2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解（林建漳） - 图文(4)

第3章 术语和定义 动态监测技术规范 公示地价、课税地价、土地估价、综合还原率、土地还原率、建筑还原率、征收补偿费用、公示地价系数修正法 替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则 第4章 总则 第5章 价格影响因素 第6章 主要估价方法 估价技术原则 一般因素 区域因素 个别因素 土地及住房制度与政策、国民和社会经济发展规划 繁华度或集聚度、规划及土地开发利用限制 规划及土地开发利用限制 熟地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、综合还原利率、土地还原利率、建筑还原利率、征地费用、城镇拆迁安置费用、基准地价系数修正法 遵循替代原则、遵循最有效利用原则、遵循预期收益原则、遵循供需原则、遵循贡献原则、遵循报酬递增递减原则、遵循变动原则 土地制度、住房制度、社会和国民经济规划 商服繁华程度、土地使用限制 土地使用限制 增加 将基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法列入“公示地价法” 市场基本公式P=PB×A×B×C×D×E 比较变化 P-待估宗地价格；PB –比较法 实例价格；A-交易情况指数调整；B-估价期日地价指数调整；C-区域因素条件指数调整；D-个别因素条件指数调整；E-使用年期修正指数调整 评收集增加“明确价格内涵” 估交易程实例 序确定估价期日距比较实例的交变比较易日期原则上不超过3年；化 实例 比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性 估价通常用地价指数进行修期日正；地价指数的编制应符修正 合TD/T1009-2007的有关要求 基准地价系数修正法、路线价法 V=VB×A×B×D×E V-待估宗地价格；VB –比较实例价格；A-待估宗地情况指数调整；B-估价期日指数调整；D-区域因素条件指数调整；E-个别因素条件指数调整 比较实例应选择与估价期日最接近 主要用地价指数进行修正 16

区域将比较实例在其外部区域将比较实例在其外部区域因素条件下的价格调整为待估环境状况下的价格调整为修正 宗地外部条件下的价格 估价对象外部区域环境状况下的价格 综合考虑区域因素中的各将区域因素的各因子对地因子对地价的影响程度确价影响程度求和，得出区域定区域因素条件指数 因素条件指数 个别容积率、其他规划限制条因素件 修正 当容积率对地价影响较大时，应单独修正 综合考虑个别因素中的各因子对地价影响程度确定个别因素条件指数 其他除进行上述修正外，经过因素充分调查和专家论证，还修正 可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正 适用范围 市场比较法除可直接用于评估土地价格或土地租金外，还可用于其他估价方法中相关参数的求取 收益基本公式 P=a/r P-土地收益价格；还原a-土地纯收益（或地租）；法 r-土地还原率 评程序确定还原率 估内容 测算收益价格 程序 估算年总收益是指待估宗地按年总最有效利用方式出租或自收益 行使用 估算年总收益，应考虑客观闲置损失。经营性项目或生产性项目，年总收益分别为经营性收入或生产性收入 确定年总费用是指利用土地进年总行经营活动并取得相应收费用 益时正常合理的必要年支出 规划限制条件 将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数 除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正，如容积率修正等 市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取 V=a/r V-土地收益价格；a-土地纯收益（或地租）；r-土地还原利率 确定还原利率 试算收益价格 确定待估宗地价格 年总收益是指待估宗地按法定用途出租或自行使用 总费用指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出 17

确定土地纯收益 确定还原率 a） 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其他税费 b）不动产出租：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费 a)土地租赁：a=R-C a-土地纯收益；R-年总收入；C-年总费用 b)不动产出租： a=Rin-Ihn a-土地纯收益；Rin-不动产纯收益；Ihn –房屋纯收益 Rin=Rlg-Clg Rin-不动产纯收益；Rlg-不动产年总收益；Clg-不动产年总费用 利用不动产收益评估土地收益价格时应关注如下情况： ——当房屋经济寿命早于设定土地使用年期时，应按照房屋经济寿命确定折旧年限，合理估算剩余年期的土地价格 ——当房屋经济寿命晚于设定土地使用年期时，应按照土地使用期限确定折旧年限，并合理估算房屋余值 c)自用土地 a）土地纯收益与价格比率法：应选择3宗以上近期发生交易的，且土地区域条件、用途、交易类型等与待估宗地相似的交易实例 b）安全利率加风险调整值法：安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率 在确定土地还原率时，应注意不同土地权利、不同土地用途、不同区位、不18

1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其他费用 2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其他费用 (1)土地租赁：a=R-C a-土地纯收益；R-年租金收入；C-年总费用 (2)房地出租： a=Rin-Ihn a-土地纯收益；Rin-房地纯收益；Ihn –房屋纯收益 Rin=Rlg-Clg Rin-房地纯收益；Rlg-房地出租年总收益；Clg-房地产出租年总费用 (5)自用土地或待开发土地 (1)土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型与待估土地相似的交易实例 (2)安全利率加风险调整值法：安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率 在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及

同土地使用年期及不同时不同级别土地之间还原利期的土地还原率的差别 率的差别 评剩余估法 现 有不动产所含土地价格 适用范围 基本公式 程序 测算不动产交易价格 测算房屋现值 测算交易税费 测算土地价格 适用于有现实收益或潜在收益的土地估价 P=Pr-Ph-T P-待估宗地价格；Pr-不动产交易价格；Ph-房屋现值；T-交易税费 a）调查待估宗地的基本情况；b）测算不动产交易价格；c）测算房屋价值；d）测算交易税费；e）测算待估宗地价格。 应根据客观交易价格，采用市场比较法或结合不动产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定 适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价 V=Vr-Ph-T V-待估土地价格；Vr-房地产交易价格；Ph-房屋现值；T-交易税费 可用正常市场交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定 参照收益还原法中的有关 规定测算 主要包括不动产交易过程 中的税费 评估待开发土地的价格 应注意待估宗地的设定使用年期与不动产交易价格对应的年期之间的差别并进行使用年期修正 基本P=A-B-C P-待估宗地价公式 格；A-不动产总价；B-开发项目整体的开发成本；C-客观开发利润 程序 c)测算完成开发后的土地或不动产总价；d)估计开发建设周期和投资进度安排；e)测算开发成本和开发商客观开发利润；f)测算待估宗地价格 测算采用市场比较法或趋势分开发析法确定其在评估期日的19

V=A-B-C V-待估土地价格；A-开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B-整个开发项目的开发成本；C-开发商合理利润 (3)估计开发建设周期和投资进度安排；(4)估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；(5)估算开发成本和开发商合理利润；(6)确定待估宗地的土地价格 采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成

后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和 在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。 折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率 测算如果采用现金流法，折现 利润 率的取值综合考虑了利息和利润率因素，可不单独测算利润 适用范围 一般可运用于以下情形 允许运用于以下情形 成本基本公式 P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=PEV=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+逼近+R3 R3 法 p-待估宗地价格；Ea-土地V-土地价格；VE –土地成本取得费；Ed-土地开发费；价格 T-税费；R1-利息；R2-利润；R3-土地增值；PE –土地成本价格 程序 (1)判断待估土地是否适用 成本逼近法； c)确定土地增值 (4)确定土地开发后较开发 前的价值增值额； (5)按地价公式求取待估土地的土地价格； 确定土地按取得土地权利而支付的按用地单位为取得土地使取得费 各项客观费用计算，不同用权而支付的各项客观费情况如下： 用计算。 a)征收农村集体土地时，土征用农村集体土地时，土地地取得费即为征收补偿安取得费就是征地费用。征地置费用，主要包括被征收中各项费用以待估宗地所土地、地上青苗、建筑物在区域政府规定的标准，或及构筑物的补偿费用及涉应当支付的客观费用来确及人员的安置补助费。各定。 项费用应按有关规定，依

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完成后的不动产总价 测算开发成本 测算利息 价值，对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可根据同一市场状况采用收益还原法确定其价值 开发成本是项目开发建设期间所发生的客观费用的总和 利息率的选取应参照同期银行公布的同期贷款利率

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