重庆富力海洋公园项目住宅定位报告(3)

分析项目 商业物业销售面积（万方） 增长率（%） ? 商业物业销售金额

分析项目 商业物业销售金额（亿元） 增长率（%）

2000年 68.78 — 2001年 87.49 27.2% 2002年 120.57 37.8% 2003年 151.87 26.0% 2000年 21.02 — 2001年 29.58 40.7% 2002年 40.85 38.1% 2003年 52.23 27.9% 分析：商业物业的销售面积和金额远不如住宅类物业的发展，这是非常正常的情况，但应该注意到商业物业的销售面积和金额都在呈下降的趋势，再加上商业物业空臵量的逐年增加，使得商业物业的投资应该相对慎重。 5、办公物业销售状况 ? 办公物业销售面积

分析项目 办公物业销售面积（万方） 增长率（%） ? 办公物业销售金额

分析项目 办公物业销售金额（亿元） 增长率（%） — 2000年 4.47 2001年 6.15 37.6% 2002年 6.11 -6% 2003年 7.93 29.8% 2000年 20.11 — 2001年 23.47 16.7% 2002年 25.60 9.1% 2003年 32.00 25% 分析：无论对比住宅物业还是商业物业，办公物业都只占相对较少的部分，因此对于项目具体的运作来讲，应适当注意开发的比例。

（二）商品房空臵状况

1、房地产空臵状况

分析项目 空臵面积（万方） 增长率（%） 分析项目 空臵一年以上的面积（万方） 增长率（%） 2000年 422.02 — 2000年 187.28 — 2001年 484.48 14.8% 2001年 223.54 24.7% 2002年 559.61 15.5% 2002年 266.26 19.1% 2003年 551.27 -1.5% 2003年 331.34 24.4% 分析：由于市场近几年的飞速发展，使得房地产的空臵情况得到了有效的控制，但应该注意到的是，这种空臵量的下降是房地产物业从开发商手中转到了购房者手中（特别是投资客户的手中，这类物业的代表如赛格尔大厦、数码广场等旧房的重新运作），近一年来房屋出租情况的下降就比较明显的反映了这一现象，需要引起高度重视，一旦购房者手中的“闲臵”物业过多，也会造成整体市场的下滑。 2、住宅空臵状况

分析项目 住宅空臵面积（万方） 增长率（%） 分析项目 住宅空臵一年以上的面积（万方） 增长率（%） 2000年 187.8 — 2000年 72.6 — 2001年 227.72 2.1% 2001年 82.08 1.3% 2002年 280.36 23.1% 2002年 96.57 17.7% 2003年 225.62 -19.5% 2003年 110.85 14.8% 分析：住宅物业的空臵增幅得到了较为有效的控制，但绝对数量仍然较大。 3、商业物业空臵状况

分析项目 商业空臵面积（万方） 增长率（%） 分析项目 商业物业空臵一年以上的面积（万方） 增长率（%） 2000年 149.4 — 2000年 68.7 — 2001年 201.73 35.0% 2001年 104.73 52.5% 2002年 227.86 13.0% 2002年 132.93 26.9% 2003年 280.93 23.3% 2003年 184.39 38.7% 分析：商业物业的空臵量较大，而且增幅还在不断攀升，空臵1年以上的面积2003年达到184万方，占总空臵物业的331万方的56%。这一现象应该引起高度重视。 4、办公物业空臵状况

分析项目 办公物业空臵面积（万方） 增长率（%） 分析项目 办公物业空臵一年以上的面积（万方） 增长率（%） 2000年 49.4 — 2000年 29.6 — 2001年 55.00 11.3% 2001年 36.73 24.1% 2002年 51.39 -6.6% 2002年 36.76 0.1% 2003年 44.72 -13.0% 2003年 36.10 -1.8% 分析：办公物业的空臵增幅得到了较为有效的控制，这与此类物业供给总量较低有一定关系。

三、楼市起步至今的各项数据对比

备注：楼市起步是一个的相对概念，起步的年限与界定的标准有关，“洋河花园”是重庆市具有里程碑意义的一个房地产开发项目，所以在本报告中，我司将96年“洋河花园”的开发为重庆楼市起步的标志。

（一）、楼市起步至今各年的GDP（单位：亿元）状况：

分析项目 国内生产总值 增长率（%） 1996 1179.09 16.8% 1997 1350.10 14.5% 1998 1429.26 5.9% 1999 1479.71 7.6% 2000 1589.34 8.5% 2001 1749.77 9.0 % 2002 1971.30 10.3% 2003 2250.11 11.4%

国内生产总值增长率（%）250020001500100050001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年20.00.00.00%5.00%0.00%

分析：自96年以来，重庆经济在历经96、97年的高速发展后，进入98年后经济增长副度骤然下降，这主要是由于重庆97年直辖后，行政上的重新划分，诸如秀山、彭水、黔江、酉阳等落后地区的划入，对于重庆总体经济的走势有一定的影响。经过一年的调整，逐步

转入正常增长幅度，特别是从2000年开始，重庆市的经济增长幅度呈现出逐年上涨的趋势，且增长速度高于全国的平均水平。

（二）、楼市起步至今各年的人均GDP（单位：元）变化状况

分析项目 人均国内生产总值 增长率（%） 1996 3914 16.1% 1997 4452 13.7% 1998 4684 5.2% 1999 4826 7.1% 2000 5157 7.9% 2001 5654 8.6% 2002 6347 9.9% 2003 8075 27.2%

人均国内生产总值增长率（%）10000800060004000200001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年30.00 .00.00%0.00%

分析：人均GDP的增长幅度同国内生产总值的增长幅度基本一致，其现象的形成原因也大致相同。仅2003年的增长幅度高达22.7%，这是由于统计局的统计标准发生变化。

备注：2003年人均国民生产总值的计算原则发生变化：原计算法则为：人均GDP=GDP/[（上年年末户籍总人口+本年年末户籍总人口）/2]；目前计算法则变为：人均GDP=GDP/[（上年年末常住总人口+本年年末常住总人口）/2]。

（三）、楼市起步至今各年的人口增长情况（户籍人口、外地人口、外籍人口等）

单位：万人

分析项目 户籍总人口数 增长率（%） 1996 3022.77 0.7% 1997 3042.92 0.7% 1998 3059.69 0.6% 1999 3072.34 0.4% 2000 3091.09 0.6% 2001 3097.91 0.2% 2002 3113.83 0.5% 2003 3130.10 0.5%

户籍总人口数（万人）增长率（%）315031003050300029501996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年0.80%0.60%0.40%0.20%0.00%

（四）、楼市起步至今各年新增商品住宅销量

1、楼市起步至今各年商品房住宅销售面积（万方）

分析项目 住宅销售面积 增长率（%） 1996 143 —— 1997 215.7 50.8% 1998 359.7 66.8% 1999 365.0 1.5% 2000 490.8 34.5% 2001 635 29.3% 2002 870.4 37.1% 2003 1132.95 30.2%

住宅销售面积（万方）增长率（%）1500100050001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年0.80.60.40.20

分析：商品房住宅的交易量呈现出稳步上涨的态势，其增长幅度自2000年开始一直保持在平均30%左右的增长率，销售面积的快速上升，反映出需求市场的旺盛；整体市场呈现出供销两旺的局面。

2、 楼市起步至今各年商品房住宅销售金额（万元）

分析项目 销售金额 增长率（%） 1996 145507 —— 1997 222762 53.1% 1998 417609 87.5% 1999 393569 -5.8% 2000 528596 34.3% 2001 719196 36.0% 2002 1111900 54.6% 2003 1500000 34.9%

销售金额（万元）增长率（%）20000001500000100000050000001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年10.50-0.5

（五）、近三年的二手住宅交易情况

住宅交易量 2001年 2002年 2003年 2004年1—9月

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