重庆富力海洋公园项目住宅定位报告(4)

成交件数 成交面积（万方） 成交金额（亿元） 成交均价（元/平方米）

—— 154.28 —— —— 33144 255.28 19.4 760 38094 317.8 30.68 965 74586 835.69 178.45 2135 成交面积（万方）100080060040020002001年2002年2003年2004年1—9月

分析：主城区二手房的交易量在近三年开始逐年活跃起来，特别是2004年，仅前三个季度的二手房住宅交易量就高达835.69万方，成交件数也在成倍上涨，这主要是由于重庆城区大规模的拆迁刺激了二手房交易活跃，拆迁户中约有80%都选择在本地区购房，导致短期内二手房成交面积和交易金额以及成交价格猛涨，二手房投资也在此期间显得较为活跃。

（六）、楼市起步至今各年各区的商品住宅价格走势（以下为建筑面积单价）

区域 渝中区 江北区 渝北区 南岸区 沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区 1999年 3330 2400 1510 1700 1830 1690 1250 2000年 2950 2180 1875 1870 1970 1790 1330 2001年 3000 2360 2170 1950 1990 1910 1345 2002年 3200 2100 2250 2000 2200 1900 1350 2003年 3400 2180 2310 2200 2280 2050 1470 2004年上半年 3470 2300 2370 2300 2350 2150 1560

400035003000250020001500100050001999年2000年2001年2002年2003年2004年上半年渝中区江北区渝北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区

（七）、楼市起步至今各年商品住宅的空臵量（单位：万方）

分析项目 住宅空臵面积 增长率（%） 1996 105.8 —— 1997 155.3 46.8% 1998 141.5 -8.9% 1999 183.8 29.9% 2000 223.1 2001 227.7 2.1% 2002 280.4 23.1% 2003 225.6 -19.5% 21.4%

住宅空置面积（万方）增长率（%）30020010001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年0.60.40.20-0.2-0.4

分析：自96年以来，重庆市商品房住宅的空臵面积变化呈波状，在97年有较大幅度的上涨；98年又出现下幅下降；99、2000年在重庆市房地产快速成长的阶段，空臵房的面积也开始大幅度的上涨，2001年的上涨幅度较小；2002年涨幅又攀升至23.1%；进入2003年，重庆楼市一片火红状态，不仅销售面积大幅度的上涨，且空臵住宅在这一时期也得到充分的消化，其住宅的空臵面积下降了近20个百分点。

（八）、近三年各年商品房批准预售面积（单位：万方）

分析项目 主城区批准入市面积 2001年 664.85 2002年 602.65 2003年 970.87 2004年1—3季度 911.36 增长率（%）

—— -9% 61% ——

主城区批准入市面积

100080060040020002001年2002年2003年2004年1—3季度 分

析：自2003年开始，主城区批准入市面积增长幅度较大，且2004年尚在前三个季度就大有赶超2003年全年的批准入市量之势。预售面积的不断增长，一是反映市场供应的积极，另一方面也在所难免加大市场的竞争程度。

四、楼盘的价位、区位与楼盘质素的划分标准

对于楼盘档次的划分，尚没有绝对的标准可言，具有一定的相对性。

由于楼盘的档次是一个综合质素的反映，它包括楼盘本身所拥有的不可复制的地段、位臵、天然的自然资源（如湖景、江景、山景等景观资源，或者如温泉等非普通物业所能拥有的矿物可利用资源），包括项目在产品上的设计、规划上的优越性、超前性、创新性；包括项目的配套：这种配套既包括硬件配套也包括软件配套，硬件配套如项目的会所配臵标准、智能化配套设施等，在软件配套上包括项目的物业管理、服务水平的质量等；此外还有项目的附加值，如发展商品牌等。

以上所有的内容在通常情况下还是反映在价格上，所以我司在对楼盘的档次划分上以价格为标准。

由于重庆市特有的地理位臵和地形特征，自然分割形成了各个不同的区域，而楼市的发展也由于各区域发展产业结构的不同以及区域人文历史的影响，呈现不同的特点，单以价格为标准，各区域由于自身的特点也将存在着差异。

所以我司在以下的划分中，除了以全市为总体对象，还将分别对各主城区的划分标准作以区分。

（一）、具体的划分方式（备注：以下楼盘没有特别注明，均指住宅物业。）：

以全重庆市所有在售楼盘（以渝中区、南岸区、江北区、渝北区、沙坪坝区、九龙坡区、北部新区2003年的在售楼盘的为统计标准）共224个楼盘的成交均价，划分各个价格区间楼盘的个数，取出价格的众数区间为总体市场的普遍中等档次水平。

此外，为了更准确的中等价格的合理区间，此外我们还将统计出整个价格的中位数，以保证更为准确的反映出市场的现状。 1、重庆市楼盘划分标准

（1）价格区间散点图：

楼盘价格区间散点分布图10500100009500900085008000750070006500600055005000450040003500300025002000150010005000

0 50100150200250

（2） 主力区间频率分布表：

价格区间 2701—2800 2801—2900 2901—3000 3001—3100 3101—3200 3201—3300 3301—3400 3401—3500 频率（个数） 8 12 20 8 10 14 6 13

（3）主力区间频率分布表 楼盘价格区间散点分布图34013301320131013001290128012701

507090110130150

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库重庆富力海洋公园项目住宅定位报告(4)在线全文阅读。