2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解（林建漳） - 图文(6)

估价资料归档 第一般规定 8章 不同用途土地价格评估 土地用途类 县时，应以各市或县为单位分别编制估价技术报告（评估工作底稿）。 估价报告及估价技术报告（评估工作底稿）中至少应披露的内容及要求见附录E。 在撰写文字（或表格）报告的同时，应制作评估报告和估价技术报告（评估工作底稿）的电子版。 估价报告与估价技术报告（评估工作底稿）按国家有关规定需要备案的，应要提交给委托方之前，先予备案。 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。 归档估价资料一般应保管15年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。 估价人员应针对不同用途土地的价格形成特征，选择适宜的两种以上方法，正确把握各类用地的估价技术要点。 评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。 a)住宅用地； b)工矿仓储用地； c)商服用地； d)公共管理与公共服务用地； e)交通运输用地 26

格式。 (1)居住用地； (2)工业用地； (3)商业、旅游、娱乐用地； (4)综合用地； (5)教育、科技、文化、卫生、教育或者其他用地。

评估中，待估宗地用途的设定宜参照GB/T 21010-2007《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具有混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例。 价格影响因素 a)评估不同用途的土地价格，应对影响土地价格的一般因素、区域因素和个别因素进行深入分析； b)分析价格影响因素时，应根据不同土地的利用特点及其对各类影响因素的敏感程度，有所选择和侧重。 住宅影响因素分一般因素： 用地析 ——经济因素：土地与不评估 动产市场状况等； ——行政因素：当地就业状况、居民的收入与消费水平、土地与不动产税收制度、土地与不动产政策等。 区域因素： ——交通条件：道路状况与交通管制、出行的便捷程度等； ——环境因素：空气、噪声、光源污染 个别因素： ——建筑密度、毗邻道路的类型与等级、给排水与电热气暖通讯等的通达及保证程度 估价方法选原则如下： 择 a)评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法； b)对位于中心城区的住宅用地，不宜采用成本逼近法； c)对投资待建的住宅用地，可选择剩余法； d)对位于城镇规划区外零

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一般因素： ——经济因素：就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比等； ——行政因素：房地产租金与税收政策、住宅政策等。 区域因素： ——交通条件：道路状况与交通便捷程度等； ——环境因素：噪音空气污染 居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。 星分布的住宅用地，可选择剩余法； e)对新开发土地，可选用成本逼近法。 评估技术要评估已售公房、经济适用点 房等保障性住房的用地价格时，应注意与商品住房用地间存在的权益差别及其对土地价格的影响。 工矿影响因素分一般因素： 仓储析 ——自然因素：地质条件 用地——经济因素：相同或相评估 关产业的市场状况等； ——行政因素：调控政策等。 区域因素： ——基础设施状况：电信等的通达与供给； ——工业区成熟度：所在工业区性质 估价方法选原则如下： 择 a)评估工矿仓储用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法； b)如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法； c)对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法； d)对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法； e)对位于中心城区的工业

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①评估别墅等独立居住用地，一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜使用。 ②评估高档公寓用地，一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。 ③评估普通居住用地，一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。 ④对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。 一般因素： ——经济因素：此类市场状况等； 区域因素： ——基础设施状况：等状况； 工业用地宜有用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。 评估技术要点 商服影响因素分用地析 评估 估价方法选择 评估技术要点 仓储用地，不宜采用成本逼近法。 b)矿井、采矿（采石）场、尾矿堆放用地价格评估，当矿产资源可开采低于剩余土地使用年限时，年期修正应依资源可开采年期确定； e)评估空置或低效利用的工业仓储用地以及位于城镇中心区非工业规划区范围内的存量工业仓储用地，应视估价目的的不同，在合法的前提下考虑土地的最有效利用方向。 一般因素： ——经济因素：服务业市场状况 ——行政因素：不动产租金与税收政策、调控政策等； 区域因素： ——商服繁华程度：所在区域性质（商服区、住宅区还是工业区）、商服氛围 原则如下： a)评估商服用地价格宜选择市场比较法或收益还原法，并至少另辅一种适宜的估价方法； b)评估商服用地时，慎选成本逼近法与公示地价系数修正法； c) 对中心城区的商服用地，不宜采用成本逼近法； d)对已建在用的商服用地，首选收益还原法；（宜） e) 对投资待建的商服用地，可选择剩余法。 a)评估商服用地价格，应根据土地的细分用途，选择影响地价的主要因素进行重点分析； b)评估低效使用的商服用29

①矿井、矿区用地价格评估，当矿产资源可开采低于出让时，年期修正应依资源可开采确定； ⑤机场、码头用地由于具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。 般因素： ——经济因素：此类市场状况 ——行政因素：房地产租金与税收政策等； 区域因素： ——商业服繁华程度： 商业、旅游、娱乐用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。 ①各类商业用地价格评估，必须区分因土地利用方式的差别所带来的土地收益的差异； ②评估各类旅游用地，应注

地，应注意遵循最有效利用原则； c)评估商服分摊用地价格，应注意空间位置差异对分摊土地价格的影响； d)评估各类旅游用地，应注意国家旅游区评价标准。 公共影响因素分a)评估公共管理与公共服管理析 务类用地价格时，相关影与公响因素分析可参照商服用共服地影响因素分析。 务和b)评估公共设施、公园绿化交通与交通运输用地时，相关运输影响因素分析可参照住宅用地用地或工业仓储用地影响评估 因素分析。 估价方法选原则如下： 择 a)评估公共管理与公共服务和交通运输用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法； b)如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法； c)慎用收益还原法与剩余法。 评估技术要a)评估公共管理与公共服点 务和交通运输用地价格，除遵循一般估价原则外，还应考虑以下原则： ——发现并模拟市场价格的原则； ——区分市场定价与政策优惠的原则； ——区位效用为主兼顾用途差异的原则。 评估公共管理与公共服务和交通运输用地价格，首先应考虑发现并模拟市场价格原则，评估该类用地的正常市场价格；在特定市场情况下，可根据中央及地方的相关法规与政

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意国家旅游区评价标准。 综合用地 影响因素分析参照居住用地和商业用地影响因素分析 教育、科技、文化、卫生、体育及其他用地 影响因素分析，根据估价目的及宗地实际情况，参照以上方法执行 综合用地 宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法估价 教育、科技、文化、卫生、体育及其他用地 评估方法选择，根据估价目的及宗地实际情况，参照以上方法执行 综合用地 在选择比较实例时，应根据相邻地区的同类综合用地。 教育、科技、文化、卫生、体育及其他用地 根据估价目的及宗地实际情况，参照以上方法执行

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