强制管理制度之于不动产执行困惑与突破(3)

难以顺利进行。而强制管理是以不动产的使用收益权能作为执行目标，目的是通过管理人的管理获取不动产的孳息以清偿债权，毋须改变不动产本身的物权，因此，可有效避免强制拍卖带来的尴尬。

3、可以防止国有资产流失。国有资产对于追逐商品利润最大化的人来说，无疑就象“唐僧肉”，都想在拍卖中以最小的资本攫取最大的利益，于是便有“围标”、“串标”现象屡屡发生。如果能够对国有资产中的不动产执行采取强制管理措施，国有资产流失便能得到一定的控制。

4、可以使不便于拍卖或拍卖意义不大的不动产得以处置。比如，位处农村的不动产（因乡村观念浓厚，几乎无人竞买），处于共有状态下的不动产，已经设定抵押的不动产（因存在优先受偿而拍卖意义不大），权利证照有瘕疵的不动产（如只有房屋所有权证，没有土地使用权证的房产）等等，采取拍卖措施可能遇到的问题多多，但实施强制管理有些问题则可迎刃而解。21

5、可以保护债权与当事人基本人权的平衡。最高人民法院《关于人民法院民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：对被执行人及其所抚养亲属生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖、变卖或抵债。这一规定虽充分体现了国家尊重、保障人权和保护公民基本生存权的宪法理念，但无疑对债权的实现带来了很大的挑战。在实际执行工作和操作中我们根据具体的实际情况，适当引入强制管理措施，既可以充分保护申请执行人的合法权益，防止申请执行人因执行不到位而再次使其合法权益受到侵害，也保护了被执行人基本的

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肖光华、陈治美著：《对不动产执行设立强制管理措施的探讨》，载http://www.chinacourt.org/public/deail.php，2007年6月20日访问。

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生存权。

四、构想和实践：强制管理制度的主要内容 （一）设立强制管理措施的条件

1、被执行人对强制管理的不动产必须具有自物权或用益物权。一般情况下，被执行人对其所有的不动产当然拥有收益权，但对其他人所有的不动产享有收益权的，也可执行，但该收益权应以不动产用益物权为限，若拥有担保物权，只能优先受偿，但不能使用和收益。因此，强制管理的对象限于被执行人所有的不动产和享有的不动产用益物权。被执行人对其所有的不动产当然享有收益权，而对他人所有的不动产，享有收益权者仅以不动产用益物权为限，除此之外，比如担保物权等其他权利就不能成为强制管理的对象。共有的不动产或不动产用益物权，也可对被执行人的应有部分进行强制管理。

2、被强制管理的不动产必须具有收益。不动产所得收益在扣除管理费、税款等必须费用后，须有剩余，否则，强制管理也就失去了意义。收益即孳息，孳息的归属有两种情况，一是归原物所有人所有，二是依法律的规定或合同的约定，由产生孳息时的合法占有人所有。因此，不动产所有人和不动产占有人都可以成为强制管理的对象，关键看其有无取得对孳息的所有权，如果丧失了对孳息的所有权，也就丧失了进行强制管理的条件。

3、不动产强制管理措施必须考虑排除性条件，以防止强制管理的滥用。强制管理要能为执行带来实际效果，否则不应当适用；不得损害

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第三人的合法权益；不存在豁免执行条件；被执行人借强制管理之名，行延误执行、消极执行、逃避执行之实的，也不得适用强制管理。

4、强制管理应保护被执行人的合法权益。如对被执行人正在居住的房屋一般不采取强制管理，以免影响其正常生活。当然，如果被执行人住房较多，要保留其与所抚养家属必须的住房后，也可以采取强制管理措施

（二）实施强制管理措施的程序

1、强制管理的开始。对不动产符合强制管理条件的，人民法院可依债权人的申请或依职权直接裁定强制管理。裁定应载明管理对象、管理人、管理期限；收益的收取与支配；禁止债务人强制管理期间处分该不动产收益及干涉管理事务，并命令其将该不动产交付管理人。收益为第三人支付的，还应命令第三人将收益交给管理人。

2、管理人的选任与监督。强制管理的管理人由执行法院主持选任，选任方式采取竞标方式，将不动产强制管理后的收益和管理费用制作成标，中标者当选。管理人主体可为自然人与法人，一般为案外人，但也不排除将执行债权人或者执行债务人选定为管理人；对选定的管理人，执行法院可以责令其提供担保；当事人认为管理人选任不当的，可以提出异议，是否重新选任，由执行法院决定。

3、管理人的职责与权利义务。主要包括：1.接管不动产。执行法院发出强制管理裁定后，管理人即可接管不动产，不动产为执行债务人占有的，可以在执行法院协助下强制接管；不动产为第三人非法占有的，可以通过执行法院强制其交出。2.管理人应当针对不动产的管理需要，

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及时实施管理行为并收取收益。3.管理人必须履行善意管理不动产的义务，如果怠于行使管理权或者滥用管理权给当事人造成损失的，应当承担赔偿责任。4.管理人接管不动产后，应当定期或逐月、逐季向执行法院提交财务报告，汇报收支情况。当事人对管理人提交的财务报告有异议，可以向执行法院提出。5.获得报酬。管理人受命管理不动产，有权获得报酬，而且该报酬应当在不动产收益中优先扣除。

（三）强制管理的终结

发现不动产收益扣除管理费用和其他必要开支后无余款可供清偿，执行法院应当终结强制管理。强制管理终结后，管理人应当向执行法院提交最终财务报告，并由执行法院将不动产的管理权发还执行债务人或进入其他执行程序。

强制管理终结后，其法律上的效果主要有：一是强制管理程序终结，应由执行法院为撤销强制管理之处分。二是执行法院应解除管理人的职务，并通知管理人。三是债务人恢复对不动产的管理和收益权。四是撤销强制管理。“这是向将来发生效力，管理人在撤销前所为之行为，仍继续有效。”22

强制管理作为一项变现不动产价值的有效执行措施，在我国执行立法中尚未引起应有的重视。所幸，执行实践并没有受现行法律的约束，积极大胆探索，尽管走的跌跌撞撞，但毕竟积累了一定的经验，解决了不少实务问题。在我国司法理念更关注人权保障的今天，强制管理这种

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杨与龄著：《强制执行法论》，中国政法大学出版社2002年版，第463－471页。

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制度更有助于保持实现债权与被执行人基本生存权之间的平衡，也有利于促进社会的和谐稳定。

（作者单位：执行庭） （责任编辑：吴 琦）

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