、观音桥代表楼盘： （1）起步阶段的“洋河花园”

洋河花园 开发商： 重庆康居物业发展有限公司 地址： 江北体育公园旁 长江实业有限公司和记黄浦地产有限公司 占地面积：130亩 容积率：2.42 总建筑面积： 21万平方米 总户数：2000（1999.8.16推一栋32层的高层，192套） 公摊系数：18% 停车位数量：200 开盘时间：1999.8.16 绿地率：40% 物管费： 当时0.8元/平方米〃月 调查时间：1999.10.19 项目构成：小区由四个组团、两栋高层构成，共22栋。 项目定位： 康居住宅小区 户型配比：3*2*2：129.58，占33% 4*2*2：150.75、154.09，各占33% （以上数据为该栋高层的户型配比） 套内均价： 2350元/平方米 销售状况：至1999.10.19，销售率40%，2001年底全部售完。

2、发展阶段的“龙湖〃枫香庭”

龙湖〃枫香庭 开发商： 重庆佳辰经济发展有限公司 占地面积：60000平方米 容积率：4.5 开盘时间：2002.3.30 项目构成： 7栋高层 户型配比：85—172， 2*2 85 m2 22% 地址： 江北建新北路60号 总建筑面积： 270000平方米 绿地率：60% 调查时间：2001.12.17 项目定位： 电梯景观华府 3*2 107 m2、115 m2、120 m2、126 m2 65% 4*2 138 m2、164 m2 13% 建面均价： 2500元/平方米 销售状况： 开盘当日销售率达100%。

（三） 板块内不同类别物业发育现状（如小户型、商务公寓等）

1、小户型发展现状分析

板块内小户型物业的发展应该起步于2002年的龙湖〃北岸星座酒店式服务公寓，而整个2003年本版块内几乎没有新的一个小户型物业出现，直到2004年，观音桥转盘大量的久建不完工程经过重新处理和包装，而形成了观音桥片区小户型发展的高峰时期。这一阶段的典型物业有宏基大厦、信一金典、盛天地等。

典型楼盘列举： （1）宏基大厦

开发商：重庆新禾臵业发展有限公司 重庆满园春物业发展有限公司 占地面积：3420平方米 容积率：11.3 公摊率：18% 停车位数量：120 开盘时间：2004.8.25 项目构成：单塔楼，共37层，其中群楼3层，塔楼34层，14户/层 项目定位：高品质高层国际公寓 户型配比：1*1*1：31.86、42.22、44.07、45.36、45.9，各34套，占35.7% 2*1*1：74.12，共102套；71.36、71.28、69.81、74.25、65.97、73.8，各34套；占64.3% 套内均价：3500元/平方米 销售状况：至2004年11月22日，共售出216套，销售率为45.4%。 总建筑面积：38685平方米 总户数：476 绿地率：25.41% 物管费：1元/平方米〃月 地址：观音桥步行街转盘东侧

（2）信一金典 开发商：江苏信一房产开发有限公司 占地面积：4850平方米 容积率：10.66 公摊率：20% 停车位数量：84 开盘时间：2004.10.24 项目构成：单塔楼，共30层，其中群楼5层，塔楼25层，21户/层 项目定位：公寓精品，小户型典范 户型配比：单间配套：36.72、31.86、37.26、34.56，各28套；29.16，105套；37.8，53套；共占51.4% 1*1*1：42.12、43.2，各53套，共占20.2% 1*2*1：50.45，45套，占8.6% 2*2*1：65.88、65.16、68.78，各26套，共占14.9% 2*2*2：72.54，26套，占5% 套内均价：3800元/平方米 销售状况：开盘当日销售率为40%，目前销售80%。 地址：建北四支路 总建筑面积：51739.82平方米 总户数：525 绿地率：25% 物管费：0.65元/平方米〃月（电梯费另算） 2、商务公寓发展现状分析

本板块商务公寓类物业的发展更为滞后，观音桥作为江北区的金融中心，有大量的写字楼，如西普大厦、国际商会大厦等，但商务公寓的发展却一片空白。在2004年，涌出了诸如茂业〃东方时代、红鼎国际商务公寓、浩博天庭等项目，开启了观音桥片区商务公寓的供应市场。

典型楼盘列举： （1） 茂业〃东方时代

开发商：重庆茂业地产有限公司 占地面积：11749平方米 地址：建新北路与洋河路交汇处 总建筑面积：153400平方米

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