2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解（林建漳） - 图文(5)

据待估宗地所在区域政府规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。 b) 征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费。各项费用应按有关规定，依据待估宗地所在区域政府规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。 c)通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。 确定土地按待估宗地设定开发程度开发费 下应投入的各项客观费用计算 宗地红线外的土地开发费为达到所设定开发程度所需投入的各项开发费用；宗地红线内的土地开发费一般包括土地平整费。根据估价目的和投资主体不同，确定是否计入宗地红线内各类开发费用。 确定各项土地取得和开发过程中应税费 向政府缴纳的税费 政府规定的教育附加费等其他在土地取得过程中直接相关的税费等 城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。 从市场购入的土地时，土地取得费就是土地购买价格 确定土地土地开发总投资应计算合开发利息 理利息。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。按照设

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按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算 宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。 征地过程中发生的税费一般有： (5)政府规定的教育基金及其他有关税费 房屋拆迁过程中发生的税费一般有：(1)房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；(2)政府规定的其他有关税费。 按照界定的土地开发程度定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息 确定土地 开发利润 按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润 的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。 土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。 按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润 按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算 根据待估宗地在区域内的位置和条件，进行个别因素修正 当土地增值是以有限（无限）年期的市场价格与成本价格的差额确定时 交易实例少的地区 V=Vlb×(1±ΣKi)×Kj V-土地价格；Vlb-某一用途土地在某一土地级上的基准地价 确定土地依据土地所在区域内，因增值 用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算 价格修正应根据待估宗地在区域内确定 的位置和宗地条件，考虑是否需要进行其他因素修正，确定土地价格 当土地增值是以有限（无限）年期的价格与成本价格的差额确定时 适用范围 少有交易的地区或类型 公示基基本P=Plb×(1±ΣKi)×Kj+D 地价准公式 P-待估宗地价格；Plb-某用法 途、某级别（均质区域）地的基准地价；ΣKi-宗地地价价修正系数；Kj-估价期日、系容积率、土地使用年期等数其他修正系数 修适用可用于政府已公布基准地 正范围 价，具有完备的基准地价法 修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年。 路适用路线价法是基准地价系数 线要求 修正法的特殊形式，适用价原则和要求与基准地价系法 数修正法类同。当区域内

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同时存在基准地价和路线价时，里地线以内的宗地，应采用路线价法评估。 标基本P=Ps×A×B×C×D 定公式 P-待估宗地价格；Ps-标定地地价；A-待估宗地交易情价况指数；B-待估宗地估价系期日地价指数除 以标定数地价期日地价指数；C-待修估宗地个别因素条件指数正除以标准宗地个别因素条法 件指数；D-待估宗地年期修正指数 程序 a)收集标准宗地及标定地价相关资料； b)选择3个（含3个）以上可比标准宗地； c)进行相关地价影响因素修正； d)测算待估宗地价格。 适用可用于政府已公布标定地要求 价的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的标准宗地与待估宗地应位于同一相同或类似区域，且具有可比性；标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。 第基准地一般要求 a)基准地价更新周期视市7价更新 场情况而定，更新频率不章得低于3年一次，每隔6基年应进行一次全面更新； 准b)全面更新应在最新地价地影响因素资料的基础上，价重新划分土地级别或均质评区域；局部更新可利用符估 合要求的地价指数完成 (1)为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。 (2)基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程 23

范围 第一般程序 8章宗地地明确估价基本事项 价评估程序 具体要求如下： a)当城镇发展变化较快，整体土地条件发生较大变化时，应进行全面更新； b)当城镇发展比较稳定，仅局部土地条件发生较大变化时，可只进行局部更新； c)当土地级别变化时，应更新级别基准地价。 b)拟订估价作业方案； c)收集估价所需资料； d)实地查勘； h)编辑整理评估报告书，估价资料存档。 应征得委托方认可，订立委托协议，主要包括以下内容： a)明确估价目的。估价目的由委托方提出，在估价委托协议中明确。估价目的应符合相关法律、法规及政策规定。 b)明确待估宗地。明确待估宗地包括明确待估宗地的物质实体状况和权益状况，对所在位置、土地范围、土地权利状况、土地利用类型、土地利用状况等进行明确界定，并应有明确的依据和理由。 c)明确估价期日。估价期日应根据估价目的确定，在估价委托协议中明确，并采用公历表示，具体到年、月、日。 d)明确价格内涵。价格内涵应根据估价目的确定，地价定义中应说明价格类型、权利特征、估价期日、土地利用条件（现状利用或规划利用条件）、实际开发程度和设定的开发程度、证载用途、实际用途、设定用途等。 24

更新区域可以是全面更新，也可以是局部更新 (2)拟订估价作业计划； (3)收集资料实地查勘； (4)分析整理相关资料； 主要确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等

e)明确估价日期。明确估价师从开始作业到完成报告的持续时间。 拟订估价作业方案 在明确待估宗地基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟订作业方案，主要包括以下内容： a)拟订估价技术路线和初步选择估价方法； b)拟订资料收集的清单和收集资料的渠道； c)预计所需的时间、人员和经费； d)拟订作业步骤和时间进度安排 收集估价所需资料 a)宗地自身资料，包括反映土地权属状况及实体状态的资料； d)其他类型的资料，如当地的基准地价、地价指数、工程造价标准等相关资料 实地查勘 估价人员应实地查勘待估宗地及相关案例资料，充分了解掌握待估宗地及评估所用案例的坐落位置、四至、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况及周围环境等情况。 对待估宗地及周边情况等进行现场拍照，同时对已获取的资料进行核查，并补充收集估价所需的其他资料。 选定估价方法，试评估土地价格，除特殊情算价格 况下，应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行。 确定估价结果 若舍弃某种估价方法的测算结果，应说明理由。 撰写并提交评估报应撰写土地估价报告书，告书 并编制估价技术报告（评估工作底稿）。当同一估价项目所含宗地位于多个市

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需确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等 估价人员必须实地查勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。 对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。 要提交评估报告书。估价报告书包括《土地估价报告》和《土地估价技术报告》；报告书格式分文字式和表

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