美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示(6)

房地产

牟启懿美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示

贷款证券化立法是可以实现的。

（４）建立强制信息披露的监管制度

强制性信息披露制度已日益得到各国的借鉴和普遍推行。在房地产抵押贷款支持证券发行监管方面，美国证券交易委员会以信息披露为重点开展监管，在发行注册、发行过程中的沟通交流、发行后的持续报告方面都体现了信息披露的要求。从长远看，我国监管部门应集中精力把规则制定好，做好信息披露方面的监管，在试点成功并且市场规则建立后，不应在市场主体的准入上施加更多的审批和限制¨引。《信贷资产证券化试点管理办法＞规定，发行实行审批制，对信息披露规定较粗，并没有建立起以强制信息披露为重点的监管模式。中国人民银行２００５年制订的《资产支持证券信息披露规Ｃｗｊ），对我国资产支持证券信息披露行为进行了规范，但仍可借鉴美国的经验，对信息披露的规定应更详细具体，对发行前、发行中、发行后的信息披露都应作出详细的规定，服务商应对遵守服务标准作出尽职声明，服务商尽职情况由注册会计师事务所作出见证。

（５）建立按揭一级市场的风险防范监管机制

按揭本息能正常回收是保证按揭证券化运作成功的根本前提。为防范按揭风险、确保按揭资产质量、保证按揭本息正常回收，应建立严格的借款人信用审核制度和健全的按揭保障制度。目前按揭资产在我国商业银行资产中是优质资产，但与国际水平比不良贷款率还较高。建设银行个人房地产贷款逾期率（逾期６个月以上）为２．３１％，相比较，香港按揭证券公司购买的按揭贷款逾期率（逾期３个月以上）为Ｏ．２９％，麦格里证券有限公司的贷款逾期率（逾期３个月以上）为０．４％ｎ引。目前上海资源信有限公司是我国个人信用评级机构和完善个人信用审核制度的重要尝试，并已有了良好开端。但按揭保险制度还很不完善，按揭贷款的财产保险费率明显偏高，特别是信用保险未建立。香港按揭证券公司推出的按揭保险计划和加拿大ＣＭＨＣ在发展按揭保险基础上推进按揭证券化等做法，都值得我国在推进房地产抵押贷款证券化时研究借鉴。

（６）建立信用评估监管制度

独立、客观、公正的信用评估是房地产贷款证券化成败的关键。由于房地产贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下。对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展房地产贷款业务过程中埋下风险地雷。因此，当前亟待进一步加快房地产贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险¨引。同时，鼓励商业性保险机构和信用级别较高的专业担保公司为抵押贷款证券提供担保，通过第三方信用进行信用增级，对此，政府可以给予一定的政策支持，我国政府机构担保应与民间保险机构相互配合，在不同的时期，各自在不同的层面上为房地产抵押贷款的发放及房地产抵押贷款支持证券提供担保，形成房地产抵押贷款市场良性互动。近年来，对证券进行信用评级并借以引导投资的国际通行做法正受到我国的重视，在企业债券发行中已普遍进行债券评级，但我国信用评级专业服务与国际机构相比还有差距，投资者对证券的信用等级认同度还不高，对评级机构作用的认识还比较粗浅。房地产抵押贷款支持证券是属于信用敏感的固定收益产品，在我国也属于新的证券品种，为了吸引投资者，重视信用评级和充分发挥信用评级机构的民间监管者作用显得尤为重要。信用评级报告也常被视为信息披露的重要组成部分，不仅有利于证券的发行，也有利于对资产池情况的监督，在交易阶段信用评级机构对资产支持证券信用等级的升降级报告直接反映了房地产抵押贷款支持证券的现状和隐含的风险，降低了信息的不对称程度，为产品交易提供了重要的参考依据。因此，要尽快建立我国的信用评估法律监管制度。

综上所述，我国房地产抵押贷款证券化工作才刚刚开始，即使有了前期的试点工作，但房地产

５５

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示(6)在线全文阅读。