美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示(5)

房地产

财经论丛２００９年第４期

应，因此，不但要扩大房地产抵押贷款的规模，而且要完善房地产抵押贷款证券化的运行机制特别是对其进行监管。但是，我国目前的房地产抵押贷款证券化未能在全国形成统一、规范的模式，各个商业银行在住房抵押贷款方面未能形成规范、统一的运行机制。一方面必须加强对各商业银行在贷款期限、类型、利率等方面进行监管；另一方面，必须加强对按照统一规范成立的抵押贷款担保与保险的专门机构和负责发放贷款的金融机构进行监管，以便这些机构提供担保或保险，对抵押申请、抵押估价、抵押合同进行统一，并由这些机构负责评定证券等级，使房地产抵押贷款证券化过程中的信用评级标准化。因此，应当加强我国房地产抵押贷款活动的监管，从一开始就能保证贷款的高信用性。更重要的是要形成对我国房地产抵押贷款证券化的合力监管体制，这也主要是基于巴塞尔新资本协议的启示。资产证券化的产生以及整个发展过程一直都与巴塞尔资本协议有着密切的关系。在巴塞尔资本协议推动资产证券化发展的同时，资产证券化又引发了对巴塞尔资本协议的变更［８】。资产证券化衔接货币市场与资本市场，其监管部门众多。而我国财政部、央行、银监会、证监会等如何形成合力，达成共享利益、共同监管的局面，这是推动我国房地产抵押贷款证券化发展的至关重要的因素，必须要用法律制度的形式确立我国房地产抵押贷款证券化的合力监管体制。

３．制定专门的《房地产抵押贷款证券化法律监管条例》

（１）明确对特殊目的机构（ＳＰＶ）的监管

ＳＰＶ作为住贷证券化运作的核心机构，其功能主要在于实现“破产隔离”和“真实出售”这一制度安排，对ＳＰＶ的监管是证券化机构监管的关键。目前，对ＳＰＶ的实现形式。对真实出售的界定，对ＳＰＶ的监管机构，ＳＰＶ的责任范围及认定等一系列有关监管的方面都没有明确，我国应通过房地产抵押贷款证券化试点的实践，积极探索ＳＰＶ运作和监管的规律，并借鉴美国、澳大利亚等国在ＳＰＶ监管中的经验，加强对我国房地产抵押贷款证券化过程中ＳＰＶ的法律监管。用专章规定针对我国信托投资公司从事房地产抵押贷款证券化的法律监管办法一１。

（２）加强证券发行的监管

房地产抵押贷款证券化的证券发行是投资者购买证券的前提和基础，因此监管部门要进一步加强和完善对于证券发行的监管，要对各种房地产抵押贷款证券化的品种进行备案，明确各种产品的收益，使房地产抵押贷款证券的发行在合理安全的范围内进行ｎ引。我国《信贷资产证券化试点管理办法》仅仅明确了房地产抵押贷款支持证券代表特殊目的信托的信托受益权份额。从房地产抵押贷款支持证券在银行间市场发行并由中国人民银行银监会监管，可以推断未将信托受益权份额纳入证券法管辖和统一的证券监管。由于房地产抵押贷款支持证券发行结构复杂，涉及当事人众多，在现有的监管体制下需要不同的监管部门就涉及本部门的事项进行相应的监管。由于银行间债券市场已是较为成熟的市场，目前在银行间债券市场进行资产支持证券试点也是可行的选择，但房地产抵押贷款支持讶＋券作为一个证券品种纳入统一的证券监管体系更有利于资产支持证券发行市场的规范发展。我国阪券市场长期以来是分割的监管部门对债券市场实行多头分类监管，其实很不利于市场的培育和发展，从长远看，我国债券市场应该纳入统一的监管体系。但纳入统一的证券监管体系并不意味着由证监会一家监管所有事项，而是在发行注册、信息披露、交易等方面由证监会制订统一的规则，其他有关事项仍需要其他监管机构在职权范围内进行相应的监管¨１‘。

（３）对发行主体的设立和运营实施监管

对发行主体的监管也是保护投资者利益的重要一环，因为资产支持证券投资者的收益和风险全系于资产本身，因此实现资产向发行主体的真实转让，保持资产的独立性，对投资者而言是至关重要的。通过对发行主体的设立和监管，制约对其业务范围申请破产等方面的限制，防止其破产和与发起人的实质合并。我国正在以特殊目的信托模式开展资产证券化的试点，以后也可以考虑采取特殊目的公司的模式，虽然目前还存在很多制约无法突破，但在试点的基础上通过专门的房地产抵押 ５４

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