美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示(2)

房地产

牟启懿美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示

在２００６年之前的５年里，由于美国房地产市场持续繁荣，加上美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收人情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构——房地产抵押贷款资产研究所（ＭｏｒｔｇａｇｅＡｓｓｅｔＲｅｓｅａｒｃｈｉｎｓｔｉｔｕｔｅ）２００６年４月对１００笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署的税务申报比较，发现９０％的贷款人高报个人收入５％或以上，其中６０％借款人虚报收入超过实际收入一半以上。这些新的次级抵押贷款证券化产品之所以能风靡一时，究其原因，一方面是房地产市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险；更重要的是贷款机构风险监管不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾竭力推广这些产品，而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。

随着美国房地产市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重①。很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。同时，房地产市场的持续降温也使购房者出售房地产或者通过抵押房地产再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发次贷危机。回顾这一系列事件，我们不禁要思考美国次贷危机的成因：引起美国次级抵押贷款证券化市场风暴的直接原因是美国的利率上升和房地产市场持续降温。其房地产市场泡沫和金融市场泡沫互动，导致了次贷危机升级，但主要内因是次贷产品自身的缺陷和操作漏洞，主要外因是货币政策的大幅调整，信用评级失实、衍生产品无度、风险预警失灵［２】。根本原因则是在房地产抵押贷款证券化过程中相应法律监管的缺失。

２．美国次贷危机的启示

美国次贷危机给中国带来很多启示，在贷款抵押、信用评级、监管体系、风险管理等领域都有很大的借鉴意义，特别体现在以下几个方面：

第一，金融创新虽然是金融业发展的必然要求，但本身会创造一些新的风险，要更加突出金融监管的重要性。美国次贷危机是市场失灵的表现，在危机爆发之前，美联储采取了无为而治的消极态度，任由问题恶化，这是次级债问题愈演愈烈的重要原因之一。美国次贷危机反映了金融衍生产品内在的风险性，因此，一定要注意防范创新风险，突出监管的重要性。

第二，应重新认识金融中介机构（如评级机构）的角色和定位。在资产证券化过程中，评级机构收取的费用主要来自资产抵押债券和ＣＤＯ的卖家，而不是市场真正的投资人，因此存在内生性的、无法避免的利益冲突问题，导致评级机构对部分次级债的质量评估过于乐观。

第三，商业银行等金融机构要审慎经营，强化风险意识，金融机构逐利性的竞争经常导致借贷标准降低、潜在风险增大，需要加强金融机构的风险管理能力。另外，在房地产抵押贷款证券化以及其他衍生产品创新过程中要提高透明度，建立科学的投资决策流程，尽量减少不确定性。

第四，加强个人住房信贷监管，防止风险贷款产生。房地产信贷往往被认为是优质资产，银行放贷审核时较为宽松。在房价上升周期，高房价掩盖了借款人的投机因素和潜在信用风险，一旦泡沫破灭，不仅会打击持有者的消费信心，而且很可能拖累经济发展，影响金融体系的稳定。因此，金融机构要摒弃“房地产按揭贷款是优质资产”的传统思维，加强房贷监管，杜绝骗贷、虚假按揭情况的发生‘引。

①美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款。其后以浮动利率偿还贷款。

５ｌ

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示(2)在线全文阅读。