美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示(4)

房地产

牟启懿美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示

房地产抵押贷款证券化是房地产业发展到一定阶段的必然产物。发达国家对其的理论与实践研究都基本趋于成熟。我国尽管自１９９８年以来住房抵押贷款规模得到迅猛发展，年平均增长率接近３０％，截至２００７年底，我国个人住房按揭贷款已达到２７０３１亿元，但将其证券化，无论在理论上还是在实践上都处于初始阶段。理论研究主要集中于ＭＢＳ在我国的可行性和必要性以及开展模式上，对其风险研究少之又少；从实践上看，首批资产支持证券２００５年１２月才开始发行，即国开行的“开元信贷资产支持证券”发行和建行的“建元２００５—１个人住房抵押贷款支持证券”。作为试点两行发行数量分别仅为４４亿和３０亿。截至目前，我国共发行了两批信贷资产证券化产品。第一批发行了三单产品，包括以上两单和国开行的开元２００６年ＭＢＳ。沉寂一年多之后，央行决定第二批试点，头筹由浦发银行拔得，该行于２００７年９月１１日发行了规模４３．８３２６亿的ＭＢＳ。工行也于２００７年９月发行了首批４０．２１亿元的资产支持证券；２００７年１２月１４日，建设银行第二次进行房贷的资产证券化，拿出４１．６亿元个人住房抵押贷款的优质资产，发行“建元２００７—１个人住房抵押贷款支持证券”。

２．我国房地产抵押贷款证券化的法律监管框架及法律监管制度

目前，我国对于商业银行从事房地产抵押贷款证券化业务的法律依据主要有：《信托法》、《房地产抵押贷款证券化试点管理办法》、《金融机构房地产抵押贷款证券化试点监督管理办法》、《资产支持证券信息披露规则》等法律、行政法规、部门规章和规范性文件的相关规定。我国目前直接规定房地产抵押贷款证券化制度的主要是两个法律规章：《房地产抵押贷款证券化试点管理办法》和《金融机构房地产抵押贷款证券化试点监督管理办法》，其中《监督管理办法》最能反映我国目前房地产抵押贷款证券化的监管制度。

（二）我国房地产抵押贷款证券化法律监管制度的完善

经过几年的发展，我国在房地产抵押贷款证券化方面进行了一系列的探索和实践，取得了一些可喜成就，但是在看到成绩的同时，还必须看到我国在推行房地产抵押贷款证券化的过程中还面临一系列的法律困境。比如一些法律法规不合理、可操作性差，导致法律执行成本高，违规者得不到惩罚；缺乏完善的信用和担保体系、机构投资者发展还不成熟等问题【６ｌ。尤其是基于美国次贷危机的启示，我国房地产抵押贷款证券化要顺利开展和发展，必须加强我国房地产抵押贷款证券化的法律监管，这是根本的法律保障。笔者认为应在以下几个方面完善我国房地产抵押贷款证券化的法律监管。

１．加强我国房地产抵押贷款证券化法律监管理念

加强我国房地产抵押贷款证券化法律监管理念的目的在于加强风险导向性的审慎监管，强调动态和更富灵活性的监管，提高监管的风险敏感性。巴塞尔新资本协议中的法律监管理念对我国是很好的借鉴。巴塞尔新资本协议将资产证券化引入内部评级法其目的就在于增强资本充足率的市场敏感性。同时，委员会赋予了各国监管当局更多的操作灵活性，在资产证券化的认定上注重经济内涵而非法律形式，这就使得监管当局更能适应资产证券化的动态发展。在第二支柱中，委员会提出监管当局可以视风险转移程度，适度对资本重组要求进行灵活调整等方面都体现了风险导向性的监管理念。总之，巴塞尔对资产证券化监管的演进历程清晰地反映了国际金融监管理念从合规性监管到资本充足监管再到风险导向监管的演变，体现了当前国际监管领域激励相容的发展趋势。对于我国目前逐步推进中的资产证券化，其监管层面不仅应在资本充足上参照巴塞尔新资本协议的一些处理方法，更应在监管理念上逐渐向国际先进的监管理念靠拢。因此，我国在房地产抵押贷款证券化方面首先应该加强监管的法律理念，克服政策的盲目性一ｊ。

２．加强对我国住房抵押贷款活动的监管并形成对我国房地产抵押贷款证券化的合力监管体制为了更好地推行房地产抵押贷款证券化，必须形成抵押贷款组合群组，这样才能产生规模效

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