重庆富力海洋公园项目住宅定位报告(2)

2000

2000年969.2—2001年125929.90 02年1277.551.40 03年1580.0423.70%住宅新开工面积（万平方米）10000

住宅新开工面积（万平方米）增长率（%）

3、住宅新开工面积所占比例

分析项目 住宅新开工面积所占比重 增幅（%）

住宅新开工面积所占比重76.00u.50u.00t.50t.00 00年2001年2002年2003年2000年 75.1% — 2001年 75.8% 0.9% 2002年 74.7% -1.4% 2003年 75.3% 0.8%

分析：住宅作为房地产开发的主要方向，拉动了开发量的整体上升，住宅物业的开发比例保持在74—75%之间，住宅开发的比例增减幅度较小。此外，从住宅新开工面积的涨幅同总的新开工面积的比较可以看出，2001年住宅新开工面积的增幅略大于房地产新开工面积涨幅1.1个百分点；进入2002年，住宅新开工面积却低于房地产新开工面积涨幅1.5个百分点，商业物业、办公物业在2002年的开发量相对于住宅的涨幅要大，这一特征与前述房地产开发投资的变化趋势相一致，2002年的商业物业开发相对较大；转入2003年，住宅新开工面积又回复到2001年的状态，其住宅新开工面积较之房地产新开工面积高1.0个百分点。

（五）竣工面积

1、房地产竣工面积

分析项目 竣工面积（万平方米） 增长率（%） 2000年 848.7 — 2001年 1021 20.3% 2002年 1390.73 36.2% 2003年 1676.96 20.6%

20001500竣工面积（万方）10005000竣工面积（万方）增长率（%）2000年848.7—2001年102120.30 02年1390.7336.20 03年1676.9620.60%

分析：全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势，2003年的竣工面积达到1676.96万平方米，为历年最高；而2000年和2002年的同比增长出现了一个高峰，同比增长比例分别达到了36%左右，但纵观历年增长幅度，竣工面积均处于高位运行状态，房地产牛市行情随之启动。

2、住宅竣工面积 分析项目 住宅竣工面积（万方） 增长率（%） 2000年 622.08 — 2001年 738.41 18.7% 2002年 1033.60 40.0% 2003年 1231.75 19.2%

1500住宅竣工面积（万方）10005000住宅竣工面积（万方）增长率（%）2000年622.08—2001年738.4118.70 02年1033.640.00 03年1231.7519.20%

分析：住宅竣工面积同总的竣工面积相比，两者的增长趋势基本保持一致。且近三年住宅的竣工面积的增幅均略大于总的竣工面积的增幅。进入2003年，在总的供给的反映上，无论

投资额、新开面积和竣工面积在增长幅度上都有不同程度的下降。

二、房地产市场需求部分

（一）商品房销售状况

1、房地产销售面积

分析项目 销售面积（万方） 增长率（%）

分析：从前后数据的链接中，2003年新开工面积2098.23万方而销售量达到1316.82万方（国土局统计数据为1645.26万方，增幅即为35.5%），供应量与销售量创楼市历史最小距离。也就是说供给与需求总体上是平衡的。在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。

2、房地产销售金额 分析项目 销售金额（亿元） 增长率（%） 2000年 78.35 — 2001年 107.65 37.4% 2002年 158.15 46.9% 2003年 210.16 32.9% 增长率（%）销售面积（万方）150010005000销售面积（万方）2000年580.1—2001年74628.60 02年1016.5836.30 03年1316.8229.50 00年 580.1 — 2001年 746 28.6% 2002年 1016.58 36.3% 2003年 1316.82 29.5% 备注：国土局统计2003年销售金额为284.84亿元，同比增长42.0%。

300200销售金额（亿元）1000销售金额（亿元）增长率（%）2000年78.35—2001年107.6537.40 02年158.1546.90 03年210.1632.90%

备注：单纯的从房地产销售金额数据来分析可以明显的看出重庆房地产市场发展呈现出的迅猛势头，平均39.07%的增长幅度足以说明市场强劲的需求能力和可接受能力。但销售金额增幅数高于GDP的增幅情况一方面是对于历史增长不足的弥补另一方面也是由于发展速度过快所带来对未来的一定透支。

3、住宅销售状况 ? 住宅销售面积 分析项目 2000年 2001年 635.04 29.3% 2002年 870.41 37.1% 2003年 1132.95 30.2% 住宅销售面积（万方） 491.1 增长率（%） ? 住宅销售金额 分析项目 2000年 — 2001年 71.92 36.0% 2002年 111.19 54.6% 2003年 150.00 34.9% 住宅销售金额（亿元） 52.88 增长率（%） — 分析：通过对于上述销售面积和销售金额的分析可以看到，对于住宅产品，市场反映出来的是平稳的增长态势，并且“量”、“价”配合较好，使得住宅物业的销售成为市场的主力，反过来也使得大量的开发商进行住宅项目的投资。但应该引起关注的是包括协信、隆鑫等个别开发商已经逐渐在调整自己的发展方向，在市场分额里增加了商业物业的投资力度，特别是协信更是连连推出商业项目。 4、商业物业销售状况 ? 商业物业销售面积

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