2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解（林建漳） - 图文(8)

附土封面 录地E 估价报告 项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括估价对象（按照土地证书坐落填写）、估价目的、价格类型（土地使用权或其他）等要素] 电子备案编号： 第一部分 摘四、估价期日 要 六、地价定义 [法定最高年限内的一定年期的,某种权利特征下的土地使用权(或包括其他内容)价格] 七、估价结果 [对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等] 注：八、土地估价师签字 九、土地估价机构这两项应在同一页展示。 表1 土地估价结果一览表 [增加估价目的、估价期日的证载（或批准）用途；容积率（规划、实际、设定）、剩余土地使用权年限，本表所在页应加盖估价机构公章] 第二部分 估三、估价对象概况 价对象界定 1、土地登记状况[说明估价对象的权源][未办理登记手续的,应说明理由] 3、土地利用状况[说明估价对象的利用现状和土地利用条件。土地利用条件包括估价对象的规划利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情况] 四、影响地价的因素说明 2、区域因素[(5)商服繁华情况、产业集聚状况] 36

项目名称：[说明估价项目的全称，内容可评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样] 四、估价基准日 六、地价定义 [法定最高年限内的一定年期的土地使用权(或包括其他内容)价格] 土地估价结果一览表 [容积率、土地使用权年限、宗地位置] 三、估价对象概况 1、土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革] 3、土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况] 2、区域因素[(5)产业集聚状况]

第三部分 土一、估价依据[对估价过程地估价结果及中方法选择、有关参数确其使用 定所依据的主要文件应列出名称和文号] 二、土地估价 2、估价方法[本标准推荐使用而未选用的方法应说明不选用的理由][除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种] 3、估价结果[如用外币表示地价，应注明估价期日外币与人民币的比价] 三、估价结果和估价报告的使用 2、估价结果和估价报告的使用[(2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定估价目的下使用，注明土地估价报告的提供对象和使用条件。(3)说明估价报告的有效期限，自报告提交日起，原则上不超过一年。] 3、需要特殊说明的事项[(3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，应说明原因或依据] 土地

第四部分 附[无待估对象权属证明材料件 时应说明原因；(2)宗地区域位置图、估价对象及比较案例照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片、估价机构的营业执照。(3)其他相关材料的复印件] 封面、第一部同“土地估价报告（文字同“土地估价报告（文字分 总述、第二式）” 式）” 37

一、估价依据[对估价过程中方法选择、有关参数确定（如基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出] 二、土地估价 2、估价方法[要求所选估价方法不少于两种] 三、估价结果和估价报告的使用 2、估价结果和估价报告的使用[(2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定估价目的下使用，注明土地估价报告仅提供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；(3)土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果有有效期限；] 3、需要特殊说明的事项[(3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据] [宗地区域位置图、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）] 估价技术报告（评估工作底稿） 部分 估价对象描述及地价影响因素分析、第四部分 附件 第二估价方三、法选取部估要求 分 价土方地法估与价 估价过程 [除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据。对本标准推荐使用而未选用的方法或选用本标准中明确“慎用”“不宜使用”的方法，应说明理由] [如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以在充分分析论证其可行的基础上，选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估] (一)市1、比较实例选择。交易价场比较格及价格内涵等。 法 2、因素选择。其中区域因素修正的主要因子包括商服繁华程度、产业集聚程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、区域土地使用限制等。个别因素修正的主要因子包括宗地面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、容积率、其他规划限制等。 6、修正后的地价计算[经过比较分析，利用各因素修正系数求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的价格] (三)剩1、最佳利用方式包括建筑余法 密度 2、明确估价对象开发完成后的利用方式[在估算不动产总价时，应根据待估宗38

[要求在一项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据] [如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以，选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估] 1、比较实例选择。交易价格等。 2、因素选择。包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。 6、修正后的地价计算[经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格] 2、明确估价对象开发完成后的利用方式[在估算不动产总价时，应选择至少三个市场案例，可采用市场比较

(四)成本逼近法 (五)基准地价系数修正法 地的最有效利用方式和当地不动产市场现状，采用市场比较法确定其价值。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法确定其价值。] 1、详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准。[征收土地及地上建筑物时，土地取得费可按有关征收补偿、安置补助费用计算。从市场购入土地时，土地取得费是土地购买价格。土地取得费均按取得土地而支付的各项区域客观费用计算。] 3、贷款利息、土地开发利润率、土地增值率的确定，应说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。 4、根据估价对象的个别因素条件进行修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致。当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。 1、具体说明采用的基准地价的颁布实施时间、 3、说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。 5、说明年期、期日、容积率、开发程度及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数。 法的有关程序和要求进行确定。] 1、要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准。 3、贷款利息、投资回报率、土地还原利率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。 4、说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。 5、根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系。 1、具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、 基准地价内涵是指一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、法定最高年限的区域平均土地使用权价格。 3、说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。具体形式可参见市场比较法中因素条件说明表。 5、说明年期、期日及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数。 39

三、地价的1、地价确定的方法[对采用确定 众数、简单或加权平均值、综合分析法等确定最终宗地地价，应阐述其方法及权重选择的依据，若舍弃某种估价方法的测算结果，应说明理由]

1、地价确定的方法[对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据][如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果] 40

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